TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 19 Novembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Septembre 2025

N° RG 24/03762 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KDP

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.A.S. COTONWAY FOUTAS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Luca SCILLATO DE RIBALSKY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La SCI EL MARSA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 septembre 2021, la SCI EL MARSA a donné à bail commercial à la SAS COTONWAY FOUTAS des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24.750 euros hors charges et taxes.

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2023, la SAS COTONWAY FOUTAS et la SCI EL MARSA ont signé un “avenant n°1 : résiliation anticipée du bail commercial ayant pris effet en date du 09 septembre 2021", lequel prévoit une prise d’effet de la résiliation du bail au 31 octobre 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 26 août 2024, la SAS COTONWAY FOUTAS a fait assigner la SCI EL MARSA, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 27 novembre 2024, aux fins de :

— Condamner la SCI EL MARSA à payer à la SAS COTONWAY FOUTAS la somme de 5.431,79 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé en vertu du bail conclu le 9 septembre 2021, avec intérêts de droit à compter du courrier recommandé de mise en demeure présentée le 26 avril 2024 et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— Condamner la SCI EL MARSA au paiement de la somme de 45.374 euros au titre du préjudice de jouissance subie par la SAS COTONWAY FOUTAS ;

— Condamner la SCI EL MARSA à payer à la SAS COTONWAY FOUTAS la somme de 20.934,17 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des charges indûment perçues ;

— Condamner la SCI EL MARSA à payer à la SAS COTONWAY FOUTAS la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts dus en réparation du préjudice moral subi ;

— Condamner la SCI EL MARSA au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI EL MARSA au paiement des entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 novembre 2024 et, après cinq renvois, a été retenue à l’audience du 24 septembre 2025, la SCI EL MARSA, par l’intermédiaire de son conseil, aux termes de ses dernières conclusions, sollicitant de :

— Condamner à titre provisionnel la SCI EL MARSA à payer à la SAS COTONWAY FOUTAS la somme de 5.535,05 euros au titre du dépôt de garantie ;

— Condamner à titre provisionnel la SCI EL MARSA à payer à la SAS COTONWAY la somme totale de 28.875 euros ;

— Condamner à titre provisionnel la SCI EL MARSA à rembourser à la SAS COTONWAY FOUTAS la somme de 4.984,17 euros au titre des charges indûment perçues ;

— Condamner à titre provisionnel la SCI EL MARSA à payer à la SAS COTONWAY FOUTAS la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner la SCI EL MARSA à payer à la SAS COTONWAY FOUTAS la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCI EL MARSA sollicite de :

— Rejeter l’intégralité des demandes formulées par la SAS COTONWAY FOUTAS à son encontre en l’état des contestations sérieuses auxquelles elles se heurtent ;

— Condamner la SAS COTONWAY FOUTAS à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 novembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SAS COTONWAY FOUTAS fait valoir que la SCI EL MARSA doit lui restituer 5.535,05 euros au titre du dépôt de garantie, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 12.375 euros, du mois de loyer d’octobre 2023 pour un montant de 3.241,54 euros et de la somme d’ores et déjà restituée par le bailleur d’un montant de 3.598,41 euros.

Elle conteste les imputations sur le dépôt de garantie au titre des régularisations des charges pour les années 2022 et 2023 à hauteur de 4.984,17 euros, arguant qu’elles n’ont pas été justifiées.

La SCI EL MARSA indique quant à elle qu’elle a imputée sur le dépôt de garantie, conformément aux termes de l’avenant signé entre les parties, le loyer d’octobre 2023, soit la somme de 3.792,42 euros, outre les régularisations de charges 2022 et 2023 pour un montant de 4.984,17 euros, soit un montant total de 8.776,59 euros, de sorte que déduction faite des sommes dues par la SAS COTONWAY FOUTAS sur le dépôt de garantie, il restait à verser la somme de 3.598,41 euros qu’elle a bien restituée.

Elle ajoute que l’intégralité des charges ont été justifiées et qu’elle verse d’ailleurs aux débats les courriers adressés au titre des régularisations de charges pour les années 2022 et 2023 qui n’ont jamais fait l’objet de contestations et les justificatifs des taxes foncières.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment des deux courriers en date du 10 janvier 2024 de régularisation des charges et de la taxe foncière pour les années 2022 et 2023 adressés par la SCI EL MARSA à la SAS COTONWAY FOUTAS que les modalités de calcul de la taxe foncière due par la SAS COTONWAY FOUTAS ainsi que le détail de calcul des charges prenant en compte la quote-part de charges affectée au lot occupé par la SAS COTONWAY FOUTAS sont indiqués.

Ainsi, la SAS COTONWAY FOUTAS a été mise en mesure de vérifier le détail des sommes dues à ce titre et elle ne peut arguer qu’il ne lui a pas été apporté de précision quant aux sommes réclamées au titre des régularisations de charges et de taxes foncières pour les années 2022 et 2023.

En outre, le bail du 9 septembre 2021 conclu entre les parties prévoit, en son article 19, que « en cas de résiliation anticipée du bail commercial, pour quelque cause que ce soit, y compris au titre de l’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire du preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en compensation avec les sommes dues par le preneur à quelque titre que ce soit. Elle ne sera productive d’aucun intérêt. »

De surcroît, l’avenant de résiliation anticipée du bail commercial du 27 octobre 2023 prévoit que « le dépôt de garantie sera rendu par le bailleur au plus tard trente (30) jours ouvrés après la date de réalisation de l’état des lieux de sortie et à condition que la condition suspensive soit levée.

Déduction faite des sommes qui auraient pu être retenues sur le dépôt de garantie au titre des sommes dues par le preneur au jour de la réalisation de l’état des lieux de sortie ou des réparations locatives qui auraient été supportées par le bailleur en lieu et place de la SAS COTONWAY FOUTAS. »

Dès lors, il ressort du décompte fourni par la SCI EL MARSA, arrêté au 9 janvier 2024, sur lequel est porté au crédit le montant du dépôt de garantie, au débit le montant des régularisations de charges pour les années 2022 et 2023 et qui laisse apparaître un virement de la SCI EL MARSA au profit de la SAS COTONWAY FOUTAS d’un montant de 3.598,41 euros, que le solde du dépôt de garantie a bien été restitué à la SAS COTONWAY FOUTAS.

En conséquence, la SAS COTONWAY FOUTAS sera déboutée de ses demandes au titre du dépôt de garantie et au titre des charges.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du Code civil prévoit quant à lui que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, la SAS COTONWAY FOUTAS allègue un préjudice de jouissance imputable à la SCI EL MARSA.

En effet, elle fait valoir qu’elle a pu constater de nombreux défauts affectant la conformité des locaux loués mais aussi la jouissance paisible, qui ont compromis sa capacité à mener au mieux ses opérations de manière efficace et sécurisée, à savoir :

— les quais de chargement largement dégradés ;

— le portail qui n’a jamais fonctionné ;

— les parties communes qui étaient occupées par un voisin ;

— le monte-charge qui était régulièrement en panne ;

— de nombreux dégâts des eaux.

Elle ajoute que le bailleur était informé de la situation dès la prise effective du bail et qu’il a violé ses obligations essentielles de délivrance conforme et de jouissance paisible, lui occasionnant un préjudice de jouissance durant 28 mois à hauteur de 50 % de la valeur locative des locaux loués.

La SCI EL MARSA fait valoir que le bail prévoit en son article 12 une clause de renonciation à recours en cas de défaut des équipements ou de trouble de jouissance et que cette clause contractuelle, approuvée par la SAS COTONWAY FOUTAS, fait échec aux demandes formulées au titre de la perte de jouissance par cette dernière et constitue une contestation sérieuse.

Elle ajoute que la SAS COTONWAY FOUTAS ne démontre aucun préjudice de jouissance et précise qu’elle verse aux débats la facture de travaux réalisés concernant le dégât des eaux, les justificatifs et rapports de maintenance du monte-charge qui montrent qu’aucune panne n’est à déplorer sur le système.

Elle indique que la SAS COTONWAY FOUTAS ne produit aucun élément démontrant qu’elle aurait subi un préjudice économique et financier.

Elle conclut au rejet de la demande qui se heurte à des contestations sérieuses.

Il ressort des pièces soumises à l’appréciation du juge des référés que la SAS COTONWAY FOUTAS fournit des photographies qui ne sont ni datées, ni géolocalisées, de sorte qu’il est impossible de savoir si elles concernent les lieux loués.

De surcroît, le président de la SAS COTONWAY FOUTAS a signalé à la bailleresse un dégât des eaux le 18 août 2022 par courrier électronique et a indiqué contacter son assurance pour la réalisation d’un constat.

Toutefois, s’il relance par la suite la bailleresse quant à une inondation dans les bureaux le 26 octobre 2022 et indique, dans un courrier électronique du 9 janvier 2023, revenir vers elle pour des dégâts dans ses bureaux, il ne donne aucune information quant à la suite donnée par son assureur à sa déclaration et il ne mentionne plus ce désordre dans ses courriers électroniques des 5 mai 2023, 13 juin 2023 et 31 juillet 2023.

Au surplus, si la SAS COTONWAY FOUTAS affirme que le monte-charge était régulièrement en panne, la SCI EL MARSA produit les contrats de maintenance y afférent laissant apparaître des visites de maintenance régulière du 15 janvier 2021 au 26 octobre 2022 et une panne le 18 mars 2022 qui a été solutionnée par une intervention.

Il convient également de préciser qu’il n’appartient pas au juge des référés d’analyser le contrat de bail et qu’il n’entre donc pas dans son office d’analyser la clause de renonciation à recours incluse à l’article 12.2 du bail liant les parties.

Il s’excipe de tout ce qui précède qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher ces questions et qu’il appartient au juge du fond d’analyser la clause de renonciation à recours litigieuse et de déterminer si la SAS COTONWAY FOUTAS a subi un préjudice de jouissance.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé concernant la demande au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

En l’espèce, au vu des développements précédents, il convient de débouter la SAS COTONWAY FOUTAS de sa demande au titre de la résistance abusive, celle-ci échouant à démontrer l’existence d’un préjudice de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS COTONWAY FOUTAS supportera les entiers dépens de l’instance en référé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS COTONWAY FOUTAS sera condamnée à payer à la SCI EL MARSA la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DEBOUTONS la SAS COTONWAY FOUTAS de ses demandes au titre du dépôt de garantie, des charges et de la résistance abusive ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS COTONWAY FOUTAS au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS la SAS COTONWAY FOUTAS à payer à la SCI EL MARSA la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS COTONWAY FOUTAS aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Grosse délivrée le 19/11/2025

À

— M^e Luca SCILLATO DE RIBALSKY

— Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE