TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Septembre 2025

N° RG 24/04680 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SFV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [J] épouse [L]

Née le 21 Janvier 1954 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 15]

Représentée par Maître Camille TAPIN-REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 10] [Adresse 14]”

Représenté par son syndic en exercice, le CABINET MGF, dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A. AXA FRANCE IARD

Dont le siège social est sis [Adresse 8]

pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Olivier BAYLOT de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [W] [J] épouse [L] est propriétaire d’un appartement situé au 6e étage de l’immeuble [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de copropriété est la société MGF et l’immeuble est assuré auprès de la SA AXA France.

A l’occasion de la réalisation de travaux dans son appartement, Mme [L] a constaté l’existence de désordres et notamment d’infiltrations.

Le syndic de l’immeuble a fait diligenter des opérations d’expertise amiable par la société MJE qui a rendu un rapport d’intervention le 13 août 2019.

Des travaux de reprise d’étanchéité d’une fissure sur le mur pignon droit de l’immeuble ont été entrepris.

Les désordres persistant, Mme [W] [J] épouse [L] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins notamment d’ordonner une expertise.

Par ordonnance du 14 mars 2022, le président du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [M] [Y]. Les opérations d’expertise judiciaire ont été déclarées communes et opposables aux époux [K] selon ordonnance du 17 mars 2023.

L’expert a déposé son rapport d’expertise le 15 novembre 2023.

Mme [W] [J] épouse [L] a fait dresser un procès-verbal de constat de commissaire de Justice le 30 mars 2024.

Le syndic a fait intervenir l’entreprise BATIREC le 5 avril 2024 aux fins d’effectuer les travaux de reprise de la fissure.

Mme [W] [J] épouse [L] a fait dresser un nouveau procès-verbal de constat de commissaire de Justice le 12 septembre 2024 afin de constater la persistance des désordres.

*

Par assignation des 5 novembre et 26 décembre 2024, Mme [W] [J] épouse [L] a fait attraire le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER « CITÉ [11] [Adresse 4] représenté par son syndic en fonction et la SA AXA FRANCE, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

*condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son assureur la compagnie AXA à lui verser une provision à valoir sur son préjudice de 50000 € ;

*condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de reprise des fissures du mur pignon et le relevé de l’étanchéité de la terrasse [K] tel que préconisé par l’expert judiciaire M. [Y], et de faire vérifier l’efficacité des travaux, le tout dans les 30 jours de la signification du jugement sous peine d’astreinte de 500 € par jour de retard ;

Si une nouvelle expertise était ordonnée,

*condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [L] une provision ad litem de 10 000 euros,

*condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme 4000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le constat d’huissier.

A l’audience du 5 septembre 2025, Mme [W] [J] épouse [L], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Elle considère que les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires se sont avérés inefficaces, que l’origine du sinistre se situe sur une partie commune et que la responsabilité du syndicat n’est pas contestable sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1242 du code civil.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER « [Adresse 9] DES [Adresse 14] » SIS [Adresse 6] représenté par son syndic en fonction, par des conclusions auxquelles il convient de se référer demande de :

A titre principal, rejeter l’ensemble des prétentions formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, A titre subsidiaire, condamner la société AXA de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre, En tout état de cause, condamner la partie contre laquelle l’action compétera le mieux à verser la somme de 2000 € au syndicat des copropriétaires outre les entiers dépens.

Il fait valoir que le préjudice n’est pas justifié et donc sérieusement contestable. Il ajoute qu’il n’est pas démontré que les infiltrations trouvent leur cause dans des parties communes puisque celles-ci persistent malgré l’accomplissement des travaux préconisés par l’expert. En outre, il fait valoir que la preuve de la persistance des désordres est insuffisante. Il soutient que les désordres sont bien couverts par la garantie de la société AXA et que le défaut d’entretien est infondé.

La SA AXA FRANCE IARD, par des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, demande de :

A titre principal, rejeter les demandes formulées à son encontre en l’état de contestations sérieuses tenant à : L’absence d’origine connue à ce jour des infiltrations qui perdurent en dépit des travaux effectués par la copropriété conformément aux préconisations de l’expert judiciaire, L’absence de garantie du contrat AXA pour une origine provenant d’une fissure du mur pignon, La non acquisition de la garantie du contrat AXA à ce jour et la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la persistance des désordres, A titre subsidiaire, se déclarer incompétent au profit du juge du fond, En tout état de cause, rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande de provision :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte des éléments versés que Mme [W] [J] épouse [L] est propriétaire d’un appartement situé au 6e étage de l’immeuble [Adresse 3]. Elle sollicite dans le cadre de la présente instance une provision au titre du préjudice subi en raison de l’impossibilité de louer son logement.

Nommé par ordonnance du juge des référés du tribunal judicaire de Marseille du 14 mars 2022, M. [M] [Y] a rendu un rapport d’expertise judiciaire le 15 novembre 2023.

Il en ressort les consorts [K] sont propriétaires d’un appartement situé au-dessus au dernier étage, qui ouvre sur une terrasse clôturée au sud par un haut mur pignon.

L’expert expose que les désordres affectant la propriété de Mme [L] se situent à l’angle sud-ouest près de la fenêtre du séjour, qui intéressent une partie du mur pignon et une partie du plafond. Après investigations, il conclut que

L’étanchéité horizontale de la terrasse [K] ne présente pas de défaillance, Le mur pignon sud présente des fissures dont la face extérieure a été colmatée et ne laisse pas pénétrer l’eau de pluie, Le mur pignon sur présente une fissure verticale (face interne – côté terrasse [K]) qui n’a jamais été colmatée et qui laisse pénétrer l’eau de ruissellement. Cette fissure est à l’origine du désordre dans le salon de Mme [L]. Il est précisé qu’elle se trouve dans une partie commune de l’immeuble et relève d’un défaut d’entretien.

Ainsi l’expert préconise la réalisation de travaux de colmatage de la fissure infiltrante dans le mur pignon sud de l’immeuble.

Le 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a mandaté l’entreprise BATIRAC qui a effectué des travaux de reprise de la fissure sur le mur de séparation sis à gauche du balcon suivant le rapport d’expertise de M. [M] [Y] en date du 13 octobre 2023, conformément à la facture n°FA2472. Des essais d’eau ont également été effectués par cette entreprise.

A la suite de la réalisation des travaux, Mme [L] expose s’être de nouveau confrontée à une humidité importante du plafond. Elle produit une première attestation de M. [H] [Z] du 3 septembre 2024 indiquant que le plafond du séjour présente encore un taux d’humidité de 21%, et une seconde attestation du 9 septembre 2024 du même entrepreneur qui précise qu’à la suite des intempéries du 4 septembre il s’est rendu à l’appartement le 6 septembre et que le plafond du côté gauche de la terrasse présente un taux d’humidité de 80%.

La demanderesse produit également un constat du 12 septembre 2024 dans lequel le commissaire de Justice constate au [Adresse 5], la présence de traces jaunâtres significatifs et traces d’humidité importantes. Il ajoute « Nous réalisons plusieurs mesures, notamment au niveau des plafonds et des cloisons situées à l’aplomb de celui-ci et pouvons relever des taux d’humidité encore très importants. En certains endroits, nous pouvons relever un taux d’humidité de plus de 26%. »

Ainsi, il résulte des ces éléments que les travaux réalisés conformément aux conclusions du rapport d’expertise n’ont pas permis, au moins en partie, de remédier aux désordres d’infiltrations affectant l’appartement de Mme [L] depuis plusieurs années.

En effet, eu égard au taux d’humidité constaté à la suite d’intempéries, la persistance des désordres est démontrée.

Toutefois, il ne peut être considéré avec certitude que l’origine du désordre se situe dans les parties communes, comme évoqué par l’expert, puisque ceux-ci ont persisté malgré la réalisation des travaux préconisés par l’expert. La demande de provision se heurte donc à des contestations sérieuses incontournables et il convient de la rejeter.

Sur la demande de travaux :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite , il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce et compte tenu des éléments précités, les travaux préconisés par l’expert ont été effectués par le syndicat des copropriétaires. Il est établi que malgré la réalisation de ces travaux, les désordres persistent. Ainsi, la nature des travaux à exécuter pour remédier aux désordres n’est pas déterminé et la demande de travaux doit être rejetée.

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619). L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Cass., Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539).

***

En l’espèce, au regard des éléments précédemment évoqués, il apparait que l’expertise judiciaire n’a pas permis, au moins en partie, d’identifier la cause des désordres et les moyens pour y remédier. Dès lors, il est nécessaire qu’un technicien judiciaire détermine l’origine des désordres subsistant, la conformité des travaux entrepris, ainsi que les responsabilités encourues pour que Mme [W] [J] épouse [L] puisse être indemnisée de son préjudice.

Toutefois, les éléments produits dans le cadre de la présente espèce ne sont pas suffisants pour caractériser une responsabilité du syndic justifiant de le condamner à une provision ad litem.

Dès lors, il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Mme [W] [J] épouse [L] le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] [J] épouse [L] supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

REJETONS la demande de provision ;

REJETONS la demande de travaux ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[I] [X]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Port. : 07.83.98.97.14

Courriel : [Courriel 12]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 3], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation, les procès-verbaux de constat en date du 30 mars et 12 septembre 2024 et dans le rapport d’expertise du 15 novembre 2023, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par Mme [W] [J] épouse [L] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— établir une chronologie de la survenance des désordres/des travaux/ des opérations de construction, et notamment des dates de déclaration d’ouverture de chantier, d’achèvement des travaux, de prise de possession de l’ouvrage, de réception,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par Mme [W] [J] épouse [L], d’une avance de 4.400 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

REJETONS les demandes formulées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes des parties ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge de Mme [W] [J] épouse [L].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 10 Octobre 2025 à :

— [I] [X], expert judiciaire

— service expertises

Grosse délivrée le 10 Octobre 2025 à :

— Maître Olivier BAYLOT

— Maître Benjamin NAUDIN

— Maître Camille TAPIN-REBOUL