Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 25 septembre 2025, n° 22/12028

TJ Marseille 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que les violations contractuelles étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion en raison de la résiliation du bail commercial.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire devait des arriérés de loyers et a ordonné leur paiement.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a accordé une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Rejeté
Préjudice subi
La cour a estimé que les bailleurs n'avaient pas justifié d'un préjudice.
Accepté
Non-respect de l'astreinte
La cour a liquidé l'astreinte en tenant compte du comportement des défendeurs.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les défendeurs aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 25 sept. 2025, n° 22/12028
Numéro(s) :	22/12028
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe DIAZOlivier KUHN-MASSOTHenri LABI
Parties :	) c/ S.A.S. LES DELICES DE PRAIA ( Me Olivier, S.A.R.L. BRASSERIE LA FRICHE ( Me

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/12028 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2WO4

AFFAIRE :

Mme [D] [G] EPOUSE [L] (M^e Henri LABI)

Monsieur [W] [L] (M^e Henri LABI)

S.A.R.L. BRASSERIE LA FRICHE (M^e Christophe DIAZ)

Monsieur [N] [B] (M^e Christophe DIAZ)

S.A.S. LES DELICES DE PRAIA( M^e Olivier KUHN-MASSOT)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 12 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

Madame Olivia ROUX, lors du délibéré

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 25 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [D] [G] EPOUSE [L]

née le 27 Avril 1935 à BAUD

de nationalité Française, demeurant 112 rue Paradis – 13006 MARSEILLE

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [L]

né le 10 Juillet 1934 à MARSEILLE (BOUCHES-DU-RHONE)

de nationalité Française, demeurant 112 rue Paradis – 13006 MARSEILLE

représenté par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

S.A.R.L. BRASSERIE LA FRICHE

immatriculé au RCS de Marseille 539 037 978

pris en la personne de son rerésentant légal

dont le siège social est sis 16 rue Jobin – 13003 MAREILLE

représentée par M^e Christophe DIAZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [B]

né le 30 Novembre 1964 à OUJDA (MAROC) (BOUCHES-DU-RHONE)

de nationalité Marocaine, demeurant 4 rue Fontaine – 13003 MARSEILLE

représenté par M^e Christophe DIAZ, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. LES DELICES DE PRAIA

immatriculé au RCS Marseille 903 247 682

pris en la personne de son rerésentant légal

dont le siège social est sis 16 rue Jobin – 13003 MARSEILLE

représentée par M^e Olivier KUHN-MASSOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Partie intervenante

SARL DU CAMP

Chez Maître CHAZALET 7 avenue André ROUSSIN 13016 Marseille

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [W] [L] et son épouse, Madame [D] [L], sont propriétaires d’un local commercial situé E1 13003 MARSEILLE, 16 rue Jobin, qu‘ils ont donné à bail à la SARL DU CAMP depuis contrat de bail en date du 7 juin 2004, moyennant un loyer mensuel de 744 euros.

Par avenant en date du 15 décembre 2008, les parties ont changé la destination des lieux en BAR-RESTAURANT-CHAMBRES MEUBLEES.

Par acte du 28 septembre 2011, la SARL DU CAMP a cédé son fonds de commerce à [N] [B] et [I] [U] qui ont constitué la société BRASSERIE LA FRICHE et [N] [B] s’est porté caution solidaire de la société en cours de constitution.

Le cabinet ORALIA-COUTURIER, administrateur d’immeubles, est le gestionnaire du bien.

Par acte en date du 5 août 2021, la SARL BRASSERIE LA FRICHE a conclu un contrat de location-gérance au profit de Madame [R], présidente de la société Les Délices de Praia.

Par actes d’huissier en date des 28 et 30 novembre 2022, [D] [Z] épouse [L] et [W] [L] ont assigné la SARL BRASSERIE LA FRICHE, [N] [B], la SAS LES DELICES DE PRAIA, devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment d’obtenir la résiliation du bail commercial.

Par ordonnance du 12 décembre 2024, le juge de la mise en état a débouté les défendeurs de leur fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des époux [L] et les a condamné sous astreinte à leur remettre le contrat de location-gérance.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er avril 2025, les époux [L] sollicitent de voir le tribunal :

Prononcer la résiliation du bail commercial qui lit les parties, depuis le 7 juin 2004 et son avenant du 15 décembre 2008, Ordonner l’expulsion de la SARL BRASSERIE LA FRICHE au besoin avec le concours de la Force publique ainsi que celle de tous occupants de son chef, Condamner à la liquidation sous astreinte la SARL BRASSERIE LA FRICHE et Monsieur [N] [B] à la somme de 700 Euros, Condamner la SAS LES DELICES DE PRAIA en liquidation de l’astreinte de 1 500 euros, Condamner la SARL BRASSERIE LA FRICHE ainsi que Monsieur [N] [B] à régler somme de 4 322,03 euros à titre d’arriérés de loyers (compte arrêté au 1er avril 2025), Fixer une indemnité d’occupation de 3 000 euros mensuels, Condamner la SARL BRASSERIE LA FRICHE ainsi que Monsieur [N] [B] et la SAS LES DELICES DE PRAIA à payer à Monsieur et Madame [W] [L] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, solidairement, outre 5 000 euros au titre de l’article 700 Condamner les requis aux entiers dépens, Dire que la procédure sera opposable aux créanciers inscrits, la SARL DU CAMP.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que

le loyer est payé de façon erratique,les locataires se refusent à remettre aux bailleurs l’attestation d’assurance, le bail a été donné en location-gérance en violation des dispositions contractuelles,la location gérance litigieuse a duré deux ans et n’a pas cessé à la suite de l’assignation,

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 21 mars 2025, la SAS Les délices de Praia conclut au débouté à titre principal et à titre subsidiaire d’être relevée et garantie par la SARL BRASSERIE LA FRICHE.

Au soutien de ses prétentions, elle soutient que la relation commerciale a été extrêmement limitée et a pris fin, la SAS n’ayant plus d’objet, ni d’activité. En outre, la SAS Les Délices de Praia ignorait l’existence d’une difficulté avec le bailleur, seul la SARL BRASSERIE LA FRICHE étant responsable.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 26 mai 2025 la SARL BRASSERIE LA FRICHE et [N] [B] au visa des articles 1103, 1104, 1231, L145-41 du code de commerce, sollicitent du tribunal de :

rejeter l’intégralité des demandes des époux [L],prononcer la suppression de l’astreinte ordonner par ordonnance d’incident du 12 décembre 2024,condamner les époux [L] à leur verser une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la SARL BRASSERIE LA FRICHE et [N] [B] soutiennent que :

— ils sont à jour du paiement des loyers,

— ils ont toujours justifié de leur assurance,

— le mandataire Oralia a toujours été informé de la conclusion de contrats de location-gérance antérieurement à celui accordé à la SAS DELICE DE PRAIA, de même que les bailleurs,

— lors de la conclusion du contrat de location-gérance litigieux, les bailleurs et la SARL BRASSERIE LA FRICHE étaient en négociation pour le rachat de l’immeuble et l’assignation est intervenue postérieurement à l’abandon du projet de cession du bien immobilier,

— les bailleurs ont de mauvaise foi contourné le statut des baux commerciaux et notamment le jeu de la clause résolutoire permettant la régularisation d’une situation litigieuse suite à un commandement de payer, en saisissant directement le tribunal en résiliation judiciaire du bail,

— alors qu’ils ont eu connaissance du contrat de location-gérance au cours de l’été 2022, les bailleurs n’ont saisi le tribunal qu’au mois de novembre 2022 sans adresser aucune mise en demeure ou commandement, ce qui relativise la gravité de la violation contractuelle,

— ils ont mis fin à la situation litigieuse depuis le 31 août 2023, de sorte que les époux [L] ne subissent aucun préjudice,

— les bailleurs souhaitent en réalité ne pas payer d’indemnité d’éviction au preneur et céder plus facilement le bien immobilier,

— la résiliation du bail serait très préjudiciable pour le preneur qui perdrait tous ses investissements et priverait de valeur le fond de commerce,

— la violation contractuelle ne revêt pas le caractère de gravité justifiant la résiliation du bail,

— s’agissant de la demande de dommages et intérêts formulées, celle ci irrecevable faute d’avoir été précédée d’un mise en demeure.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation judiciaire du bail :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résiliation du contrat ne peut être prononcée que lorsque le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier que le contrat soit interrompu pour l’avenir, gravité dont l’appréciation relève de la souveraineté des juges du fond.

La résiliation est la sanction objective d’une inexécution, elle ne repose donc pas sur la preuve d’un préjudice de la partie qui la demande.

En l’espèce, le bail consenti à la SARL BRASSERIE LA FRICHE versé au débat prévoit que « le preneur ne pourra faire l’apport de son droit au bail à une société de quelque forme que ce soit, ou donner son commerce en gérance, même libre, qu’avec l’autorisation préalable et écrite du bailleur ».

Il n’est pas contesté que le bail a fait l’objet d’une location-gérance au profit de la SAS LES DELICES DE PRAIA, sans autorisation du bailleur, pendant une durée de deux ans. Il convient au demeurant de relever que la location-gérance n’a officiellement pris fin qu’au mois de septembre 2023, malgré délivrance de l’assignation du bailleur au mois de novembre 2022. S’agissant du moyen tiré de l’existence de locations-gérance antérieures, les pièces produites par la SARL BRASSERIE LA FRICHE ne permettent pas de démontrer qu’une location-gérance avait préalablement été consentie en violation des dispositions contractuelles, en l’absence de versement du contrat de location-gérance. De plus, en tout état de cause, le fait que les bailleurs aient toléré une éventuelle violation contractuelle antérieure, ne fonde aucun droit acquis au profit du preneur de ne pas respecter les termes du contrat.

En outre, force est de constater qu’au jour de l’audience, conformément à la photographie versée au débat par les époux [L] et à la signification de l’ordonnance d’incident du 12/12/24 par commissaire de justice, le local commercial porte toujours l’enseigne « LES DELICES DE PRAIA » ainsi que le numéro de téléphone personnel d'[O] [R], sa présidente et que les divers moteurs de recherche référencent l’adresse du 16 rue Jobin, ce qui permet légitimement de douter du caractère effectif de la cessation d’activité.

S’agissant de l’attestation d’assurance, la SARL BRASSERIE LA FRICHE en justifie, dans le cadre de l’instance, pour l’exercice 2024-2025. Toutefois force est de constater à la lecture du décompte ORALIA arrêté au 1er avril 2025 et du courrier l’accompagnant, que cette dernière n’a pas justifié de ses attestations d’assurance malgré les demandes formulées en ce sens trimestriellement par le mandataire, tel qu’il en a pourtant l’obligation.

S’agissant du paiement des loyers, il ressort des pièces versées aux débats et notamment les divers décomptes produits par la société ORALIA, le commandement de payer en date du 10 novembre 2020, l’assignation en référé du 15 février 2021, que si à ce jour, tel que cela résulte du décompte ORALIA en date du 12 mai 2025, le solde locatif n’est que de 172,03 euros, il n’en reste pas moins que le paiement des loyers apparaît erratique et qu’il a fallu une assignation en justice pour contraindre le locataire à régler son loyer.

Dès lors, il y a lieu de considérer, au regard de l’accumulation de violations contractuelles portant sur des dispositions essentielles du bail, fussent-elles régularisées à ce jour, que ces dernières revêtent un caractère de gravité suffisant pour permettre la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence l’expulsion de la société SARL BRASSERIE LA FRICHE sera ordonnée et cette dernière sera condamnée au paiement d’une somme de 172,03 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur les dommages et intérêts :

A l’égard de la SARL BRASSERIE LA FRICHE

Les époux [L] sollicitent la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, sans toutefois ni justifier d’un préjudice.

En conséquence, les époux [L] seront déboutés de leur demande.

A l’égard des Délices de Praia :

Les époux [L] sollicitent la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, sans toutefois invoquer de fondement juridique, ni justifier d’un préjudice.

En outre, il n’est pas établi que la SAS Les Délices de Praia avait connaissance au moment de la conclusion du contrat de location-gérance de la violation contractuelle commise par la SARL BRASSERIE LA FRICHE.

En conséquence, les époux [L] seront déboutés de leur demande.

Sur la liquidation de l’astreinte :

L’article L. 131-4, al. 1er du CPCE prévoit que « le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

L’article L. 131-2 du CPCE prévoit que « l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.».

L’ordonnance du 12/12/24 fixant une astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de sa signification a été signifiée à la SARL BRASSERIE LA FRICHE le 7 février 2025 et à la SAS LES DELICES DE PRAIA le 18 février 2025.

Le contrat de location-gérance a été communiqué au bailleur le 12 mars 2025. Il convient de considérer que cette communication par l’une des parties arrête l’astreinte. Il y a lieu de fixer le montant de l’astreinte au regard des éléments du dossier et en équité à la somme de 500 euros

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum la SARL BRASSERIE LA FRICHE, [N] [B] et la SAS LES DELICES DE PRAIA au paiement d’une astreinte de 500 euros.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

La SARL BRASSERIE LA FRICHE, [N] [B] seront condamnés in solidum aux dépens et au paiement d’une somme de 3000 euros aux époux [L] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

PRONONCE à la date du présent jugement la résiliation du bail commercial unissant les parties ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués sis 16 rue Jobin 13003 MARSEILLE de la société à responsabilité limitée BRASSERIE LA FRICHE et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique  ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée BRASSERIE LA FRICHE et [N] [B] aux époux [L] la somme de 172,03 euros d’arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 12 mai 2025 ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée BRASSERIE LA FRICHE et [N] [B] à verser aux époux [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE les époux [L] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [N] [B], la SARL BRASSERIE LA FRICHE et la SAS LES DELICES DE PRAIA au paiement d’une astreinte de 500 euros ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée BRASSERIE LA FRICHE aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée BRASSERIE LA FRICHE à verser aux époux [L] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS DELICES DE PRAIA de la demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT