Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e BARAULT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/598

N° RG 25/00745 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QB6U

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [R]

né le 01 Janvier 1958 à CASABLANCA (MAROC)

561 avenue de Pierrefeu

06560 VALBONNE

Madame [W] [T]

née le 02 Février 1950 à SAINT AMAND LES EAUX (59230)

561 avenue de Pierrefeu

06560 VALBONNE

représentés par M^e Didier BARAULT de la SELARL FLORENT HERNECQ, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [Y]

né le 12 Avril 1980 à RADOM (POLOGNE)

Brit Hôtel Colbert – 12 rue Bricka

06160 ANTIBES

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Monsieur JACQMIN, Premier Vice-Président

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 24 février 2025 ;

A l’audience publique du 05 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 25 Juillet 2025.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte authentique en date du 12 août 2022, [S] [R] et [W] [T] ont vendu à [V] [Y], un bien immobilier, à savoir une villa située 56 chemin de l’Hermitage à ANTIBES, au prix de 1 900 000,00 €.

Ce prix était stipulé payable comptant le jour de la vente pour une quote-part de 1 057 300,00 €, le solde 842 700 € étant payable à terme au plus tard le 4 août 2023.

Par ordonnance en date du 14 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

— constaté la résolution de la vente avec effet au 29 décembre 2023 à défaut de paiement du solde du prix ;

— ordonné l’expulsion de l’acquéreur et de tous occupants de son chef ;

— condamné [V] [Y] à leur payer une somme de 471 650 € au titre du dédommagement forfaitaire prévu par l’acte de vente en cas de défaut de paiement de la partie payable à terme, ladite somme imputable sur la partie du prix payée comptant, déduction faite de la commission d’agence, partie que les vendeurs devaient restituer à l’acquéreur par suite de la résolution.

[V] [Y] était en outre condamné à payer 1 200 € à titre d’indemnité pour frais de procédure outre les dépens.

Il a été procédé à l’expulsion et à la reprise des lieux selon procès-verbal en date du 3 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, [S] [R] et [W] [T] ont fait assigner [V] [Y] afin d’obtenir sa condamnation à leur payer :

-1869,77 € au titre des intérêts courus au taux contractuel de 2,51 % l’an sur la somme de 842 700 € pour la période du 4 août 2023 au 14 septembre 2023 ;

-14 683,76 € au titre des intérêts contractuels courus sur la somme de 842 700 € au taux de 6 % l’an pour la période du 15 septembre au 29 décembre 2023 ;

-99 000,00 € au titre de leur perte locative pour l’année 2 024 ;

-312 097,90 € au titre de la remise en état des lieux ;

-10 000 € à chacun au titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moraux ;

-4 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commissaire de justice tels que visés par une facture du 14 janvier 2025.

Ils exposent en substance :

— qu’ils demandent l’application des clauses et conditions de la vente en ce qui concerne les intérêts échus ;

— que les lieux ont été rendus dans un état substantiellement dégradé nécessitant d’importants travaux et empêchant l’usage normal des lieux,

— que la réalisation préalable des travaux a été nécessaire et a empêché la location saisonnière du bien, engendrant une perte de revenu.

Assigné par acte remis en la forme d’un procès-verbal de recherches infructueuses, [V] [Y] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 24 février 2025, l’instruction a été déclarée close et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie.

Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions sus-visées.

A l’issue des débats les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Qualification :

L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel. Assigné régulièrement le défendeur n’a pas comparu.

Le jugement sera donc réputé contradictoire et devra donc être signifié au défaillant dans les 6 mois de sa date, et à défaut pourra être déclaré caduc.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes au titre des intérêts contractuels :

L’acte de vente partiellement assorti d’une convention de paiement à terme comporte une clause selon laquelle le solde du prix payable à terme produit intérêts au taux de 2,51 % l’an jusqu’à parfait paiement et au taux de 6 % l’an à compter de la délivrance d’une sommation de payer mentionnant la rappelle de ladite clause et l’intention des vendeurs de s’en prévaloir.

Sommation a été faite en ce sens, conformément à ladite clause, le 14 septembre 2023.

La demande tendant à la liquidation des intérêts courus au taux de 2,51 % l’an du 4 août au 14 septembre 2023 est donc fondée en son principe et en son quantum.

Il en est de même en ce qui concerne les intérêts échus du 15 septembre au 29 décembre 2023, date à laquelle le contrat est déclaré résolu par le juge des référés.

Sur la remise en état des lieux :

Les demandeurs invoquent à ce sujet la responsabilité délictuelle, sous le visa de l’article 1240 du code civil, estimant que le défendeur s’est rendu coupable de dégradations pour certaines volontaires, du bien vendu.

Toutefois, il est en fait demandé réparation de l’état dans lequel le bien vendu a été restitué. Le fondement de telles demandes est contractuel.

En cas de résolution de la vente l’acquéreur doit restituer la chose achetée. Or l’article 1352-1 du code civil prévoit que celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute.

L’article 1352-3 du code civil dispose d’autre part que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce.

L’article 1217 du code civil dispose enfin que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut à la fois provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En application de l’article 9 du code de procédure civile il appartient aux parties de produire aux débats les éléments probants nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, si sont versés aux débats des procès-verbaux de constatations dressés par actes de commissaire de justice les 4 octobre et 4 novembre 2024 et des devis et factures de travaux, aucun élément n’est produit concernant l’état de la villa lors de la vente si ce n’est une attestation de l’agence BY BLUE INTERNATIONAL (pièce n° 27) qui affirme, sans précision, que les vendeurs étaient soucieux de disposer d’une ville en « parfait état ». Alors que cette pièce fait référence à des photographies, celles-ci ne sont pas produites.

Il peut être relevé :

— que le prix de vente porte uniquement sur une valeur immobilière, sans chiffrage et valorisation de biens meubles ;

— que l’acte de vente ne comporte aucune réserve sur l’état des lieux.

Il résulte toutefois de l’acte que le bien est un bien ancien. La vente est conclue moyennant la renonciation de l’acquéreur à se prévaloir de la garantie des vices apparents ou cachés. Les seuls travaux rappelés dans l’acte concernent la destruction d’une toiture terrasse en 2010 qui n’a pas fait l’objet d’une déclaration d’achèvement.

En considération de ces éléments et faute de plus amples éléments probants, il y a lieu de retenir que le bien en cause a été vendu et délivré en état d’usage.

Dès lors, les réparations ou travaux de reprise s’analysant comme des mises en conformité ou des remises à neuf complètes sans que cela soit imposé par des dégradations commises par l’acquéreur au cours de son occupation pendant une durée d’environ 13 mois ne sauraient être mis à la charge du défendeur.

L’état des lieux à la sortie, après expulsion est établi par un procès-verbal de constat dressé le 4 novembre 2024 par la société AZURLEX, commissaire de justice à Cannes.

Il convient d’examiner les devis et factures présentés à la lumière de la règle ci-dessus et de ce procès-verbal.

— Devis Home and Landscape (pièce 19) :

Ce devis, d’un montant de 212 430,00 € porte sur des travaux de démolition des revêtements de sol, réfection de chapes et pose de nouveaux revêtements, dans l’ensemble de la maison.

Il comprend aussi des dépenses peintures et reprises de plafonds, ainsi que la pose de revêtements sur une terrasse.

Les travaux de réfection complète des sols aux deux étages de la maison ne sont nullement justifiés au regard des constatations du procès-verbal d’état des lieux en l’absence d’éléments probant concernant l’état lors de la vente. Le constat de quelques éclats au sol ne justifie pas cette demande.

Le défaut d’entretien de la piscine que révèle le constat ne justifie pas le remplacement de l’ensemble de la machinerie pour 11 500 € TTC.

En l’absence de tous éléments probants concernant l’existence de mobilier à l’entrée dans les lieux, les demandes de remplacement de ce chef sont vaines.

D’autre part, ce devis comporte des éléments (démontage bibliothèque, reprises de faux plafonds) qui font l’objet d’autres devis et factures.

Ce devis de remise à neuf de la villa ne sera pas retenu.

— devis et factures [X], :

Mise aux normes et vérification de tout le circuit électrique de la villa, installation d’un nouveau système d’ouverture de portail, mise en marche des éclairages extérieurs. (pièce n°21)

Le PV ne comporte aucune constatation concernant le mauvais fonctionnement d’un portail extérieur ou les éclairages extérieurs.

De même, dans l’entrée est constatée la présence d’un compteur électrique et du disjoncteur général associé, installés dans un placard et fixé sur une planche murale partiellement décrochée du mur. Est installé en aval du disjoncteur, dans une armoire électrique dédiée, un tableau muni de divers blocs de coupure ou de commande. Ni le procès-verbal, ni le devis présenté ne permettent de retenir une modification substantielle du réseau électrique de la villa et la nécessité de procéder à une mise aux normes générale. Quelques caches prises manquants dans certaines pièces ne démontrent pas des dégradations imputables à [V] [Y] et justifient pas plus la demande. Est seulement justifiée l’intervention au titre de l’installation d’un câble « sauvage » directement branché sur le disjoncteur général, en amont du tableau.

En l’état des seuls éléments produits, la demande chiffrée de ce chef à 11 500 € n’est pas justifiée. Sera retenue la demande en paiement de 208 €.

— devis de [X] CONSTRUZIONI peintures et plafonds (pièce 22)

Le constat permet en revanche de vérifier l’existence de divers dégâts des eaux ayant entraîné la dégradation des plafonds et faux plafonds, ainsi que des faux plafonds ouverts à plusieurs endroits : entrée, salon. Les réparations de ce chef sont justifiées.

En revanche, si les peintures murales présentent des traces de salissures, voir des auréoles d’humidité, cette situation relève pour l’essentiel de la vétusté et d’un état d’usage. En l’absence d’éléments probants concernant l’état à la livraison du bien, la demande tendant à la réfection complète des peintures pour 594 m² n’est pas justifiée.

Sont seules justifiées les dépenses tendant à la réfection des plafonds, au démontage et remontage corrélative d’une bibliothèque dans le salon. La réfection des peintures murales dans le salon et l’entrée corrélative à la réfection des plafonds peut être évaluée à 150 m² et non 594 m².

Le devis (pièce n° 22) d’un montant total de 40 450 € sera donc retenue pour la somme de 20 470 €.

— Devis Mobalpa mobilier de cuisine (pièce 24).

Le procès-verbal de constat montre un état de salissure et des éléments relevant en revanche de la vétusté, en particulier des gonflements de certains éléments.

Les éléments produits et en particulier l’absence complète d’évaluation d’un mobilier dans l’acte de vente ne démontrent ni l’existence, ni l’état de ces éléments lors de l’entrée en jouissance de l’acquéreur. Dès lors, si les travaux de nettoyage par ailleurs réclamés sont justifiés, la dépense de remplacement complet du mobilier de la cuisine ne l’est pas.

Ce chef de demande est rejeté.

— Devis STORES et FERMETURES PAGANO : (pièce 25)

Le remplacement de stores apparaît justifié au regard des constatations dont il ressort :

— volet roulant électrique cassé dans le salon

— idem dans la chambre RC

— idem salle de bain rez-de-chaussée

Le surplus, concernant une chambre au 1er étage n’est pas justifié au vu de ces mêmes constatations (remplacement d’un store en toile).

Est retenue la dépense justifiée de 3 500 €

facture de nettoyage : (pièce 26)

La dépense est justifiée pour la somme de 12 900 € au regard de l’état général de saleté dans lesquels les lieux ont été repris et des effets laissés sur place dans le contexte de l’expulsion.

Le préjudice matériel résultant de l’état des lieux sera doc évalué comme suit :

Récapitulatif :

Travaux électricité : 208 €

Travaux peinture et plafonds : 20 470 €

Réfection volets roulants : 3 500 €

Nettoyage : 12 900 €

Total : 37 078 €

Sur la perte locative :

Les demandeurs demandent réparation du préjudice qui résulterait selon eux de la location saisonnière à laquelle ils auraient procédé si le bien n’avait pas été occupé en 2024 jusqu’au 4 novembre 2024, date de l’expulsion.

Le fait de se maintenir dans les lieux après que l’expulsion a été prononcée avec effet au 29 décembre 2023 ouvre droit à réparation. Si l’occupation peut être retenue comme engendrant un enrichissement sans cause au profit de l’occupant justifiant le paiement d’une indemnité d’occupation, ce qui n’a pas été demandé ni ordonné par le juge des référés, il s’agit aussi d’une faute en tant que portant atteinte au droit de propriété et à l’obligation de quitter les lieux.

[S] [R] et [W] [T] sont donc bien fondés, en application de l’article 1240 du code civil, à demander réparation du trouble de jouissance (impossibilité de louer en location saisonnière) résultant pour eux du maintien dans les lieux de leur acquéreur jusqu’au 4 novembre 2024.

Le 4 juin 2024, l’agence immobilière Etude Cap d’Antibes atteste d’une valeur locative en location saisonnière de 25 000 € en haute saison touristique (juillet et août) et 70 % en juin et septembre, soit 17 500 € (pièce 18). Elle ne donne aucune estimation pour mai et octobre contrairement à ce qu’allèguent les demandeurs.

Au vu de cette attestation la perte de jouissance peut être évaluée à 60 000 €.

Ladite somme sera accordée.

Dommages et intérêts pour préjudice moral :

Il incombe à celui qui demande réparation de rapporter la preuve du préjudice dont il demande réparation.

En l’espèce les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice moral distinct de préjudices matériels indemnisé, en des réparations contractuelles forfaitairement convenues.

Exécution provisoire :

Le présent jugement est de plein droit exécutoire nonobstant appel. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’en écarter l’application.

Dépens et frais irrépétibles :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens.

Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

[V] [Y] succombe et supportera par conséquent les dépens. Les frais visés à la facture de la SAS AZUR LEX du 14 janvier 2025 relèvent des frais d’exécution de l’ordonnance de référé ordonnant l’expulsion au sens de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu à condamnation de ce chef. La somme de 3 000,00 € sera allouée à [S] [R] et [W] [T], pris conjointement, en application de l’article 700 sus-visé.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :

Condamne [V] [Y] à payer à [S] [R] et [W] [T] pris conjointement :

— intérêts courus au taux contractuel de 2,51 % l’an sur la somme de 842 700 € pour la période du 4 août 2023 au 14 septembre 2023 : 1 869,77 €

— intérêts contractuels courus sur la somme de 842 700 € au taux de 6 % l’an pour la période du 15 septembre au 29 décembre 2023 : 14 683,76 €

— dommages et intérêts en réparation des dégradations matérielles causées au bien vendu : 37 078,00 €

— dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance causé par la poursuite de l’occupation après le 29 décembre 2023 et jusqu’au 4 novembre 2024 : 60 000,00 €

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel ;

Condamne [V] [Y] à payer à [S] [R] et [W] [T], pris conjointement 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les frais de la facture de la SAS AZURLEX du 14 janvier 2025 relèvent des frais d’exécution de l’ordonnance de référé du 14 janvier 2025 et peuvent être recouvrés en application de l’article L 118-1 du code des procédures civiles d’exécution, sous réserve de leur caractère justifié ;

Condamne [V] [Y] aux dépens de la présente instance.

Et le président a signé avec la greffière.

LE PRÉSIDENT LA GREFFIERE