TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 11 Février 2025

GROSSE :

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à M^e Philippe CORNET

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/06414 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SMJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. JMPPT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI JMPPT est propriétaire du lot n°93 au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1].

Par exploit de commissaire de justice du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1] a fait délivrer à la SCI JMPPT une sommation de payer les charges de copropriété impayées pour un montant de 1.863,26 euros, outre 386,54 euros de frais, dans un délai de 8 jours.

Par courrier recommandé du 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1] a mis en demeure la SCI JMPPT de lui payer la somme de 2.249,80 euros au titre de charges de copropriété impayées dans un délai de 30 jours.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS GESPAC IMMOBILIER, a fait assigner la SCI JMPPT aux fins de :

Condamner la SCI JMPPT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1] :

La somme en principal de 1.826,03 euros au titre des charges de copropriété dues au 20 août 2024,

La somme de 903,77 euros au titre des frais nécessaires,

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024, date du commandement de payer,

Condamner la SCI JMPPT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner la SCI JMPPT au paiement d’une somme de 1.660 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à domicile, la SCI JMPPT n’est ni comparante ni représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la SCI JMPPT ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1] justifie de la qualité de copropriétaire de la SCI JMPPT par la production du relevé de propriété.

Le contrat de syndic à effet du 04 mars 2024 et expirant le 03 septembre 2025 est également versé au débat.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1] produit :

le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 4 mars 2024 approuvant les comptes du syndic en exercice pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, d’une part, et votant le budget prévisionnel de l’exercice sur la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 d’autre part,

un décompte sur la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024 indiquant un solde débiteur de 1.826,03 euros,

les relevés individuels de charges (charges générales) et les appels de fonds correspondant à la période retenue au décompte.

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 1.826,03 euros, arrêtée au 20 août 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard des dispositions susvisés, des décomptes et factures produites la somme de 182,77 euros (frais d’inscription d’hypothèque, mise en demeure et commandement de payer) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

La SCI JMPPT n’a pour sa part justifié ni du paiement des charges dues, ni de l’extinction de ses obligations.

Il s’ensuit que La SCI JMPPT sera condamné à payer les sommes suivantes :

—  1.826,03 euros, arrêtée au 20 août 2024,

—  182,77 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

Le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil.

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1] sollicite la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, la SCI JMPPT n’a réglé aucune charge de copropriété depuis l’acquisition du lot n°93 au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1] et ne justifie pas de difficultés particulières.

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, la SCI JMPPT sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La SCI JMPPT succombant, sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1] de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI JMPPT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS GESPAC IMMOBILIER, les sommes suivantes :

— Mille huit cent vingt-six euros et trois centimes (1.826,03 euros), au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er octobre 2023 au 20 août 2024,

— Cent quatre-vingt-deux euros et soixante-dix-sept centimes (182,77 euros) au titre des frais de recouvrement impayés,

— et ce avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes, à compter du 22 août 2024 ;

CONDAMNE la SCI JMPPT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS GESPAC IMMOBILIER, la somme de quatre cents euros (400 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI JMPPT à au payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS GESPAC IMMOBILIER, la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JMPPT aux dépens ;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION