Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 25 septembre 2025, n° 25/02789

TJ Marseille 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit des preuves suffisantes pour établir la créance certaine, liquide et exigible de 8.125,47 euros au titre des charges de copropriété.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a retenu que certains frais étaient justifiés et imputables à la SCI KEVALAX, condamnant cette dernière à payer 152,63 euros.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a jugé que la SCI KEVALAX, par sa carence fautive, a mis en difficulté la trésorerie de la copropriété, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a considéré qu'il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge du syndicat, condamnant la SCI KEVALAX à payer 1.674 euros.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 25 sept. 2025, n° 25/02789
Numéro(s) :	25/02789
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 2 ] c/ LA S.C.I. KEVALAX

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 25 Septembre 2025

Enrôlement : N° RG 25/02789 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XAC

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] ( M^e Philippe CORNETde la SELARL C.L.G.)

C/ S.C.I. KEVALAX ( )

A l’audience Publique d’orientation tenue le 26 mai 2025 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 15 juin 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 810 100 149 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. KEVALAX, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 889 460 663 et dont le siège social est sis chez Mr [N] [Y], [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI KEVALAX est propriétaire des lots 25 et 28 au sein de la copropriété du [Adresse 1].

Son compte charges est débiteur malgré plusieurs lettres de relance.

Par lettre (recommandée et simple) en date du 13 septembre 2024, un règlement amiable des sommes dues lui a été proposé.

Cette mise en demeure est restée vaine.

Par assignation en date du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic la SAS GESPAC IMMOBILIER a attrait la SCI KEVALAX devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner la SCI KEVALAX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] les sommes suivantes :

8.125,47 euros au titre des charges de copropriété dues au 25 novembre 2024,

1.832,16 euros au titre des frais nécessaires,

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024 date de la mise en demeure,

La condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

La condamner au paiement de la somme de 1674 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG25/02789.

La SCI KEVALAX est défaillante. L’assignation a été remise à personne morale.

La procédure a été clôturée à l’audience d’orientation du 26 mai 2025 avec dépôt du dossier de plaidoirie avant le 15 juin 2025. Le délibéré a été fixé à la date du 25 septembre 2025.

Maître [I] a déposé son dossier de plaidoirie le 28 mai 2025.

MOTIFS :

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 8125,47 euros au titre des charges de copropriété dues au 25 novembre 2024.

Pour cela il produit, à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé et le titre de propriété, le contrat de syndic, l’extrait du registre national des entreprises, les mises en demeure établies par le syndic en date du 2 février 2024 et du 29 avril 2024, la mise en demeure de Me [I] en date du 13 septembre 2024, le relevé de comptes individuel en date du 25 novembre 2024, le procès-verbal d’assemblée générale en date du 15 juin 2022, du 16 mai 2023, du 11 mars 2024, la reddition des comptes pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022, l’extrait du grand livre, le décompte des charges pour l’année 2023, les appels de fonds pour l’année 2024.

L’analyse des pièces précitées produites par le syndicat des copropriétaires, met en évidence qu’il justifie détenir une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 8.125,47 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, date de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires réclame par ailleurs au titre des frais nécessaires au recouvrement la somme de 1.832,16 euros.

Il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Le syndicat ne justifie pas de la nécessité de réitérer des mises en demeure, de sorte que seuls les frais de rappel du 23 septembre 2022, de mise en demeure du 22 décembre 2022 et de mise en demeure du 29 avril 2024 seront retenus. La somme de 92,55 euros correspondant à la mise en demeure du 4 novembre 2022 et du 2 février 2024 sera donc retranchée.

S’agissant des frais de « remise dossier huissier », « SCP [D] », « frais remise dossier avocats », ces derniers seront également retranchés, car ils relèvent des frais irrépétibles.

Concernant les frais intitulés « CONTENTIEUX » en date du 28 juin et 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires ne les justifie pas, et ne démontre pas que ces sommes correspondent à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

En conséquence, la somme de la somme de 1679,53 euros sera retranchée.

La SCI KEVALAX sera condamnée au paiement de la somme de 152,63 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les autres sommes n’étant pas justifiées pour certaines et relèvent pour d’autres des frais irrépétibles ou des dépens.

Sur la demande pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

La SCI KEVALAX présente un compte charges débiteur depuis 2021. Si elle a procédé a des paiements, ces derniers restent insuffisants et peu nombreux, mettant ainsi en difficulté la copropriété.

Par sa carence fautive, elle met en difficulté la trésorerie de la copropriété et la bonne exécution de son budget.

Il y a donc lieu de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI KEVALAX, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.674,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal :

Condamne la SCI KEVALAX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par le syndic en exercice la société SAS GESPAC IMMOBILIER la somme de 8125,47 euros au titre des charges de copropriété dues au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2024,

Condamne la SCI KEVALAX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par le syndic en exercice la société SAS GESPAC IMMOBILIER la somme de 152,63 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2024,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne la SCI KEVALAX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par le syndic en exercice la société SAS GESPAC IMMOBILIER la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la SCI KEVALAX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par le syndic en exercice la société SAS GESPAC IMMOBILIER la somme de 1674 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI KEVALAX aux entiers dépens de l’instance.

Ordonne l’exécution provisoire

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 25 septembre 2025.

Le Greffier Le Président