TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00112 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEPX

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 11 septembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. BUILDING, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nil SIMSEK, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88

PARTIE REQUISE :

Madame [V] [N], née le 09 Octobre 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 26 juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 3 juillet 2022, la SCI BUILDING a donné à bail à Madame [V] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] 68100 MULHOUSE, pour un loyer mensuel initial de 590 € outre 10 € d’avance sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI BUILDING a fait signifier à Madame [V] [N] le 14 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, la SCI BUILDING a fait assigner Madame [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 30 janvier 2025 où elle a été plaidée.

A cette audience, la SCI BUILDING, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par la demanderesse,

— Constater et prononcer la résiliation survenue le 14 octobre 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 3 juillet 2022,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Madame [V] [N] ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, avec, au besoin le concours de la force publique,

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— Se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte,

— Condamner Madame [V] [N] à payer à la SCI BUILDING la somme de 4635€ au titre des loyers du mois d’août 2023 au mois d’octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de la décision à intervenir,

— Dire que les intérêts dus en exécution du contrat ou de la décision à intervenir produiront eux-mêmes intérêts à l’expiration d’une année,

— Fixer à compter du 14 octobre 2024 l’indemnité d’occupation due par la locataire à la somme de 600 € par mois et la condamnation au paiement de ce montant, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Madame [V] [N] à payer une somme de 900 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente procédure, y compris les frais du commandement de payer et les frais de notification à la CCAPEX s’élevant à 37,07 €,

— Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

La SCI BUILDING représentée par son conseil réitère ses prétentions. Elle indique produire à titre informatif un décompte actualisé.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, Madame [V] [N] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

Par ordonnance du 13 mars 2025, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a ordonné la réouverture des débats et a invité la SCI BUILDING à justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou du signalement de la situation d’impayé à l’organisme versant les prestations logement.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, la SCI BUILDING a produit le justificatif de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Bien que régulièrement informée de l’audience du 26 juin 2025 par courrier recommandé, Madame [V] [N] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI BUILDING justifie avoir saisie la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 3 juillet 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 août 2024, pour la somme en principal de 3708 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2024.

Madame [V] [N] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [V] [N] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 600 € et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié et majorée des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire non comparante n’a pas sollicité la suspension de la clause résolutoire et ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

La SCI BUILDING produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté au mois de d’octobre 2024 démontrant que Madame [V] [N] reste devoir la somme de 4635 € terme d’octobre 2024 inclus.

Madame [V] [N], non comparante, ne justifie d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Madame [V] [N] sera donc condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 4635 €. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [V] [N], non comparante, n’a formulé aucune demande. De plus, il n’est pas justifié de la reprise du loyer courant et le tribunal n’a pas connaissance de la situation financière de la locataire.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [N] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En raison des démarches accomplies par la SCI BUILDING, Madame [V] [N] sera condamnée à lui verser la somme de 500 €.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juillet 2022 entre la SCI BUILDING et Madame [V] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à 68100 MULHOUSE sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BUILDING pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [V] [N] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTONS la SCI BUILDING de sa demande d’astreinte ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [V] [N] à la somme de 600 euros ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] à payer à titre provisionnel à la SCI BUILDING cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 octobre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité devant évoluer dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] à verser à la SCI BUILDING à titre provisionnel la somme de 4635 € (quatre mille six cent trente cinq euros) comprenant le montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté en octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

ORDONN ONS la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTONS la SCI BUILDING du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] à payer à la SCI BUILDING la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,