TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 29 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 30 janvier 2026

à M^e BURTEZ Olivier

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 janvier 2026

à Mme [O] [C]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03631 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TDX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 4], domiciliée : chez SARL L’IMMOBILIERE CEPAC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier BURTEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [D] [O], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2020, la SCI [Adresse 4] a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 820 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6320,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [O] le 27 février 2025.

Par assignation du 16 juin 2025, la SCI du PORT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8132,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 novembre 2025, la SCI [Adresse 4] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 novembre 2025, s’élève désormais à 8183,98 euros. La SCI du PORT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [C] [O] expose avoir rencontré des difficultés personnelles et professionnelles. Elle indique percevoir 1500 euros de salaire en CDI et être en cours de création d’une auto-entreprise. Elle reconnait la dette. Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et à titre principal une suspension de sa dette selon un moratoire pendant un an, à titre subsidiaire, elle indique pouvoir payer 100 euros mensuels en plus du loyer courant et sollicite des délais de paiement. Elle signale d’autre dettes et indique son intention de déposer un dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI [Adresse 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, le bail conclu le 1er septembre 2020 contient une clause résolutoire (VIII) stipulant : “le présent contrat sera résilié de plein droit :

En cas de défaut de paiement du loyer, des provisions sur charge, ou de la régularisation annuelle des charges, En cas de défaut de versement du dépôt de garantieEn cas de défaut d’assurance des risques locatifs (…)En cas de trouble du voisinage constaté par une décision de justice».

Il en résulte une contestation sérieuse en ce que l’appréciation de la régularité de cette clause excède les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes de résiliation du contrat de bail, d’expulsion, de fixation du sort des meubles et d’une indemnité d’occupation.

Dès lors, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces demandes, les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

2. Sur la dette locative

Sur le principe et le montant de la dette

Mme [C] [O] est redevable des loyers et des charges impayés en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI du PORT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 novembre 2025, Mme [C] [O] lui devait la somme de 8183,98 euros.

Mme [C] [O] ne remet pas en cause cette dette dans son principe ni dans son montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8132,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce en ce qu’il prévoit des délais dérogatoires applicables en cas d’acquisition de la clause résolutoire d’un bail.

En l’espèce, Mme [C] [O] justifie percevoir 184, 20 euros mensuels d’allocation de retour à l’emploi, 422 euros d’allocation logement. Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que le projet de création d’entreprise, non justifié, ne permet pas d’attester d’un espoir de retour à meilleure fortune dans un délai d’un an et que les revenus du foyer de Mme [C] [O] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement un plan d’apurement de 338 euros mensuels en plus du loyer courant.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de suspension de l’exigibilité de la dette et la demande subsidiaire de délais de paiement qui seront plus justement évaluées dans le cadre d’une procédure de surendettement permettant d’apprécier l’état des ressources et des dettes dans leur globalité.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la SCI [Adresse 4] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la SCI du PORT ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant au constat de résiliation du bail, à l’expulsion, à la fixation du sort des meubles et au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

CONDAMNE Mme [C] [O] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 8183,98 euros (huit mille cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8132,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande de suspension de l’exigibilité de la dette et la demande subsidiaire de délais de paiement de Mme [C] [O],

CONDAMNE Mme [C] [O] à payer à la SCI du PORT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 février 2025 et celui de l’assignation du 16 juin 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge