N° RG 25/01036 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDQL

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/01036 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDQL

NAC: 51A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Jean-Paul CLERC

à la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 MARS 2026

DEMANDEURS

M. [J] [D], demeurant [Adresse 1] FRANCAISE

représenté par Maître Jean-Paul CLERC, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [M] [I] épouse [D], demeurant [Adresse 1] FRANCAISE

représentée par Maître Jean-Paul CLERC, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SARL JORMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 février 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail dérogatoire souscrit le 29 août 1996 et converti en bail commercial le 01 septembre 1998, la SARL JORMA est locataire d’un local à usage commercial appartenant à Monsieur [J] [D] et Madame [M] [D], situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 1].

De nombreuses procédures judiciaires ont opposé les contractants au sujet du montant des loyers, puis du recouvrement des créances judiciaires.

Les consorts [D] soutiennent désormais que la SARL JORMA n’aurait plus payé ses charges locatives depuis le mois de janvier 2020, outre un reliquat de loyers de 2025.

Par ailleurs, en juin 2025, les consorts [D] ont vendu l’immeuble à la société CALA METZ.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, Monsieur [J] [D] et Madame [M] [D] ont assigné la SARL JORMA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de TOULOUSE aux fins de condamnation provisionnelle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2026.

Aux termes de leurs dernières conclusions versées au soutien des débats oraux, Monsieur [J] [D] et Madame [M] [D] demandent au juge des référés, au visa des articles 1134 anciens et suivants du code civil, 1231-7 du code civil et L.145-4 du code des assurances, de :

condamner la SARL JORMA à leur payer par provision la somme de 13.473,26 euros au titre des charges de locatives de 2020 à 2025,dire que les condamnations prononcées à l’encontre de la SARL JORMA à leur profit seront assorties des intérêts de retard au taux légal applicable aux créanciers non professionnels, à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance impayée,condamner la SARL JORMA à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu’en cas d’inexécution par voie extra-judiciaire, les sommes retenues par le commissaire de justice instrumentaire en application de l’article A 444-32 du code de commerce seront supportées par les parties tenues aux dépens.

De son côté, la SARL JORMA demande au juge des référés, au visa des articles L.145-40-2, L.145-15 et R.145-36 du code de commerce, de :

débouter Monsieur [J] [D] et Madame [M] [D] de toutes leurs prétentions,limiter à la somme de 1.060,10 euros le montant des charges récupérables par les bailleurs sur la SARL JORMA,condamner Monsieur [J] [D] et Madame [M] [D] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le fondement de ce texte, ainsi que celui de l’ancien article 1134 du code civil, applicable au jour de la conversion du contrat initial en bail commercial à compter du 01 septembre 1998, Monsieur [J] [D] et Madame [M] [D] sollicitent du juge des référés, au jour de l’audience, qu’il condamne à titre provisionnel la SARL JORMA à lui régler le solde locatif débiteur du bail préalablement à la vente de l’immeuble.

La somme réclamée s’élève à 13.473,26 euros, décomposée comme suit :

2.302,86 euros au titre de l’année 2020, 2.321,42 euros au titre de l’année 2021, 2.346,55 euros au titre de l’année 2022, 2.438,42 euros au titre de l’année 2023, 2.575,05 euros au titre de l’année 2024, 1.488,96 euros au titre de l’année 2025.

De son côté, la SARL JORMA ne nie pas que certaines charges n’ont pas été payées, mais soutient que cela est en raison du fait que les bailleurs ont refusé de justifier des charges et de leurs régularisations depuis les cinq dernières années.

Il résulte de la lecture des articles 4 et 3.6 du bail dérogatoire que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 60.000 F (soixante mille francs), hors droit au bail, taxe additionnelle et provisions sur charges locatives, participation à la taxe foncière de l’immeuble » et « En sus du loyer, le preneur s’engage à acquitter, comme indiqué ci-dessus, la quote-part de charges lui incombant normalement, en contrepartie des services rendus. Pour les charges qui ne peuvent être précisément individualisées, cette quote-part sera fixée forfaitairement comme suit :

— Salaire du concierge ou du gardien, ou de toute personne chargée de l’entretien des parties communes, cours, couloirs, espaces verts, etc., ainsi que les charges sociales afférentes ;

— Eau (à défaut de compteur divisionnaire) ;

— Taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

— Ascenseurs et monte-charges ;

— Éclairage des parties communes.

En cas de modification de la répartition des charges lors de l’établissement d’un règlement de copropriété, ou à la suite d’une décision de l’Assemblée générale de copropriété, ces modifications s’appliqueront de plein droit au(x) lot(s) correspondant aux locaux objet de la présente location.

En outre, il est convenu entre les parties que, quelle que soit la cause, l’ensemble des charges sera payé à titre provisionnel, par trimestre ou par mois, lors de chaque échéance du loyer. Le montant de cette provision est calculé sur la base d’un pourcentage du loyer principal, et ajusté lorsque les chiffres définitifs seront connus à l’occasion du règlement annuel. À défaut, la base de calcul pourra être celle de l’année précédente, corrigée selon le taux d’inflation ou de déflation. Le solde sera régularisé en fin d’exercice.

La provision mensuelle est fixée à la somme de 662 francs par mois, y compris la participation à la taxe foncière de l’immeuble ».

Par ailleurs, il est stipulé : « Le preneur sera ainsi tenu de rembourser au bailleur la consommation d’eau froide. S’il existe un compte divisionnaire, la consommation d’eau à rembourser sera celle indiquée par ledit compteur, la différence de consommation enregistrée par le compteur général et le total des compteurs particuliers étant répartie entre les divers utilisateurs au prorata de la consommation enregistrée par le compteur particulier de chacun d’eux à moins que la répartition ne soit prévue par le règlement de copropriété s’il en existe un. Le preneur devra en outre supporter les frais d’entretien, de location et de relevé dudit compteur ainsi que, en sus de la consommation enregistrée au compteur divisionnaire, sa quote-part des dépenses d’eau pour les services généraux de l’immeuble et pour les wc communs s’il en existe ».

Enfin, l’annexe n°1 au bail dérogatoire prévoit explicitement qu’ « en plus du loyer indiqué, le preneur prendra à sa charge 15 % des impôts fonciers grevant l’immeuble, payable par provision mensuelle ».

Il est donc avéré que la SARL JORMA était à tout le moins, redevable du paiement des provisions mensuelles et de la quote-part de taxe foncière de l’année écoulée sans qu’il n’ait été nécessaire d’obtenir préalablement les justificatifs permettant la régularisation et qu’elle s’en est abstenue.

L’assiette de ces charges, taxes et quote-part locatives est parfaitement claire dans le bail sans même qu’il ne convienne d’interpréter celui-ci. Elle ne peut donner lieu à la moindre contestation sérieuse comme tente de le soutenir la SARL JORMA. Cela est d’autant plus vrai que la cour d’appel de Toulouse, dans le cadre d’une précédente instance opposant les parties, avait déclaré irrecevables les tentatives du preneur que d’échapper au paiement des clauses mettant à sa charge une partie de la taxe foncière et la clause relative aux provisions sur charges en lien avec la consommation d’eau.

Dans le cadre de la présente audience, et alors que la charge de la preuve leur incombe, les consorts [D] adressent des justificatifs partiels qui ne permettent pas à la présente juridiction d’établir les calculs sur l’ensemble de charges sur la période de 2020 jusqu’au 29 juillet 2025 inclus.

Tout d’abord, les justificatifs de location du compteur auprès de l’entreprise OCEA smart Building sont incomplets. Ils ne permettent pas, pour chaque année, d’affecter la véritable quote-part incombant à la SARL JORMA.

Surtout, les consorts [D] ne font pas l’effort d’éclaircir pour chaque année, la corrélation qu’ils opèrent entre les factures d’eau à échéances semestrielles et les index de consommation relevés à des périodes de l’année totalement aléatoires. En outre, seules les années 2023 et 2025 comportent un détail de calcul des sommes affectés au preneur pour la consommation d’eau.

Par exemple, pour l’année 2023, la présente juridiction comprend que la consommation d’eau devrait être ainsi calculée :

consommation d’eau : 1.093,12 euros (1S) / 346 m3 consommé au total (1S) = 3,159 euros le m3 x 49 m3 selon le relevé = 154,791 euros pour le premier semestre + 511,75 euros (2S) / 153 m3 consommé au total (2S) = 3,344 euros le m3 x 57 m3 selon le relevé = 190,608 euros pour le second semestre, soit au total annuel de 345,39 euros.

Or, les consorts [D] calculent cette consommation de cette manière :

consommation d’eau : 1.093,12 euros (1S) / 346 m3 consommé au total (1S) = 3,16 euros arrondi le m3 x 57 m3 selon le relevé = 180,12 euros pour le premier semestre + 511,75 euros (2S) / 153 m3 consommé au total (2S) = 3,35 euros arrondi le m3 x 40 m3 selon le relevé = 134 euros pour le second semestre, soit au total annuel de 314,12 euros.

En l’état des pièces versées au dossier, le juge des référés n’est pas en mesure de déterminer qu’il faudrait prendre comme coefficients multiplicateurs les relevés de 57 m3 et de 40 m3 comme étant nécessairement ceux des consommations réelles des premier et second semestres de l’année 2023.

Cela n’est suffisamment explicité et cette difficulté, ne permettant pas à la présente juridiction d’opérer les calculs exacts, constitue une contestation sérieuse.

En l’état des pièces versées au dossier, voici ci-dessous les calculs qu’il est possible d’opérer et qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse :

2020 :

consommation d’eau : non suffisamment justifiéequote-part de taxe foncière : 13.517 x 0,15 = 2.027,55 euroslocation du compteur : 89,47 (1S) + 89,47 (2S) = 178,94 / 13 preneurs = 13,76 euros

2021 :

consommation d’eau : non suffisamment justifiéequote-part de taxe foncière : 13.413 x 0,15 = 2.011,95 euroslocation du compteur : 91,26 (1S) + 91,26 (2S) = 182,52 / 13 locataires = 14,04 euros

2022 :

consommation d’eau : non suffisamment justifiéequote-part de taxe foncière : 13.492 x 0,15 = 2.023,80 euroslocation du compteur : 108,37 (1S) + 96,37 (2S) = 204,74 / 13 locataires = 15,74 euros

2023 :

consommation d’eau : non suffisamment justifiéequote-part de taxe foncière : 14.057 x 0,15 = 2.108,55 euroslocation du compteur : 116,13 + ? / 13 locataires = 8,93 euros

2024 :

consommation d’eau : non suffisamment justifiéequote-part de taxe foncière : 14.336 x 0,15 = 2.150,40 euroslocation du compteur : 120,41 + ? / 13 locataires = 9,26 euros

2025 :

consommation d’eau : non suffisamment justifiée ni proratiséequote-part de taxe foncière : 14.452 x 0,15 = 2.167,80 euros, soit 1.247,22 euros sur les 210 jours de l’année 2025 avant la vente immobilière le 29 juillet 2025.location du compteur : non justifié et non proratisée

Il s’en suit que la SARL JORMA sera condamnée à verser à Monsieur [J] [D] et Madame [M] [D] la somme de 11.631,20 euros.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date de l’assignation valant mise en demeure.

* Sur les dépens de l’instance

En application de l’article 491 du code de procédure civile, « Le juge des référés (…) statue sur les dépens ».

En l’état, la « partie perdante », au sens de l’article 696 du code de procédure civile, est la SARL JORMA, débitrice d’un solde locatif débiteur.

En conséquence, les dépens de l’instance doivent être mis à sa charge sans qu’il ne soit fait droit à la prétention visant à anticiper d’éventuelles difficultés d’exécution.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

L’équité commande de faire application de ce texte en l’espèce. La SARL JORMA sera condamnée à verser à Monsieur [J] [D] et Madame [M] [D] la somme de 2.000 euros de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

CONDAMNONS la SARL JORMA à verser à Monsieur [J] [D] et Madame [M] [D] la somme provisionnelle de 11.631,20 euros (ONZE MILLE SIX CENT TRENTE ET UN EUROS et VINGT CENTIMES) au titre de sa quote-part de taxes foncières et de charges liées à la location du compteur auprès de OCEA smart Building pour les années 2020 à 2025 proratisée inclus ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [D] et Madame [M] [D] du surplus de leurs prétentions provisionnelles qui se heurte à des contestations sérieuses et de toutes autres demandes ;

CONDAMNONS la SARL JORMA à verser à la SARL JORMA Monsieur [J] [D] et Madame [M] [D] la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL JORMA aux entiers dépens de l’instance en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 10 mars 2026

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,