TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 11 octobre 2024

à M^e Karine SABBAH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 octobre 2024

à Mme [U] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02952 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3KN4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAB, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karine SABBAH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [R] [D] veuve [F]

née le 09 Octobre 1939 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

non comparante (décédée)

ET

INTERVENTION VOLONTAIRE

Madame [U] [F], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne (fille de Madame [H] [F])

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 01 janvier 1983 suivi d’un renouvellement en date du 01 janvier 1995, la S.C.I SAB a donné à bail à Madame [H] [D] Veuve [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initialement fixé à 1245,86 francs et 810 francs au titre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I SAB a fait signifier à Madame [H] [D] veuve [F] par acte d’huissier de justice en date du 31 janvier 2023 un commandement de justifier de l’existence de l’assurance contre les risques locatifs et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier de justice en date du 08 février 2023, la S.C.I SAB a fait assigner Madame [H] [D] veuve [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail conclu le 1er janvier 1995 pour l’absence de communication de l’attestation d’assurance multirisques-habitations depuis 2019,

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [D] veuve [F], née le 09/10/1939 à [Localité 4] (Algérie), de nationalité française des lieux qu’elle occupe [Adresse 5] ainsi que tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et ave l’assistance du Commissaire de Police et de la force armée si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais risques et périls de Madame [H] [D] veuve [F],

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme équivalent au montant du loyer plus les charges et condamner le défendeur à verser cette somme jusqu’à libération des locaux,

— la condamner, en outre, à verser la somme de 750 euros au titre de l’article 700 ainsi que les entiers dépens y compris le commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I SAB expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées.

Appelée à l’audience du 24 août 2023 Madame [F] [U] fille de Madame [H] [D] veuve [F] indique que sa mère est décédée et présente un acte de décès. Elle sollicite son intervention volontaire à la procédure.

L’affaire a fait l’objet de renvois pour être finalement retenue à l’audience du 04 juillet 2024.

A l’audience, la S.C.I SAB représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 7895,10 euros terme de juillet 2024 inclus, elle indique que la fille a sollicité garder l’appartement mais il n’y a pas eu de régularisation officielle.

La S.C.I SAB sollicite à titre subsidiaire du tribunal, de déclarer Madame [F] [U] occupante sans droit ni titre.

Madame [F] [U], comparaît en personne à l’audience et indique avoir repris les paiements et verser 485 euros tous les mois auquel s’ajouterait 220 euros. Elle rapporte la preuve de virements effectués en date du 29/11/2023, 08 mars 2024 et 26 mars 2024 et du 25 juin 2024. Elle indique avoir toujours vécu dans ce logement avec ses parents et souhaiter demeurer dans les lieux en sollicitant des délais de paiements.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 par mise à disposition au greffe, prorogé au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser par toute mesure conservatoire ou de remise en état.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Enfin, le contrôle de proportionnalité auquel le juge des référés est tenu ne s’opère pas au stade de la détermination de l’illicéité manifeste du trouble invoqué laquelle conditionne la compétence du juge des référés mais au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour y mettre fin. Ce contrôle de proportionnalité peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que :

— la S.C.I SAB est bien propriétaire depuis le 22 mars 2000 du bien situé sis, [Adresse 2]

— que le bail contracté à l’origine entre Madame [J] [T] et Monsieur et Madame [F] [W] et Madame [H] [F] est renouvelé par tacite reconduction entre la SCI SAB et Madame [H] [D] veuve [F]

— suite au décès de Madame [H] [D] veuve [F] le 28 juin 2022, la fille de Madame [H] [D] veuve [F], Madame [U] [F], indique avoir toujours vécu dans cet appartement, souhaiter rester dans le logement, avoir repris les paiements et avoir proposé au bailleur une régularisation demeurée sans effet.

Au regard de ces éléments, il est établi que Madame [U] [F] occupe les lieux sans droit ni titre.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

En l’espèce, Madame [U] [F] ne justifie pas d’un accord du bailleur pour rester dans l’appartement ni de tout autre justificatif.

L’expulsion apparaissant être la seule mesure de nature à permettre à la S.C.I SAB de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement situé [Adresse 2] occupé illicitement il sera fait droit à la demande d’expulsion formée par la S.C.I SAB selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Sur les délais légaux

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 d’exécution, est écarté si l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

En l’espèce, Madame [U] [F] a indiqué avoir toujours vécu dans les lieux en sa qualité de fille de Madame [H] [D] veuve [F], ce qui ne caractérise pas une entrée dans le logement par voie de fait.

En effet, une voie de fait ne saurait résulter de la seule occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants, tels que des actes de violences ou d’effraction.

En l’espèce, la S.C.I SAB n’établit aucune voie de fait, manœuvres, menaces, contrainte imputable à la Madame [U] [F].

En l’espèce, l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui ou autres locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte n’étant pas établie, les délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas écartés ou réduits pour la trêve.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est de principe que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire. Elle a en effet pour objet d’une part de constituer une contrepartie à la jouissance des lieux et de compenser la privation pour le bailleur de la disposition de son bien.

En l’espèce, le décompte transmis par la bailleresse permet de fixer à titre de provision le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée par la S.C.I SAB à la somme de 487,82 euros au titre du loyer et charges comprises.

Madame [U] [F] sera condamnée à payer à titre provisionnel ladite somme jusqu’à la libération complète des lieux et à compter du 30 novembre 2023, date de son intervention volontaire à l’audience, signalant le décès de sa mère, sa présence dans l’appartement et sa volonté d’y rester.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [F] qui succombe à l’instance, est condamnée aux dépens.

Condamne Madame [U] [F] au paiement de la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la S.C.I SAB.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre du défendeur, et vu l’urgence,

CONSTATE que Madame [U] [F] est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 2] appartenant à la S.C.I SAB ;

ORDONNE à Madame [U] [F] de libérer et vider les lieux situés [Adresse 2] dès la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [U] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 2] au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle dont est redevable Madame [U] [F] à la somme de 487,82 euros ;

CONDAMNE Madame [U] [F] à payer à la S.C.I SAB, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 487,82 euros à compter du 30 novembre 2023 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame [U] [F] au paiement de la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [F] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS

LA GREFFIERE LE PRESIDENT