TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 07 Mai 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Avril 2025

N° RG 24/05139 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5V6B

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. AUDILAB [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [D]

né le 12 Juin 1939 à [Localité 6], domicilié : chez son administrateur d’immeubles la société Cabinet Bachellerie, [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Benjamin CRESPY de l’AARPI BALDO – CRESPY, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte notarié du 2 mai 2018, M. [V] [D] a consenti à M. [B] [W] et M. [L] [Y] agissant au nom et pour le compte de la société [Adresse 4] un bail commercial sur les locaux sis au rez-de-chaussée [Adresse 2].

La société AUDILAB [Localité 5] a fait dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de Justice le 6 novembre 2024.

Par courrier envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception le 24 octobre 2024, la SAS AUDILAB a mis en demeure le syndicat des copropriétaires.

Par assignation du 19 novembre 2024, la SAS AUDILAB Marseille a fait attraire M. [V] [D], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

*condamner M. [V] [D] sous astreinte de 1500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir à exécuter les travaux décrits dans le descriptif du 6 décembre 2022,

*se réserver la liquidation de l’astreinte,

*condamner M. [V] [D] au paiement de la somme 3000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût du constat du 6 novembre 2024 ;

A l’audience du 4 avril 2025, la SAS AUDILAB [Localité 5], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter et sollicite le rejet des demandes de M. [D].

Elle fonde sa demande sur l’article 1719 du code civil et l’obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués.

M. [V] [D], en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande de :

à titre principal,débouter la société AUDILAB de ses demandes,donner acte à M. [D] qu’il s’engage à réaliser les travaux,à titre subsidiaire, rejeter la demande d’astreinte ou la réduire à une somme symbolique, débouter la société AUDILAB de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.

Il considère que les demandes doivent être formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, affirmant que les désordres subis relèvent de la responsabilité de la copropriété. Il précise que M. [X], copropriétaire, refuse de réaliser les travaux nécessaires. Il affirme que les infiltrations résultent de canalisations communes

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur a l’obligation de délivrer des locaux conformes à l’usage auquel ils sont destinés contractuellement, à les entretenir en état de servir à l’usage pour lesquels ils ont été loués et à cet effet d’effectuer, tant à l’origine qu’en cours de bail , les travaux indispensables à la délivrance et l’entretien de la chose louée

S’agissant des syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, l’article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que par dérogation aux dispositions de l’article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l’article 41-16, à l’exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité.

Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots.

Lorsqu’un copropriétaire a fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.

Il est constant que le copropriétaire bailleur est tenu de satisfaire à ses obligations contractuelles en prenant toutes les initiatives possibles qu’il a seul qualité à mettre en œuvre. En ce sens, l’obtention de l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour la réalisation des travaux indispensables à l’exercice de l’activité du preneur fait partie intégrante de son obligation de délivrance.

Le copropriétaire bailleur est réputé avoir satisfait à son obligation dès lors qu’il justifie avoir accompli les diligences nécessaires auprès du syndicat en vue de provoquer la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires appelée à voter les travaux nécessaires à l’exercice de l’activité du preneur.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties, et ce même si les liens de droit entre AUDISON et AUDILAB ne sont pas démontrés, que la SAS AUDILAB est titulaire d’un bail commercial sur des locaux sis au rez-de-chaussée [Adresse 2] et appartenant à M. [D].

L’immeuble est situé au sein d’une copropriété composée de deux copropriétaires, M. [V] [D] et M. [K] [X].

M. [V] [D] produit un rapport de la MAAF du 23 octobre 2024, mandatée par ses soins, mentionnant que dans le local loué à AUDILAB, des infiltrations se produisent qui endommagent le revêtement du sol. Il est précisé que la fuite sur canalisation d’évacuation commune passe dans le sol du local.

Il verse également aux débats un rapport de la SARL Aménagements et service du 15 novembre 2024 aux termes duquel il est conclu :

« – lors de la première inspection depuis le WC, nous avons pu constater que le réseau horizontal qui traverse la boutique « AUDILAB » est un réseau PVC. Il est sain, il semble étanche et l’écoulement des eaux usées se fait correctement.

— lors de la seconde inspection depuis le siphon présent sur trottoir. Nous retrouvons une portion de conduite en grès. Celle-ci est vétuste voire éclatée au niveau du raccord avec le réseau PVC venant des WC. Elle n’est plus étanche, son état ne peut que s’aggraver avec le temps. »

Au titre des préconisations à réaliser, il est indiqué qu’il est « dans un premier temps nécessaire de remplacer la portion en grès vétuste présente sur le trottoir par une conduite en PVC par méthode traditionnelle (terrassement). Voir demande d’autorisation pour travailler sur le domaine public. Il serait souhaitable de poursuivre l’inspection par caméra le jour de l’ouverture pour tenter de visualiser l’état du réseau en grès en amont.

Il est également judicieux de supprimer le siphon disconnecteur présent sur le trottoir et de le remplacer par un tabouret à passage direct afin de supprimer la rétention d’eau et permettre un meilleur écoulement des eaux usées. Il est également souhaitable d’ajouter un clapet anti retour et de remplacer la plaque en fonde actuelle par une planque en fonte hydraulique, ce qui atténuera grandement les remontées d’odeurs ».

Dès lors il résulte de ces éléments, et il n’est pas contesté que les travaux à réaliser pour remédier aux désordres doivent être effectués sur les évacuations, soit sur des parties communes de la copropriété.

Les travaux de réparation de la canalisation perturbant l’exercice de l’activité de la SAS AUDILAB [Localité 5] incombent donc au syndicat des copropriétaires. Si le bailleur n’est pas pour autant exonéré de son obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués et peut être tenu d’indemniser le preneur, M. [V] [C] démontre avoir entrepris les démarches possibles aux fins de faire réaliser les travaux nécessaires puisqu’il produit la notification d’une décision prise en application de l’article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965 signifié à M. [K] [X] le 21 janvier 2025.

En tout état de cause, les travaux devant être réaliser sur des parties communes de l’immeuble, seul le syndicat des copropriétaires peut être tenu de la réalisation de ces travaux. Or la demande de réalisation des travaux est dirigée à l’encontre de M. [V] [C].

La demande doit donc être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS AUDILAB [Localité 5], qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Rejetons les demandes principales ;

Rejetons la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de la SAS AUDILAB [Localité 5].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT