REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/00315 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G26V

N° minute : 25/00006

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

SEMCODA – SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [S] [U]

né le 04 Février 1979 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [Y] [W] [P]

née le 13 Avril 1994 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 28 Novembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

copies délivrées le 16 JANVIER 2025 à :

SEMCODA

Monsieur [S] [U]

Madame [Y] [W] [P]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 16 JANVIER 2025 à :

SEMCODA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 novembre 2018, la SEMCODA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [U] et à Madame [Y] [P] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 1] à [Localité 6] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 785,32 euros, provision sur charges incluse.

Par courrier reçu par le bailleur le 22 décembre 2023, Madame [Y] [P] a indiqué avoir quitté le logement.

Par courrier en date du 22 décembre 2023, la SEMCODA a pris acte du départ de Madame [Y] [P] et lui a rappelé qu’elle restait tenue solidairement du paiement du loyer jusqu’à la fin du bail.

Par actes délivrés par commissaire de justice les 15 et 18 janvier 2024, la SEMCODA a fait commandement à Monsieur [S] [U] et à Madame [Y] [P] d’avoir à payer la somme en principal de 1.663,68 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 30 juillet 2024, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 02 août 2024, la SEMCODA a fait assigner Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire,

— la libération sans délai des lieux et l’expulsion de Monsieur [S] [U], si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des défendeurs :

— au paiement de la somme de 5.222,32 euros au titre des loyers échus à fin juin 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement de la somme de 460 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office.

A l’audience du 28 novembre 2024, la SEMCODA, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 6.906,50 euros. Elle a précisé que le dossier de surendettement déposé par M. [U] avait été déclaré recevable et orienté vers une procédure de rétablissement personnel.

En défense, Monsieur [S] [U], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il a confirmé l’avancée de son dossier de surendettement. Il a ajouté avoir effectué un règlement de 800 euros la veille de l’audience.

Assignée à étude, Madame [Y] [P] n’a pas comparu, ni personne pour elle. Elle avait adressé un courrier le 16 octobre 2024 au tribunal indiquant qu’elle ne pourrait se rendre à l’audience du 17 octobre 2024 du fait de son état de santé. Elle n’a pas plus comparu à la seconde audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence d’un des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Madame [Y] [P] ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 02 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SEMCODA justifie avoir saisi le 04 mai 2023 la caisse d’allocations familiales, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause (article 5) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par actes délivrés par commissaire de justice des 15 et 18 janvier 2024, la SEMCODA a fait commandement à Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [P] d’avoir à payer la somme en principal de 1.663,68 euros. Ce commandement, délivré respectivement en personne et en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 19 mars 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur l’engagement solidaire de Madame [Y] [P]

L’article 1310 du code civil dans sa nouvelle version en vigueur au moment de la conclusion du bail, prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit aussi que “La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé”.

Le bail prévoit en son article 4 la solidarité des deux locataires pour “l’exécution de toutes les obligations du présent contrat”.

Ainsi, même si Madame [Y] [P] a informé le bailleur avoir quitté le logement, elle reste solidairement tenue avec Monsieur [S] [U] au paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, c’est-à-dire jusqu’au 19 mars 2024 comme il a été statué ci-dessus.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’engagement solidaire ne survit pas à la résiliation du bail et que la solidarité ne s’étend pas aux indemnités d’occupation. L’indemnité d’occupation, dette extra-contractuelle, ne peut incomber qu’au seul preneur indûment maintenu dans les lieux.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que Madame [Y] [P] avait quitté les lieux à la date du 22 décembre 2023, elle ne pourra être tenue au paiement d’une quelconque indemnité d’occupation.

En revanche, Monsieur [S] [U] continue d’occuper les lieux sans droit ni titre depuis le 19 mars 2024.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Monsieur [S] [U] à payer à la SEMCODA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion).

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 23 novembre 2018 et un décompte faisant état à la date du 25 novembre 2024 d’une dette de 6.906,50 euros dont il y a lieu de déduire les frais de dossier pour l’enquête sociale, qui ne sont pas justifiés en l’espèce, soit la somme de 25 euros.

En l’absence de paiement libératoire de sa part, il y a donc lieu de condamner Monsieur [S] [U] à payer à la SEMCODA la somme de 6.881,50 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 25 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

La dette locative s’élevait à la date de résiliation du bail, soit le 19 mars 2024, à la somme de 3.469,98 euros. Depuis, un seul règlement de 1.000 euros a été effectué. Il faut en outre déduire la régularisation faite au titre du SLS 2024 (-798,34 euros), car un surloyer était appliqué aux termes de janvier et février 2024.

Madame [Y] [P] sera donc solidairement condamnée à hauteur de seulement 1.671,64 euros.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, Monsieur [S] [U] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il justifie que son dossier de surendettement a été déclaré recevable le 29 octobre 2024, et orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il a déclaré avoir effectué un règlement de 800 euros la veille de l’audience, ayant ainsi repris le paiement du loyer courant.

Ainsi, la loi impose de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder à Monsieur [S] [U] des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision, jusqu’à décision de la Commission de surendettement (rétablissement personnel ?) ou du juge du surendettement. Le paiement du loyer courant devra être impérativement assuré.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans nouvelle décision.

En revanche, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [Y] [P], celle-ci ayant quitté le logement, ne s’étant pas présentée à l’audience et n’ayant pas sollicité de tels délais.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U], succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais des commandements de payer des 15 et 18 janvier 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la SEMCODA l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les locataires devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [S] [U] à payer à la SEMCODA la somme de 6.881,50 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 25 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, et ce solidairement avec Madame [Y] [P] à hauteur de 1.671,64 euros,

Autorise Monsieur [S] [U] à se libérer de sa dette par 36 mensualités de 30 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois, jusqu’à ce qu’une décision contraire soit prise dans le cadre du dossier de surendettement,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 23 novembre 2018 entre la SEMCODA d’une part et Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [P] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7] [Adresse 1] à [Localité 6] (01) sont réunies au 19 mars 2024,

Constate que Madame [Y] [P] a déjà quitté les lieux,

Suspend à l’égard de Monsieur [S] [U] seulement les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,

Dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué à l’égard de Monsieur [S] [U],

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

— à défaut par Monsieur [S] [U] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

— Monsieur [S] [U] sera tenu de payer à la SEMCODA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [P] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais des commandements de payer des 15 et 18 janvier 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE