TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 10 Septembre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier lors de l’audience : Madame LAFONT , Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame DUFOURGNIAUD , Greffier

Débats en audience publique le : 18 Juin 2025

N° RG 25/00066 – N° Portalis DBW3-W-B7J-536H

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [N] veuve [G]

Née le 07 Février 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

GARAGE DE VINCI

Dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

Monsieur [U] [Y] [J]

Né le 05 Décembre 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Représentés par Maître Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2023, Madame [R] [G] a donné à bail commercial à la SAS GARAGE DE VINCI des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 18600€, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Le 8 novembre 2024, Madame [R] [G] a fait délivrer à la SAS GARAGE DE VINCI un commandement de payer pour une somme de 15996,40€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024, outre la somme de 197,20€, au titre du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, Madame [R] [G] a fait délivrer une dénonciation du commandement de payer précité à Monsieur [U] [D] [J], en sa qualité de caution solidaire.

Par acte de commissaire de Justice du 15 janvier 2025, Madame [R] [G] fait assigner la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé. Il demande au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

ordonner l’expulsion de la SAS GARAGE DE VINCI et celle de tous occupants de son chef et de ses biens des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

condamner solidairement la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J] à lui payer la somme provisionnelle de 22440,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025 avec intérêts à compter du commandement de payer,

condamner solidairement la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

— condamner solidairement la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J] à lui payer la somme de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J] aux dépens.

Initialement fixé à l’audience du 2 avril 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 7 mai 2025 puis du 18 juin 2025 à la demande du demandeur.

A l’audience du 18 juin 2025, Madame [R] [G], représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, maintient ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la SAS GARAGE DE VINCI n’a pas réglé ses dettes de loyers malgré la délivrance d’un commandement de payer. Elle souligne que Monsieur [U] [D] [J] s’est porté caution solidaire de la SAS GARAGE DE VINCI et que le commandement lui a été dénoncé. Elle explique que les locaux loués étaient en bon état lors de la conclusion du bail, des travaux notamment de reprise de l’installation électrique ayant été effectués 10 mois auparavant. Elle relève que les rapports qu’elle verse aux débats démontrent que les locaux sont parfaitement exploitables, de sorte que le locataire ne peut invoquer une exception d’inexécution.

En défense, la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J], représentés par leur conseil, faisant valoir leurs moyens tels qu’exposés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent au juge de :

— Débouter Madame [R] [G] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre reconventionnel,

— Ordonner à Madame [R] [G] de procéder, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, aux travaux de réparation et de mise en conformité des locaux loués, en ce compris la réfection des plafonds, murs et structures endommagés par les infiltrations, la réfection de l’installation électrique aux normes en vigueur, l’installation d’un éclairage de sécurité conforme et la remise aux normes du système de mise à la terre, le tout sous astreinte de 500€ par jour de retard ;

— L’autoriser à effectuer lesdits travaux d’office aux frais du bailleur, en cas d’inexécution par ce dernier ;

En tout état de cause,

— Condamner Madame [R] [G] à verser à la SAS GARAGE DE VINCI la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [R] [G] aux dépens, avec distraction au profit de la SELARL AYOUN Avocats.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir qu’il existe des contestations sérieuses dans la mesure où le décompte établi par Madame [R] [G] est erroné, ne prenant pas en compte un trop perçu de l’année 2023, ainsi que des paiements en espèce, et que, par ailleurs, la jouissance des lieux est fortement perturbée par des infiltrations majeures ayant occasionné d’importants désordres. Ils relèvent que les rapports qu’ils versent aux débats démontrent que les désordres proviennent d’une fuite ancienne, intervenue alors que Madame [R] [G] n’avait pas d’assurance pour les locaux et que Madame [R] [G] n’a réalisé la réparation de cette fuite qu’en mars 2025. Ils soulignent que le rapport de vérification du 20 février 2025 réalisé par la société VERITAS démontre plusieurs non-conformités électriques graves dans les installations. Ils considèrent que cela permet d’établir une impossible exploitation normale des locaux, justifiant une exception d’inexécution.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve du non-respect par le locataire des termes du contrat, qu’il s’agisse du non-paiement du loyer et des charges ou de l’inexécution de l’une des conditions du bail.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 3 juin 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 8 novembre 2025.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

La SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J] contestent le montant du décompte. Ils indiquent notamment que Madame [R] [G] n’aurait pas pris en compte un trop perçu de 2050€ pour l’année 2023. Or, à l’examen des justificatifs de virement versés aux débats par la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J], ces sommes sont bien prises en compte dans le décompte au 3 juin 2025 établi par Madame [R] [G].

Ils indiquent qu’un virement de 500€ du 29 aout 2023 n’aurait pas été comptabilisé et que d’autres versements en espèces n’ont eux aussi pas été pris en compte. Or, le virement de 500€ évoqué figure bien sur le décompte en date du 3 juin 2025 précité et les versements en espèces ne sont pas justifiés.

Ces éléments ne peuvent constituer des contestations sérieuses.

Ils expliquent ensuite que de multiples désordres intervenus dans le local n’ont empêché d’utiliser de manière normale le local justifiant l’absence de paiement du loyer.

Ils ne démontrent pas que les locaux étaient, du fait de Madame [R] [G], impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En effet, le seul mail adressé par un agent de la compagnie d’assurances GENERALI à la SAS GARAGE DE VINCI (ce dernier ne versant pas aux débats le rapport ELEX évoqué dans le mail précité) dans lequel il est fait état que la fuite intervenue dans le local a été réparée et des dommages induits ne peut suffire à démontrer que la SAS GARAGE DE VINCI n’a pas pu exercer son activité au sein du local.

Le rapport de la société VERITAS ne permet pas non plus de faire la preuve de ce que les locaux auraient été impropres à leur destination.

La SAS GARAGE DE VINCI est d’ailleurs toujours en activité en l’absence de preuve contraire.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 9 décembre 2024. L’obligation de la SAS GARAGE DE VINCI de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

La question de l’assurance lors du sinistre invoquée par la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J] n’a pas d’incidence sur le constat de la résiliation du bail, ce d’autant que le rapport ELEX dont les défendeurs prétendent qu’il contient l’information de l’absence d’assurance de Madame [R] [G] et de la copropriété n’est pas versé aux débats par eux.

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, il ressort des développements précédents, du décompte versé aux débats par Madame [R] [G] que la SAS GARAGE DE VINCI reste redevable de la somme de 24548,61€ au 2 juin 2025 au titre des loyers impayés.

Madame [R] [G] a délivré à la SAS GARAGE DE VINCI un commandement de payer le 8 novembre 2024, sans effet dans un délai d’un mois.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J] à payer à Madame [R] [G] la somme provisionnelle de 24548,61€ au titre des loyers impayés.

Sur l’indemnité d’occupation

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 9 décembre 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

Sur la condamnation provisionnelle de la caution

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Il convient de rappeler qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation que serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la nullité d’un acte de cautionnement, analyse qui appartient au seul juge du fond.

Il ne peut que constater, au regard des pièces versées, l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, laquelle fonde la provision demandée.

En l’espèce, est versé aux débats l’acte de cautionnement signé le 31 mars 2023 et aux termes duquel Monsieur [U] [D] [J] se porte caution solidaire, renonçant au bénéfice de discussion et de division, de la SAS GARAGE DE VINCI en cas de défaillance de celle-ci, pour toutes les sommes dues en principal et en accessoires dans la limite de 61200€ et ce par mention manuscrite.

Madame [R] [G] a dénoncé le commandement de payer délivré à la SAS GARAGE DE VINCI le 8 novembre 2024 à Monsieur [U] [D] [J].

Ainsi, l’engagement de caution de Monsieur [U] [D] [J] ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il sera donc condamné solidairement avec la SAS GARAGE DE VINCI au paiement des sommes auxquelles la SAS GARAGE DE VINCI est condamnée au paiement.

Sur la demande reconventionnelle

Faute de justifier du bien-fondé de l’exception d’inexécution, la demande reconventionnelle de la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J] ne peut être admise.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance en référé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner solidairement la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J] à payer à Madame [R] [G] la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 mars 2023 entre Madame [R] [G] d’une part, et la SAS GARAGE DE VINCI d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 9 décembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS GARAGE DE VINCI ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J] à payer à Madame [R] [G] la somme provisionnelle de 4039 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 3 juin 2025, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 novembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J] à payer à Madame [R] [G] une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 9 décembre 2024 correspondant au montant du loyer qui aurait été du si la résiliation n’était pas intervenue, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J] à payer à Madame [R] [G] la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement la SAS GARAGE DE VINCI et Monsieur [U] [D] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président

Grosse délivrée le 10 Septembre 2025

À

— Maître Benjamin AYOUN

— Maître Jean DE VALON