Min N° 25/00913

N° RG 25/02713 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEAHE

Syndic. de copro. [E] [V]

C/

Mme [G] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffiers : M. BOULLE Pierre lors de l’audience et de M^me DEMILLY Florine lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 10 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Denis RINGUET

Copie délivrée

le :

à : Madame [G] [N]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [G] [N] est propriétaire des lots no 24 et 98 dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 3], à [Localité 7].

Invoquant la défaillance de la propriétaire dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat coopératif des copropriétaires de l’ensemble immobilier, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA MARNE-LA-VALLÉE, a, par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, fait assigner Mme [G] [N] à l’audience du 10 septembre 2025 du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

– condamner Mme [G] [N] à lui payer la somme de 3 103,96 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2023, au titre des charges de copropriété arrêtées au 01er avril 2025 ;

– condamner Mme [G] [N] à lui payer la somme de 892 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement ;

– condamner Mme [G] [N] à lui payer la somme de 1 100 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

– condamner Mme [G] [N] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Lors de cette dernière audience, le président, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, sollicite Mme [G] [N] afin qu’elle transmette, au plus tard 24 septembre 2025, les justificatifs de ses charges et ressources.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance faisant valoir que sa demande en paiement est justifiée sur le fondement de l’article 10, 14-1 et 14-4 de la loi du 10 juillet 1965, et les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967. Il actualise le montant de l’impayé à 3 370,56 euros au titre des charges impayées, et 1 042 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement. Il s’oppose aux délais de paiement.

Mme [G] [N], comparant en personne, reconnaît le principe des impayés. Elle décrit sa situation, son évolution, ainsi que ses ressources et ses charges afin d’appuyer sa demande en délais de paiement et propose de régler 50 euros par mois pour apurer sa dette.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025 prorogé au 27 novembre 2025.

Par courrier déposé au greffe le 24 septembre 2025, Mme [G] [N] a transmis les justificatifs sollicités.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en paiement au titre des charges

En application de l’article 10 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

– un extrait de matrice cadastrale justifiant que Mme [G] [N] est propriétaire des lots no 24 et 98 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (résolution 4), l’ajustement de budget prévisionnel pour l’exercice du 01er octobre 2023 au 30 septembre 2024 (résolution 10), et le budget prévisionnel pour l’exercice du 01er octobre 2024 au 30 septembre 2025 (résolution 11) ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01er octobre 2023 au 30 septembre 2024 (résolution 4) et le budget prévisionnel pour l’exercice du 01er octobre 2025 au 30 septembre 2024 (résolution 11),

– les appels de fonds, des 23 juin 2023, 20 septembre 2023, 14 décembre 2023, 21 mars 2024, 18 juin 2024, 21 juin 2024, 18 septembre 2024, 17 décembre 2024, 18 mars 2025 et 18 juin 2025, ainsi que les courriers de bilan annuel des 18 avril 2024 et 28 février 2025,

– un décompte couvrant la période du 01er juillet 2023 au 01er juillet 2025.

Le décompte fait ressortir une créance de 3 370,56 euros, hors frais qui seront étudiés ci-dessous, cette somme n’étant pas contestée par Mme [G] [N].

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est justifiée au titre des charges de copropriété, régularisations de charges et appels de charges et fonds travaux arrêtés au 01er juillet 2025 (2e trimestre 2025 inclus et après appel de provisions pour le 3e trimestre).

Mme [G] [N] sera dès lors condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme 1 466,59 euros à compter du 12 décembre 2023, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret no 67-223 du 17 mars 1967.

3. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1 042 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats le contrat de syndic détaillant les prestations prises en charge et les copies des mises en demeure des 12 décembre 2023, 19 février 2024, et 06 mai 2024 ainsi que les courriers de relance des 11 mars 2024 et 05 juin 2024. Ces frais, prévus à l’annexe 2 du décret no 2015-342 du 26 mars 2015, sont donc imputables à la propriétaire.

Toutefois, les frais de constitution du dossier destiné à être remis à un commissaire de justice ou un avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire débiteur dès lors qu’ils ne sont pas nécessaires au sens des dispositions susvisées et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété, faisant partie des fonctions de base du syndic.

Il convient, en conséquence, de limiter la condamnation de Mme [G] [N] à un total de 192 euros.

Les frais de recouvrement non retenus à son encontre de Mme [G] [N], soit pour un montant de 850 euros, doivent être recrédités sur son compte.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par la juridiction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre ni ne caractérise le fait que l’opposition de la défenderesse aurait dégénéré en abus leur droit de se défendre en justice.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement aurait été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre.

5. Sur la demande en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [G] [N] a expliqué, lors de l’audience, que sa dette résultait de la défaillance d’un de ses locataires dans le règlement des loyers. Elle a ajouté être en arrêt de travail depuis le 10 mai 2025 et percevoir des indemnités à hauteur de 1 500 à 1 600 euros par mois. Elle explique rembourser trois crédits immobiliers pour 1 800 euros par mois, outre un crédit à la consommation, et vivre seule dans un logement dont elle est propriétaire. Elle propose de régler 50 euros par mois afin d’apurer sa dette.

Cependant, les charges de la défenderesse sont d’ores et déjà plus élevées que ses ressources et de plus larges délais de paiement ne feraient que peser davantage sur ses finances. Par ailleurs, elle ne justifie pas d’un changement dans sa situation qui permettrait d’augurer un retour à meilleur fortune et un paiement par échéance.

Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande en délais de paiement.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 code de procédure civile, Mme [G] [N] succombant principalement à l’instance, il convient de la condamner aux entiers dépens.

Mme [G] [N] étant condamnée aux dépens, elle sera également condamné, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE Mme [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Colbert, situé [Adresse 3], à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3 370,56 euros au titre des charges de copropriété, régularisations de charges et appels de charges et fonds travaux arrêtés au 01er juillet 2025 (2e trimestre 2025 inclus et après appel de provisions pour le 3e trimestre), avec intérêts au taux légal sur la somme 1 466,59 euros à compter du 12 décembre 2023, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Colbert, situé [Adresse 3], à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 192 euros au titre des frais de recouvrement ;

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de Mme [G] [N], soit pour un montant de 850 euros euros, doivent être recrédités sur son compte ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Colbert, situé [Adresse 3], à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE Mme [G] [N] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [G] [N] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 3], à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE [E] PRÉSIDENT