TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02905 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFTI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 29 Avril 2025

S.A. 3F OCCITANIE

C/

[J] [W]

[C] [W] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 29 Avril 2025

à M^e MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 29 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [J] [W], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Mme [C] [W] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 12 novembre 2008, la SA 3F OCCITANIE a donné en location à Monsieur [J] [W] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1].[Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer actuel de 594,11€ provision sur charges comprise.

Monsieur [J] [W] s’est marié avec [C] [O] le 23 septembre 2008 qui est par ce fait devenue solidaire des engagements du bail.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 12 février 2024, en vain.

Par acte du 11 juillet 2024, dénoncé le même jour par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA 3F OCCITANIE a fait assigner en référé Monsieur [J] [W] et Madame [C] [O] épouse [W] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 3.438,64€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 9 juillet 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 400€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens

L’affaire, après un premier renvoi, était retenue à l’audience du 4 mars 2025.

La SA 3F OCCITANIE, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 3.540,37€ arrêtée au 26 février 2025 et indique que malgré la mise en place de mesure imposées, les locataires n’ont pas repris le paiement des échéances courantes et ont constitué une nouvelle dette.

Elle demande la condamnation des locataires au paiement de l’échéance courantes assortie des délais de paiement imposés par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne à hateur de 322,68€ en plus du loyer et charges du mois et la déchéance en cas de non respect des délais imposés.

Madame [C] [O] épouse [W], assignée selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

Monsieur [J] [W], comparant en personne, explique être en arrêt maladie mais son épouse a un emploi. Il précise qu’il est dansl’attente d’un héritage qui lui permettra d’apurer ou de réduire la dette. Elle propose d’apurer selon les modalités prévues par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne.

La décision était mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 11 juillet 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 13 février 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA 3F OCCITANIE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 12 novembre 2008, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 février 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 23 février 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié par la Loi n°2004-809 du 13 août 2004 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés intégralement dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 12 avril 2024 soit avant la décision de recevabilité de la procédure de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne intervenue le 10 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 janvier 1989 et dispose : “2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Les dispositions de l’article précité ont vocation à s’appliquer à la condition que les locataires aient repris le paiement des échéances au jour de l’audience ce qui n’est pas le cas. Pour autant le bailleur souhaite l’octroi de délais de de paiement selon les modalités fixées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne à hauteur de 322,68€. Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le plan prévu par les mesures imposées sous réserve par les locataires du paiement des échéances courantes.

Sur les sommes dues par le locataire :

La SA 3F OCCITANIE a déclaré sa créance à hauteur de 3.226,79€ et une nouvelle dette a été constituée malgré la recevabilité du dossier de surendettement du fait de l’absence de reprise des paiements d’un montant de 313,58€.

En conséquence, Monsieur [J] [W] et Madame [C] [O] épouse [W] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 3.226,79€ et autorisé à apurer leur dette à raison de mensualité de 322,68€ conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 9 janvier 2025.

Monsieur [J] [W] et Madame [C] [O] épouse [W] seront en outre condamnés au paiement immédiat de la somme de 313,58€ correspondant à l’arriérés de loyer constitué entre le mois de janvier et février 2025.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA 3F OCCITANIE l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [C] [O] épouse [W] à lui verser la somme de 200 € sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Monsieur [J] [W] et Madame [C] [O] épouse [W], succombant au principal, supporteront les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [C] [O] épouse [W] à payer à la SA 3F OCCITANIE la somme de 3.226,79€ au titre de l’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2024,

Autorise Monsieur [J] [W] et Madame [C] [O] épouse [W] à apurer cette dette par mensualité de 322,68€ et Suspend les effets de la clause résolutoire durant le plan imposé par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 9 janvier 2025, sous réserve du paiement des loyers et charges courantes à leur terme exact,

Suspend pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [J] [W] et Madame [C] [O] épouse [W], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

Condamne, en outre, solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [C] [O] épouse [W] à payer immédiatement à la SA 3F OCCITANIE la somme de 313,58€ au titre de l’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation constitué entre le 31 décembre 2024 et le 26 février 2025,

Juge, qu’à défaut de paiement, par Monsieur [J] [W] et Madame [C] [O] épouse [W], d’une seule mensualité d’apurement de la dette à la date fixée, d’une mensualité de loyer et charge ou du paiement de la somme de 313,58€, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 12 février 2024,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA 3F OCCITANIE par Monsieur [J] [W] et Madame [C] [O] épouse [W] et les y condamne solidairement, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [J] [W] et Madame [C] [O] épouse [W] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1].[Adresse 6] à [Localité 9] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [C] [O] épouse [W] à payer à la SA 3F OCCITANIE la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [C] [O] épouse [W] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge