Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 17 avril 2025, n° 24/56945

TJ Paris 17 avril 2025

Arguments

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Accepté
Validité de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, car le locataire n'a pas réglé l'arriéré dans le délai imparti.
Accepté
Existence d'un arriéré locatif
La cour a jugé que l'obligation de paiement du locataire n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement d'une somme provisionnelle.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a décidé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Rejeté
Justification des frais de gestion
La cour a noté que la demanderesse n'a pas justifié le montant réclamé, entraînant le rejet de cette demande.
Accepté
Indemnisation des frais non compris dans les dépens
La cour a accordé une indemnisation au titre de l'article 700 pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 17 avr. 2025, n° 24/56945
Numéro(s) :	24/56945
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandre SUAYJean-Luc GUETTA
Cabinet(s) :	DEVOLVE - PONIATOWSKI - SUAY ASSOCIES
Parties :	société, SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS ( S.P.I ) c/ Société par actions simplifiée DALLAL BEAUTY

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/56945 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55O3

N° : 2

Assignation du :

09 Octobre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 avril 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS (S.P.I), société anonyme

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocats au barreau de PARIS – #C0542

DEFENDERESSE

Société par actions simplifiée DALLAL BEAUTY

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-Luc GUETTA, avocat au barreau de PARIS – #C1184

DÉBATS

A l’audience du 07 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2008, la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS a consenti un bail commercial à la société ASSIA, devenue par la suite la société HY RELOOKING, portant sur un local situé au [Adresse 3] à [Localité 7]. Ce bail d’une durée initiale de 12 années a été renouvelé pour la même durée le 5 janvier 2021 avec une prise d’effet fixée au 1er janvier de cette même année.

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2021, la société SAS DALLAL BEAUTY a acquis le fonds de commerce de la société HY RELOOKING, dont le droit au bail relatif au local précité.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 6 juin 2021, la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS a fait délivrer à la société SAS DALLAL BEAUTY un commandement de payer un arriéré locatif d’un montant de 7.381 euros en principal. Dans ce commandement de payer, il est, en outre, visé la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS a, par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, assigné la société DALLAL BEAUTY devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 5.044,48 euros au titre des loyers et charges impayés, la somme de 160 euros au titre des frais de gestion, outre les intérêts au taux légal en vigueur au jour de l’arriéré, majoré de 5 points calculés à compter du jour de l’exigibilité contractuelle jusqu’au jour du règlement effectif ;

— fixer et condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale à cinq fois le loyer conventionnellement exigible, soit la somme mensuelle de 5.556,06 euros, charges, taxes et accessoires en sus ;

— juger que le dépôt de garantie lui restera acquis en application des stipulations du bail ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 juin 2024.

A l’audience du 7 mars 2025, la demanderesse maintient ses demandes dans les termes de l’assignation, actualisant sa créance à la somme de 6.696,08 euros au 7 mars 2025 et s’oppose aux délais de paiement sollicités par la défenderesse.

La société DALLAL BEAUTY ne conteste pas la dette mais sollicite des délais de paiement de dix mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail, exposant qu’elle rencontre des difficultés financières. Elle fait également valoir qu’elle a procédé dans les jours qui ont précédé l’audience à un paiement de 3.000 euros, en sorte que la dette due ne s’élève qu’à la somme de 3.696,08 euros au 7 mars 2025.

C’est dans ces conditions que les parties ont été autorisées, par notes en délibéré, à faire savoir au juge des référés, avant le 1er avril 2025, si la somme avait bien été encaissée par la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS.

Par note en délibéré notifiée électroniquement le 20 mars 2025, la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS a indiqué avoir bien reçu les fonds virés par sa locataire à hauteur de la somme de 3.000 euros.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures de la partie défenderesse pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 6 juin 2024 à hauteur de la somme de 7.381 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 3 juin 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée intégralement des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 6 juillet 2024 à 24h00.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 6.696,08 euros au 3 mars 2025, échéance du 1er trimestre de l’année 2025 incluse.

Or, il est admis par les parties, et au surplus dûment justifié notamment par la société DALLAL BEAUTY aux termes du relevé de compte bancaire du mois de mars 2025 qu’elle verse aux débats, qu’elle a procédé le 5 mars 2025 au paiement de la somme de 3.000 euros, en sorte que le montant non contesté dû, certes à titre provisionnel à ce stade, est d’un montant de 3.696,08 euros.

L’obligation de la société DALLAL BEAUTY n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur.

Concernant la demande relative à la condamnation de la société défenderesse à la somme de 160 euros au titre des frais de gestion, il sera relevé que la société demanderesse ne développe aucun moyen à cet effet ni ne justifie du montant réclamé, en sorte que cette demande sera rejetée.

Concernant la demande relative à la majoration des intérêts éventuellement dus à appliquer sur la somme provisionnelle due au titre de l’arriéré locatif, tout comme celle relative à la majoration de l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail, il sera relevé que les clauses prévoyant ces points aux termes du contrat de bail s’analysent en des clauses pénales susceptibles de modération par le juge du fond et ce en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Par suite, ces demandes échappent à la compétence du juge des référés et seront, en conséquence et à ce stade, rejetées.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la dette a diminué depuis l’assignation, la locataire ayant effectué un versement équivalent à 45% de l’arriéré locatif réclamé.

Il ressort cependant des pièces versées que la société bailleresse a dû, à plusieurs reprises, faire délivrer des commandements de payer à la société DALLAL BEAUTY pour que cette dernière règle l’arriéré locatif qu’elle a créé par des paiements irréguliers et incomplets des loyers et charges dus. Cela a engendré, de toute évidence, de nombreux frais à la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS afin qu’elle puisse appréhender les sommes qui lui étaient dues.

Toutefois, au regard de la présente bonne foi et des efforts de paiement de la société DALLAL BEAUTY, il convient de lui accorder des délais de paiement, tout en tenant compte également des intérêts de la société bailleresse qui a dû engager régulièrement des frais pour recouvrer les loyers et charges appelés.

Par suite, il sera octroyé à la société DALLAL BEAUTY un délai de sept mois pour apurer le solde de sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L.145-41 du code de commerce.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

La défenderesse sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 juin 2024.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies depuis le 6 juillet 2024 à 24h00 ;

Condamnons la SAS DALLAL BEAUTY à payer à la société SA SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS la somme de 3.696,08 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 7 mars 2025, échéance du 1er trimestre de l’année 2025 incluse ;

Autorisons la société SAS DALLAL BEAUTY à s’acquitter de cette somme en 6 mensualités de 528 euros et une 7ème réglant le solde, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société SAS DALLAL BEAUTY se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société SAS DALLAL BEAUTY et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société SAS DALLAL BEAUTY sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société SA SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons la société SAS DALLAL BEAUTY aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer du 6 juin 2024 ;

Condamnons la société SAS DALLAL BEAUTY à payer à la société SA SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS la somme de 2.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 17 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI