TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : M^me LEDERLIN,

Greffier : Madame BOINE,

Débats en audience publique le : 28 Août 2025

GROSSE :

Le 23 octobre 2025

à Me [Localité 6]

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EXPEDITION :

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N° RG 25/03907 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UHZ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [I]

né le 30 Novembre 1989 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fannelie ROGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [F]

née le 23 Septembre 1989 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fannelie ROGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [P]

née le 11 Octobre 1998 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 4 mars 2022, M. [K] [I] et Mme [U] [F] ont donné à bail à Mme [C] [P] un appartement situé [Adresse 3], moyennant une échéance mensuelle de 680 euros, charges comprises.

Le 26 mars 2025, M. [K] [I] et Mme [U] [F] ont fait signifier à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat, aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 2.720 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, M. [K] [I] et Mme [U] [F] ont fait assigner en référé Mme [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

RECEVOIR M. [K] [I] et Mme [U] [F] en leurs demandes et les JUGER bien fondées ;

CONSTATER la résiliation du bail qui a été consenti à Mme [C] [P] par les requérants, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion immédiate de Mme [C] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 3] ;

CONDAMNER Mme [C] [P] à payer à M. [K] [I] et Mme [U] [F] la somme provisionnelle de 4.760 euros à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 6 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative des requérants en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée ;

CONDAMNER Mme [C] [P] à payer à M. [K] [I] et Mme [U] [F] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle fixée au montant des derniers loyers échus, majorée d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée ;

JUGER que l’indemnité d’occupation mensuelle totale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant à la révision des loyers ;

CONDAMNER Mme [C] [P] à payer à M. [K] [I] et Mme [U] [F] la somme de 900 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 août 2025.

A cette audience, M. [K] [I] et Mme [U] [F], représentés par leur conseil, se sont référés à leur assignation à laquelle il est renvoyé pour une plus ample description des moyens et ont actualisé leur créance à la somme de 6.120 euros, selon décompte arrêté au 13 août 2025, terme du mois d’août inclus.

Citée par acte remis à personne, Mme [C] [P], n’a pas comparu et n’étaient pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Mme [C] [P] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à son bailleur.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 17 juin 2025 a été dénoncée le 23 juin 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 28 août 2025.

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

M. [K] [I] et Mme [U] [F] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 27 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, M. [K] [I] et Mme [U] [F] justifient par la production de l’attestation notariée établie le 23 février 2022 par Maître [W] [S] notaire à [Localité 5] être propriétaires indivis des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir.

Par conséquent M. [K] [I] et Mme [U] [F] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est rappelé que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement constater la résiliation.

En l’espèce, le bail objet du présent litige contient une clause résolutoire (article VI) rédigée dans les termes suivants : « Le présent contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge (…). ». Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins six semaines pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Mme [C] [P] est redevable des loyers impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [C] [P] reste devoir la somme de 6.120 euros, à la date du 13 août 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois d’août 2025 inclus.

Mme [C] [P] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 6.120 euros au 13 août 2025, Mme [C] [P] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 6.120 à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 13 août 2025, avec intérêts légaux à compter du 26 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.720 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [K] [I] et Mme [U] [F] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision vu l’urgence :

DECLARONS M. [K] [I] et Mme [U] [F] recevables en leurs demandes ;

DISONS que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse, et en conséquence, DIT n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

CONDAMNONS Mme [C] [P] à verser à M. [K] [I] et Mme [U] [F] la somme provisionnelle de 6.120 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 13 août 2025, avec intérêts légaux à compter du 26 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.720 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [C] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

CONDAMNONS Mme [C] [P] à verser la somme de 100 euros à M. [K] [I] et Mme [U] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE