TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Septembre 2025 prorogé 06 Octobre 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier lors des plaidoiries : Madame SCANNAPIECO, Greffier

Greffier du délibéré : Madame ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Juin 2025

GROSSE :

Le 06 Octobre 2025

à M^e Anne cécile NAUDIN

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02370 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LD3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. VILLAGES, immatriculée au RCS de Marseille sous le n°326 115 417, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [N]

née le 23 Octobre 1935 à MARSEILLE, demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du en date du 31 mars 2000, la SCI VILLAGES a consenti à Mme [T] [N] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer trimestriel de 4.200 francs.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, dénoncé à la préfecture des Bouche-du-Rhône le même jour, la SCI VILLAGES a fait assigner Mme [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Mme [T] [N] et tous occupants de son chef, et ce avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Mme [T] [N] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,déclarer n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Mme [T] [N] à payer une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,condamner Mme [T] [N] à lui verser une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de la procédure, ainsi que les frais d’exécution et d’exécution forcée.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 juin 2025.

A cette audience la SCI VILLAGES, représentée par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance faisant valoir la sous-location du logement sans accord de la bailleresse.

Citée par acte remis à étude, Mme [T] [N] n’a pas comparu, n’a pas été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».

En outre, la clause n° 11 du bail du 31 mars 2000 prévoit que «Toute cession du bail ou sous location des lieux loués sera autorisée sous réserve de l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix de la sous-location, donné préalablement».

En cas de non-respect de ces dispositions le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, le bail du 31 mars 2000 liant la SCI VILLAGES à Mme [T] [N] stipule qu’il est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Le 16 septembre 2020, la SCI VILLAGES a reçu une lettre de Mme [M] [B], petite fille de la locataire, portant sur une demande de sous-location du logement loué par Mme [T] [N] à un ami de la famille nommé [C] [Z] (pièce n° 3).

Le 17 octobre 2023, la SCI VILLAGES a adressé un courrier à Mme [T] [N] pour lui informer de l’absence de toute autorisation de sous-location du logement (pièce n°4).

Le 26 août 2024, la SCI VILLAGES a reçu une lettre de Monsieur [C] [Z] informant à celle-ci qu’il sous-louait le logement situé [Adresse 3] depuis cinq ans et qu’il s’acquittait des loyers mensuels auprès de Mme [M] [B]. Il a demandé à la SCI VILLAGES de transférer le bail à son nom pour « officialiser » la situation (pièce n° 5).

Le décompte fourni démontre que les loyers mensuels sont prélevés du compte de Mme [T] [N] (pièce n° 8).

L’attestation d’assurance habitation auprès de la société Acheel en date du 23 décembre 2023 versé aux débats porte le nom de Mme [M] [B] et M. [C] [H] comme personnes couvertes par ladite assurance.

Il est donc établit que Mme [T] [N] sous-loue à titre payant le logement dont elle bénéficie, depuis plusieurs années.

Or, il résulte du contrat de bail, reprenant les dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, que cette sous-location sans autorisation expresse de la bailleresse est strictement interdite.

Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré.

Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire en ce qu’elle a perduré sur plusieurs mois, voir années, que le contrat de bail rappelait expressément l’interdiction de la sous-location sans autorisation expresse du bailleur.

Mme [T] [N] devenant ainsi sans droit ni titre il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il con vient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [T] [N] est donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 350 euros en mars 2025, à réviser comme le loyer.

Enfin, la locataire étant tenu de régler les loyer jusqu’à la résiliation du bail, la SCI VILLAGES justifie d’une dette locative, au 17 mars 2025 d’un montant de 23,74 euros que Mme [T] [N] ne démontre pas avoir réglé. Elle est donc condamnée à payer cette somme avec intérêts de droit à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI VILLAGES sollicite une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ne justifiant pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des indemnités d’occupation et des intérêts moratoires, la SCI VILLAGES sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [N], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 350 euros lui est donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle le défendeur est condamné.

Les frais d’exécution forcée étant prématurées seront rejetées.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 31 mars 2000 entre la SCI VILLAGES et Mme [T] [N] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [T] [N] de restituer les clés du logement à la SCI VILLAGES dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [N] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la SCI VILLAGES pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [N] à verser à la SCI VILLAGES une indemnité mensuelle d’occupation 350 euros, à révaloriser comme le loyer, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [T] [N] à verser à la SCI VILLAGES la somme de 23,74 euros au titre à titre de la dette locative, avec intérêts de droit à compter du prononcé de la présente décision ;

REJETTE la demande des dommages et intérêts formulée par la SCI VILLAGES ;

CONDAMNE Mme [T] [N] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [T] [N] à verser à la SCI VILLAGES la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION