TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/09079 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2NAF

AFFAIRE :

S.A.R.L. ROMAIN IMMOBILIER (la SARL ATORI AVOCATS)

C/

S.A.S. APRIL (M^e Cécile BILLE)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 10 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 09 Octobre 2025, puis prorogée au 27 Novembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

SOCIETE ROMAIN IMMOBILIER (S.A.R.L.)

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le N°

393 635 594

dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La société APRIL (S.A.S.)

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le N° 950 425 249

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Ayant pour avocat postulant Cécile BILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

Ayant pour avocat plaidant Maître Jean-Michel AZOULAI de la SCP AZOULAI & Associés, avocats au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 18 février 1999, les consorts [M] ont consenti à la société ETABLISSEMENTS BROGLIO un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 3]. Ces locaux étaient décrits comme suit :

➢ Le lot numéro 12, soit un local commercial au rez-de-chaussée, au centre en regardant la façade, dit magasin centre sur le plan du rez-de-chaussée comprenant le magasin proprement dit, un atelier à la suite, et une arrière-boutique avec ciel vitré, et les 118/1000e indivis des parties communes générales et du sol ;

➢ Le lot numéro 18, soit une cave portant le numéro 1 sur le plan du sous-sol et les 2/1000e indivis des parties communes générales et du sol ;

➢ Le lot numéro 13, soit un local commercial au rez-de-chaussée à droite en regardant la façade dut magasin sud sur le plan du rez-de-chaussée comprenant le magasin proprement dit et à la suite une cuisine obscure et un water-closet et les 28/1000e indivis des parties communes générales et du sol ;

➢ Le lot numéro 19, soit une cave portant le numéro 6 sur le plan du sous-sol et les 2/1000e indivis des parties communes générales et du sol.

Ce bail, conclu initialement jusqu’au 28 février 2008, a été renouvelé à deux reprises pour venir à expiration le 28 février 2017.

La société par actions simplifiée APRIL est venue aux droits de la société ETABLISSEMENTS BROGLIO, dans son droit au bail. La société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER est venue aux droits des consorts [M], en qualité de bailleresse.

Parallèlement, Madame [W] [F], propriétaire d’un local sis au rez-de-chaussée du [Adresse 4], avait donné à bail ce local à la société par actions simplifiée PARFUMERIE ATHENAIS. Le bail avait été conclu à effet le 1er mars 2008 pour prendre fin le 28 février 2017.

La société par actions simplifiée APRIL est venue aux droits de la société par actions simplifiée PARFUMERIE ATHENAIS concernant ce bail.

Les fonds évoqués ci dessus, tant celui objet du bail du 18 février 1999 renouvelé que celui objet du bail du 1er mars 2008, forment matériellement un seul local.

Par acte d’huissier du 16 septembre 2021, la société par actions simplifiée APRIL a simultanément donné congé à la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER et à Madame [W] [B] concernant les locaux loués, en vue du 31 mars 2022.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 31 mars 2022, entre d’une part un représentant de la société par actions simplifiée APRIL et d’autre part un représentant commun de la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER et de Madame [B].

Par acte d’huissier en date du 13 septembre 2022, la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER a assigné la société par actions simplifiée APRIL devant le Tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de la voir condamner à lui payer la somme de 96 419,40 €, au titre des travaux nécessaires pour la remise en état et l’individualisation des locaux.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 29 octobre 2024, au visa de l’article 1731 du code civil, la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER sollicite de voir :

— condamner la société APRIL à payer à la société ROMAIN IMMOBILIER la somme de 96 419,40 € correspondant aux travaux nécessaires pour la remise en état et l’individualisation des locaux avec intérêt depuis le 31 mars 2022 (date de départ) ;

— condamner la société APRIL à payer à la société ROMAIN IMMOBILIER la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la société par actions simplifiée APRIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER affirme que la défenderesse a restitué les locaux dans un état dégradé. Au surplus, elle n’a pas réalisé les travaux de séparation des deux locaux qui étaient pourtant à sa charge, en fin de bail, conformément aux termes du contrat de bail initial. La demanderesse est donc fondée à solliciter le règlement de la somme visée au devis de réparation et de séparation des locaux produits, à savoir 96 419,40 €.

La société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER fait valoir que la production d’une facture n’est pas nécessaire au succès de ses prétention : dès lors que l’existence du dommage est constatée, il incombe au juge d’en ordonner la réparation.

S’agissant de l’application de l’article 606 du code civil invoqué par la défenderesse, le remplacement de la climatisation ne relève pas des grosses réparations. Les travaux de remise aux normes du circuit électrique ne relèvent pas davantage de ce texte. Par ailleurs, la société par actions simplifiée APRIL, ayant au titre du bail, l’obligation de réaliser à sa sortie des lieux les travaux de séparation, l’obligation de faire installer un compteur électrique individuel ne pouvait qu’être la sienne.

S’agissant de la vétusté des lieux, l’état des lieux d’entrée n’ayant pas été réalisé, les lieux sont présumés avoir été pris en bon état. Il incombait donc à la société par actions simplifiée APRIL de procéder à toutes réparations et de déclarer le sinistre de dégât des eaux à son assureur. Le constat d’état des lieux de sortie démontre plutôt un manque d’entretien persistant par la défenderesse.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 5 mars 2025, au visa de l’article R145-35 du code de commerce, la société par actions simplifiée APRIL sollicite de voir :

— débouter la société ROMAIN IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— ordonner à la société ROMAIN IMMOBILIER de fournir la ou les factures des travaux de rénovation réalisés dans les locaux dont s’agit, si besoin sous astreinte ;

— écarter du devis des travaux du bailleur :

* la dépose de la climatisation du devis des travaux ;

* la création d’un compteur électrique individualisé, l’installation électrique et la

* rénovation de la plomberie ;

* les travaux de réparation du dégât des eaux seront écartés du devis des travaux ;

— condamner la société ROMAIN IMMOBILIER à payer à la société APRIL la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société ROMAIN IMMOBILIER en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société par actions simplifiée APRIL fait valoir que la demanderesse ne verse aux débats qu’un devis des travaux. La défenderesse rapporte la preuve que les travaux ont déjà été réalisés par la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER. Or cette dernière ne communique aux débats aucune facture.

S’agissant des travaux dont la facture est réclamée, la défenderesse se prévaut de l’article 606 du code civil mettant les grosses réparations à la charge du bailleur. Ainsi, s’agissant de la dépose de la climatisation, il s’agit d’une grosse réparation à la charge de la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER. Au demeurant, cette climatisation n’a jamais fonctionné. Il convient donc d’écarter le devis de la climatisation. S’agissant des travaux relatifs à l’installation électrique, la reprise et la remise en état d’une installation électrique vétuste relève des travaux de grosses réparations qui ne sauraient être mises à la charge du locataire. Enfin, s’agissant des travaux de reprise des suites du dégât des eaux, il n’est pas possible de déterminer si ce sinistre a eu pour cause la vétusté en raison de l’absence d’état des lieux d’entrée. Par suite, cette facture ne doit pas être mise à la charge de la société par actions simplifiée APRIL.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’injonction de produire une facture sous astreinte :

La société par actions simplifiée APRIL sollicite de voir enjoindre à la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER « la ou les factures des travaux de rénovation réalisés dans les locaux dont s’agit, si besoin sous astreinte ». Cette prétention ne répond à aucun besoin pour l’avenir de la défenderesse : elle vise uniquement à éclairer les débats concernant le prix des travaux. Or, il convient de rappeler que, puisque c’est la demanderesse qui sollicite la condamnation de la société par actions simplifiée APRIL au paiement du prix des travaux, c’est sur elle que repose la charge de la preuve, au terme de l’article 9 du code de procédure civile. Il n’est donc pas nécessaire, ni même utile d’enjoindre à la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER de produire telle ou telle pièce pour le succès de sa propre prétention : soit la demanderesse produit au Tribunal des preuves pertinentes et convaincantes du bien fondé de sa prétention, soit le Tribunal peut en tirer les conséquences et réduire le montant de la condamnation, ou même débouter purement et simplement la demanderesse. Il n’appartient pas au Tribunal, et pas davantage à la société par actions simplifiée APRIL, de se substituer à la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER dans l’appréciation des pièces qu’il incombe à celle-ci de produire au débat pour le succès de ses propres prétentions.

La société par actions simplifiée APRIL sera donc déboutée de sa prétention tendant à voir enjoindre à la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER de verser aux débats « la ou les factures des travaux de rénovation réalisés dans les locaux dont s’agit, si besoin sous astreinte ».

Sur la preuve par devis et sur la nécessité des travaux :

Il est constant en jurisprudence que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives relèvent de l’appréciation du Tribunal. Elles présentent un caractère indemnitaire : le bailleur pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. Que soient produits uniquement des devis, ou également des factures, ces documents n’ont in fine qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt, pour l’estimation du montant des réparations locatives, qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées. L’évaluation du préjudice relève du pouvoir d’appréciation du juge, lequel doit se fier avant toute chose à la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, en déterminant les dégradations qui découlent effectivement de cette comparaison.

La société par actions simplifiée APRIL soutient que la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve du coût des travaux à réaliser, en ce que cette dernière ne verse aux débats qu’un devis. Comme énoncé plus haut, dès lors que la réalité des dégradations est établie, l’évaluation du coût de la réparation peut être faite par tout moyen, en ce compris un simple devis. Si la défenderesse indique que les travaux ont déjà été réalisés (et prétend le prouver par une photographie sans contexte, ni date, réalisée hors de tout constat par commissaire de justice et depuis le trottoir d’en face des locaux), elle n’indique pas en revanche ce qui l’a empêchée, elle-même, avant son départ des lieux, de faire un devis des travaux qu’elle savait devoir être à sa charge au titre du bail, ou même, simplement, de discuter, préalablement à son départ, avec la bailleresse pour établir les travaux à réaliser.

Le moyen de la défenderesse tendant à critiquer la preuve produite en demande, alors qu’elle même n’a pas évoqué la question des travaux avec la bailleresse avant son départ et n’a fait réaliser, elle-même, aucun devis relève donc de la mauvaise foi. Ce moyen est mal fondé.

Au demeurant, s’agissant de la nécessité des travaux visés par le devis TECHNIC-BAT, le Tribunal relève que la défenderesse ne la conteste pas. Elle conteste que ces travaux doivent être mis à sa charge, mais pas la nécessité matérielle de leur réalisation. Il sera donc retenu que la preuve de la nécessité des travaux est rapportée.

Sur la charge des travaux :

L’article 1731 du code civil dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Puisqu’il est constant entre les parties qu’aucun état des lieux n’a été réalisé contradictoirement à l’entrée dans les lieux, ceux-ci sont présumés avoir été pris en bon état. Par suite, la société par actions simplifiée APRIL ne peut prétendre que les travaux de reprise d’un dégât des eaux devraient être à la charge de la demanderesse au titre de l’incertitude de l’origine de ce dégât, en l’absence d’état des lieux d’entrée : c’est précisément l’absence de cet état des lieux qui fait présumer que les lieux étaient en bon état, et que c’est durant l’occupation de la société par actions simplifiée APRIL que le sinistre est survenu.

S’agissant de la remise aux normes intégrale de l’installation électrique, contrairement à ce qu’indique la demanderesse, la jurisprudence constante la plus récente classe de tels travaux dans les grosses réparations, au sens de l’article 606 du code civil (voir par exemple en ce sens C. cass., 3e civ., 27 septembre 2011, n°10-24.065 ; C. cass., ch. civ. 3, 15 février 2018, n°16-26.889).

La société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER fait valoir que « l’édification du mur de séparation du lot appartenant à la SARL ROMAIN IMMOBILIER et celui appartenant à Madame [D] étant prévue au titre des stipulations du bail qui a été consenti à la SAS APRIL et le compteur électrique étant situé dans le local appartenant à Madame [D], il découle de cette obligation mise à la charge du preneur d’édifier le mur, l’obligation de procéder à la remise aux normes de l’installation ainsi que de l’individualisation des compteurs étant donné que le preneur est tenu de rendre les locaux loués en bon état d’entretien et d’usage ». Le Tribunal retient donc que la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER entend tirer argument des stipulations du bail, pour mettre la remise en état de l’installation électrique à la charge de la défenderesse.

Sur ce point, il convient de relever que le bail commercial lui-même met les grosses réparations, au sens de l’article 606, à la charge du bailleur (bail du 18 février 1999, page 3). La clause sur la réalisation, en fin de bail, de travaux nécessaires à la séparation du local objet du bail avec le local mitoyen ne saurait donc s’interpréter comme mettant à la charge de la société par actions simplifiée APRIL des travaux relevant des grosses réparations, au sens de l’article 606. Au demeurant, à la date de résiliation du bail, le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 avait déjà été publié et l’article 8 de ce décret rendait l’article R145-35 actuel du code de commerce applicable aux contrats de bail commercial en cours. Il résulte de l’article R145-35 que les réparations de l’article 606 ne peuvent pas être mises à la charge des preneurs à bail par le contrat.

Au regard de tout ce qui précède, il convient d’expurger du devis présenté par la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER, les coûts correspondant aux travaux d’électricité, soit 17 200 €, puisque ces coûts incombent au bailleur.

S’agissant de la climatisation, là encore, la société par actions simplifiée APRIL ne peut prétendre qu’elle n’a jamais fonctionné alors que, d’une part, elle ne démontre pas avoir adressé de réclamation à la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER de ce chef pendant le cours du bail et que, d’autre part, en l’absence d’état des lieux d’entrée, ceux-ci sont présumés avoir été pris en bon état. Par ailleurs, il est constant en jurisprudence que les travaux relatifs à l’entretien et à la réparation des climatisations n’appartiennent pas aux grosses réparations de l’article 606 du code civil, puisqu’ils peuvent être contractuellement mis à la charge du preneur à bail (voir par exemple en ce sens C. cass., 3e civ., 28 septembre 2022, 21-20.879). Il n’y a donc pas lieu d’expurger le devis produit par la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER des frais correspondant aux travaux de climatisation.

Enfin, la société par actions simplifiée APRIL sollicite d’écarter du devis les frais de plomberie, et la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER indique avoir fait réaliser des travaux de plomberie en page 2 de ses conclusions. Toutefois, le devis produit aux débats ne mentionne pas de dépense au titre de la plomberie. Il n’y a donc pas lieu d’expurger de ce devis des dépenses qui n’y figurent pas.

Au total, il convient donc d’expurger 17 200 € du coût des travaux pouvant être mis à la charge de la société par actions simplifiée APRIL. Néanmoins, le devis produit calcule le coût de la prestation en retenant, d’une part, le coût hors taxes des divers travaux (et la somme de 17 200 € est un coût hors taxe) et d’autre part, en appliquant à ce coût hors taxes une taxe sur la valeur ajoutée à hauteur de 20 %. Une fois déduite la somme de 17 200 €, le montant hors taxe du devis est de 63 149,50 €. Il convient d’y appliquer une taxe sur la valeur ajoutée de 20 %. La société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER est donc fondée à réclamer à la société par actions simplifiée APRIL la somme de 75 779,40 €.

Aussi, il convient de condamner la société par actions simplifiée APRIL à lui régler cette somme. La demanderesse ne justifie pas avoir mis en demeure la défenderesse de réaliser ces travaux, ni de régler les sommes dues. Les intérêts au taux légal courront donc à compter du présent jugement, par application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société par actions simplifiée APRIL, qui succombe aux demandes de la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner la société par actions simplifiée APRIL à verser à la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE la société par actions simplifiée APRIL de sa prétention tendant à voir enjoindre à la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER de verser aux débats « la ou les factures des travaux de rénovation réalisés dans les locaux dont s’agit, si besoin sous astreinte » ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée APRIL à régler à la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER la somme de soixante-quinze mille sept cent soixante-dix-neuf euros et quarante centimes (75 779,40 €) au titre des travaux à sa charge ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée APRIL aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée APRIL à verser à la société à responsabilité limitée ROMAIN IMMOBILIER la somme de trois mille euros (3000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT