Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p16 aud civile prox 7, 16 décembre 2025, n° 25/01272

TJ Marseille 16 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Inexécution des obligations de paiement
La cour a constaté que les loyers avaient été réglés avant l'expiration du délai de la clause résolutoire, rendant cette acquisition inapplicable.
Rejeté
Manquements à l'obligation de paiement
La cour a jugé que les manquements de la locataire n'étaient pas établis, rendant la résiliation du bail inappropriée.
Rejeté
Dettes locatives impayées
La cour a constaté que la preuve des arriérés de loyer n'était pas rapportée, déboutant ainsi les bailleurs de leur demande.
Rejeté
Occupation sans titre
La cour a jugé que les demandes d'indemnité d'occupation étaient infondées en raison de l'absence de constatation de la clause résolutoire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p16 aud civ. prox 7, 16 déc. 2025, n° 25/01272
Numéro(s) :	25/01272
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aurélie REYMOND
Parties :	Société

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame DE ANGELIS lors du délibéré

Débats en audience publique le : 13 Octobre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 Décembre 2025

à M^e Aurélie REYMOND

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01272 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DT5

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [L] [G]

né le 16 Mai 1971 à [Localité 6] (ESPAGNE), domicilié : chez Société CEPROGIM COLIN (Administrateur de biens), [Adresse 4]

représenté par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [W] [L] [G]

née le 20 Mars 1967 à [Localité 5] (PARAGUAY), domiciliée : chez Société CEPROGIM COLIN (Administrateur de biens), [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [I] [S]

né le 12 Décembre 1974 à [Localité 6] (ESPAGNE), domicilié : chez Société CEPROGIM COLIN (Administrateur de biens), [Adresse 4]

représenté par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [L] [F]

née le 20 Juin 1968 à [Localité 6] (ESPAGNE), domiciliée : chez Société CEPROGIM COLIN (Administrateur de biens), [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [P] [Y] [L] [F]

né le 12 Décembre 1974 à [Localité 6] (ESPAGNE), domicilié : chez Société CEPROGIM COLIN (Administrateur de biens), [Adresse 4]

représenté par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [C] [O]

née le 19 Février 1999 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [T] [O]

née le 11 Septembre 1972 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 26 septembre 2017, les consorts [L] [A] ont donné à bail à Mme [C] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 304,14 euros.

Par acte sous signature privée du 26 septembre 2017, Mme [T] [O] s’est portée caution personnelle et solidaire des sommes dues par la locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024 un commandement de payer la somme de 923,39 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été signifié à la caution le 28 mars 2024.

Les bailleurs ont fait signifier un nouveau commandement de payer par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024 pour un montant en principal de 1.124,60 euros.

Ce commandement de payer a été signifié à la caution le 4 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 et 19 février 2025, les bailleurs ont fait assigner la locataire ainsi que la caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin, En tout état de cause, condamner solidairement les défenderesses à leur payer la somme de 671,29 euros au titre de la dette locative au 31 janvier 2025, la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros à compter du 1er février 2025, outre les charges locatives, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, Condamner les défenderesses aux dépens.Il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 à laquelle les bailleurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur assignation et actualisé leur créance au 1er octobre 2025 à la somme de 284,94 euros, précisant s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Bien régulièrement assignées, les défenderesses n’ont pas comparu et n’étaient pas représentées.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail conclu le 26 septembre 2017 contient une clause résolutoire (article 17) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.124,60 euros.

Il apparait toutefois que les causes du commandement ont été acquittées avant l’expiration du délai de deux mois puisqu’un virement de 1.200 euros a été effectué le 11 novembre 2024 puis un second virement de 400 euros a été effectué le 14 novembre 2024.

Il en résulte que la clause résolutoire n’est pas acquise et qu’il y a lieu de débouter les bailleurs de leur demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de leurs demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité d’occupation.

Sur la demande de résiliation judiciaire et la dette locativeLes demandeurs sollicitent, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail en raison des manquements de la locataire à son obligation de payer le loyer.

En vertu de l’article 1224 du code civil, en cas d’inexécution suffisamment grave par l’un des cocontractants, le juge peut prononcer la résiliation du bail.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location et le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise ainsi un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, il résulte du décompte versé à l’audience qu’à la date du 1er octobre 2025, la locataire restait devoir la somme de 283,94 euros au titre des loyers impayés.

Cette somme inclut toutefois la somme totale 110 euros correspondant à des frais d’huissier compatibilisés les 18 et 22 mars 2024 ainsi qu’un « acompte clause pénale du 16/04/2024 » pour 12 euros qu’il convient de déduire dès lors qu’ils ne sont pas dus en vertu du bail.

Au surplus, il apparait que le montant du loyer, qui était initialement de 304,14 euros, outre une provision sur charges dont le montant n’est pas stipulé aux conditions particulières versées aux débats, et est indexé annuellement, a progressivement augmenté pour s’élever, en janvier 2025 à la somme de 408,49 euros et une provision sur charges de 60 euros soit un total de 468,49 euros.

Or, le décompte arrêté au 1er octobre comprend un loyer de 1.615, 49 euros en avril 2025 ainsi qu’un loyer de 718,16 euros en mai 2025, sans que les bailleurs ne s’expliquent sur ces montants.

Enfin, il apparait que si la locataire a irrégulièrement payé le loyer en début d’année 2024, elle a toutefois payé des sommes dont le montant était supérieur au loyer (923 euros en mars 2024, 950 euros en mai 2024, 700 euros en juillet 2024, 1.200 euros en novembre 2024, 700 euros en février 2025, 500 euros en avril 2025, 1.000 euros en mai 2025, 500 euros en juillet 2025, 900 euros en août 2025 et 600 euros en octobre 2025), outre le paiement régulier du loyer courant depuis la fin de l’année 2024.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que les manquements de la locataire ne sont pas établis de sorte qu’il y a lieu de débouter les bailleurs de leur demande de résiliation judiciaire ainsi que des demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité d’occupation.

Eu égard aux développements ci-avant sur la dette locative dont la preuve n’est pas rapportée, il y a lieu de débouter les bailleurs de leur demande en paiement dirigée contre la locataire et la caution.

Sur les demandes accessoiresLes dépens seront laissés à la charge des demandeurs et ils seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute MM. [V], [Z] et [P] [L] [A] et Mmes [M] et [J] [L] [A] de l’ensemble de leurs demandes ;

Laisse les dépens à la charge de MM. [V], [Z] et [P] [L] [A] et Mmes [M] et [J] [L] [A] ;

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 16 décembre 2025.

La Greffière La Juge