TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [W] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Raphael BERGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05419 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AH4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice COGEIM, société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 4]

représenté par M^e Raphael BERGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0886

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [Y]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 20 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05419 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AH4

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [Y] est propriétaire des lots n°16 et 17 (anciennement N°7 et 8) dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à PARIS (75018), représenté par son syndic en exercice la société COGEIM, a assigné M. [W] [Y] devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4995,42 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2023,

—  343,05 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 2ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2023,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par M^e Raphaël Berger,

A l’audience du 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il fait valoir que M. [W] [Y] ne paye pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [W] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 21 févier 2025, le demandeur a communiqué le retour du pli recommandé suite à la signification de l’assignation selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile (pli avisé non réclamé).

MOTIVATION

Au terme de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Au terme des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°7 et 8 (désormais n°16 et 17 selon modificatif du règlement de copropriété),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2021 au 2ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2021, 23 juin 2022, 14 mars 2023, 4 juillet 2023 , 23 avril 2024 comportant :

approbation des comptes des exercices 2019 , 2020, 2021, 2022, vote des budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023, 2024,régularisations des charges 2020, 2021, 2022, 2023,vote des travaux suivants : contrôle canalisations (AG 31 mai 2021 résolutions 16),

— un certificat de non recours desdites assemblées générales,

— un état récapitulatif de la créance au 12 avril 2024,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4995,42 euros, portant sur la période du 1er janvier 2021 (1er trimestre 2021 inclus) au 12 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 4995,42 euros.

S’agissant du point de départ des intérêts, aucun élément ne permet d’assurer que M. [W] [Y] a eu connaissance des mises en demeure (pas de production d’accusé de réception et de délivrance d’acte). La date de présentation du pli de l’assignation ne figure pas non plus en procédure.

Au regard de ces éléments, la somme de 4995,42 euros produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 343,05 euros se décomposant ainsi :

— frais de relance : 1,05 euros,

— mise en demeure : 30 euros,

— remise dossier huissier/avocat et prise d’une hypothèque légale : 312 euros.

Au regard des pièces versées en procédure, il apparaît que les frais de relance et de mise en demeure sont justifiés. Une facture de prise d’hypothèque légale est communiquée (156 euros). Il n’est pas justifié de diligences particulières s’agissant de la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat.

Il sera ainsi attribué la somme de 187,05 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [W] [Y] ne paye pas ses charges de copropriété depuis le 1er trimestre 2021. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. S’agissant d’une matière dans laquelle l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire, il ne sera pas fait droit à la demande que cette somme soit recouvrée par le conseil du demandeur.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société COGEIM:

— la somme de 4995,42 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 1er janvier 2021 (1er trimestre 2021 inclus) au 12 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), selon décompte arrêté au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  187,05 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) selon décompte arrêté au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [W] [Y] aux dépens,

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société COGEIM, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société COGEIM, de ses autres demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente