TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Grégory PARADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandre SUAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00274 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6X75

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. TT PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandre SUAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0542

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. ART ET PROSE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Grégory PARADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1429

Madame [J] [R] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Grégory PARADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1429

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00274 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6X75

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2010 à effet à la même date, la SCI TT PATRIMOINE, société civile familiale, a donné à bail à la SARL ART ET PROSE un appartement à usage d’habitation, pour y domicilier son siège social, y exercer son activité de traduction et y loger sa gérante (Madame [J] [R] [E]), situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 3350 euros, outre 150 euros de provision pour charges.

Le contrat conclu, que les parties ont entendu exclure du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, est un bail de droit commun régi selon les dispositions du code civil.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI TT PATRIMOINE a fait signifier par acte de commissaire de justice à la SARL ART ET PROSE un commandement de payer dans le délai d’un mois la somme de 24801,63 euros, en principal, échéance d’octobre 2024 incluse, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 29 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 30 décembre 2024, la SCI TT PATRIMOINE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail conclu entre la SARL ART ET PROSE et la SCI TT PATRIMOINE par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion immédiate de la SARL ART ET PROSE et Madame [R] [E] tout occupant de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration de tous meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au juge de désigner, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues, aux frais exclusifs de la SARL ART ET PROSE,

— condamner la SARL ART ET PROSE à payer la somme de 28705,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du jour de l’exigibilité contractuelle jusqu’au jour du règlement effectif,

— condamner la SARL ART ET PROSE à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 8153,40 euros (271,789 euros x 30 jours), outre les charges et taxes jusqu’à libération des lieux,

— condamner la SARL ART ET PROSE à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 avril 2025, la SCI TT PATRIMOINE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 45770,45 euros, terme d’avril 2025 inclus. Le bailleur a précisé qu’il maintenait l’ensemble de ses demandes, qu’il s’opposait à tout délai de paiement au regard de l’absence totale de reprise du versement du loyer courant et du congé délivré par la locataire. Concernant les demandes reconventionnelles, la société bailleresse a précisé qu’il avait été toujours répondu aux sollicitations de la locataire et qu’aucune demande de travaux spécifique n’avait été effectuée avant la signification de l’assignation et la présente procédure. Dans ses conclusions, elle a contesté tant le principe que le montant du préjudice de jouissance allégué, et précisé que la demande de remboursement du montant de la taxe foncière depuis l’année 2011 était soumise, au moins partiellement, à la prescription quinquennale.

Régulièrement assignée, la SARL ART ET PROSE et Madame [R] [E] ont été représentées par leur conseil qui a déposé des conclusions en défense soutenues oralement. Elle a expliqué qu’un premier bail avait été conclu en 1999, mais qu’après un changement de propriétaire un nouveau bail avait été conclu en 2010. Il a été rappelé que Madame [R] [E], âgée de 75 ans, qui a donné congé pour le 30 avril 2025, fuyait les conflits expliquant ainsi n’avoir jamais cherché à soulever auprès du propriétaire des problèmes de décence du logement. Alors qu’elle ne remet pas en cause l’acquisition de la clause résolutoire, elle a sollicité, à titre reconventionnel, la restitution de la somme de 100074 euros correspondant à son trouble de jouissance sur les 5 dernières années au regard du manquement à l’obligation légale de délivrer un logement décent, ainsi que la restitution de la somme de 4882,54 euros et la déduction du décompte locatif de la somme de 3222,38 euros pour la taxe foncière (charge non récupérable). En outre, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, elle a demandé à ce que les dispositions de la clause pénale appliquant les intérêts au taux légal à compter du jour de l’exigibilité des loyers soient déclarées non écrites et que celles prévoyant une indemnité d’occupation égale au double du loyer quotidien soient reconnues comme manifestement excessives.

Il convient de se reporter aux écritures des parties développées et visées à l’audience pour un exposé plus ample de la procédure, des faits et des moyens soulevés, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.

MOTIFS

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur du bail d’habitation étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, ce point n’ayant d’ailleurs pas fait l’objet de contestations.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de la SARL ART ET PROSE

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 29 octobre 2024, pour la somme en principal de 24801,63 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus d’un mois (aucune somme n’ayant été payée), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 novembre 2024 à minuit.

La SARL ART ET PROSE étant sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes relatives à la clause pénale contractuelle (article 9-1 et 9-2 du bail)

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, la clause pénale stipulée à l’article 9-1 du contrat de bail prévoit qu’en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier le preneur devra de plein droit payer une majoration du montant de la somme due, calculée sur le taux d’intérêt légal pour couvrir le dommage subi par le bailleur, et ceci sans qu’une mise en demeure soit nécessaire.

L’application de cette disposition contractuelle a pour conséquence l’établissement d’une sanction naissant à chaque échéance mensuelle exigible, sans mise en demeure préalable, dont le montant cumulé apparait in fine manifestement excessif.

Il convient ainsi de modérer la clause pénale et ses conséquences notamment en disant que les intérêts légaux seront calculés à compter de la date du commandement de payer (le 29 octobre 2024) tel que prévu au dispositif.

En outre, la clause pénale stipulée à l’article 9-2 du contrat de bail prévoit une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien. L’application de cette disposition fixerait ainsi le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 8153,49 euros, montant qui apparait manifestement excessif.

En application de l’article 1231-5 du code civil, il convient en conséquence de réduire la clause pénale et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande reconventionnelle relative à la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose d’une action en exécution des travaux accompagnée le cas échéant d’une demande d’indemnisation pour les préjudices subis. La charge de la preuve du défaut de délivrance incombe au preneur.

La SARL ART ET PROSE a soutenu que la jouissance de l’appartement a été entravée du fait de l’indécence du logement et sollicité des dommages et intérêts en réparation de l’ensemble de son préjudice à hauteur de 100.074 euros (diminution de 50% du montant du loyer sur 5 ans).

Au soutien de sa demande, la SARL ART ET PROSE a produit aux débats 3 photographies du parquet non datées et non localisées, ainsi qu’un procès-verbal de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, lequel fait état de désordres dans les WC (fuites importantes, peintures cloquée et abîmée, traces d’écoulement, plancher gondolé), dans le salon (fuites nombreuses en toiture, parquet soulevé et imbibé d’eau), dans la partie bureau à droite du couloir (radiateur ancien, mur fissuré sous la fenêtre) et dans la deuxième pièce du bureau (radiateur vétuste et ancien, fenêtre en PCV non étanches à l’air).

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la SARL ART ET PROSE n’a jamais saisi le service d’hygiène de la Ville de [Localité 3] afin de faire constater l’indécence alléguée, ni informé le propriétaire de l’existence de désordres ni mis en demeure celui-ci de réaliser des travaux afin y remédier. Est produit un seul et unique courriel de Madame [R] [E] en date du 31 janvier 2025 relatif au signalement d’une fuite dans les toilettes (provenant de la toiture, partie commune de l’immeuble) et à la nécessité d’établir un constat amiable de dégât des eaux avec le gestionnaire de l’immeuble.

Ainsi, aucun élément ne permet de démontrer que le propriétaire était informé de l’existence de désordres graves, alors que l’origine de ceux-ci n’est pas clairement datée et qu’il appartient à la SARL ART ET PROSE d’apporter une preuve à ce titre.

A l’appui des pièces versées aux débats, soit 3 photos non datées et non localisées avec certitude et un procès-verbal très récent du 24 mars 2025, la SARL ART ET PROSE n’apporte pas la preuve de la date des désordres ni que ceux-ci perdurent depuis 5 ans.

En conséquence, défaillante dans l’administration de la preuve, la SARL ART ET PROSE sera déboutée de sa demande reconventionnelle au titre de la réparation pour troubles de jouissance.

Sur les demandes reconventionnelles relatives au remboursement de la taxe foncière

Selon l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties étant soumis aux dispositions du code civil, l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges ou de l’imputation des charges contestées dans le décompte locatif.

Par ailleurs, il ressort que les dispositions du bail conclu concernant les charges renvoient expressément à la liste des charges locatives récupérables prévues par le décret du 26 août 1987. Or, si cette liste exhaustive et limitative admet bien la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage en tant que charges récupérables, celle-ci ne le prévoit pas en ce qui concerne la taxe foncière.

En l’espèce, le bailleur ayant imputé systématiquement sur le décompte locatif un montant de la taxe foncière (dont la TEOM récupérable et une partie de la taxe foncière non récupérable) à la société locataire au mois d’octobre de chaque année civile, la SARL ART ET PROSE est fondée à solliciter la restitution de la partie non récupérable de cette charge jusqu’en 2020.

Par conséquent, il ressort des éléments produits (avis d’imposition et attestation de la société d’expertise comptable) qu’un montant partiel de la taxe foncière a été indument récupéré à tort pour les années 2024, 2023 et 2022, ainsi que pour les années 2021 et 2020.

La SCI TT PATRIMOINE sera donc condamnée à rembourser à la SARL ART ET PROSE la somme totale de 3212,42 euros correspondant au montant de la taxe foncière non récupérable sur les cinq dernières années (760,13 euros pour l’année 2024, 731,45 euros pour l’année 2023, 458,80 euros pour l’année 2022, 830,50 euros pour l’année 2021 et 431,54 euros pour l’année 2020), somme qui viendra en déduction par compensation du montant de l’arriéré locatif.

Sur la demande en paiement, les délais de paiement, et l’indemnité d’occupation

La SARL ART ET PROSE est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société propriétaire soutient que la SARL ART ET PROSE reste lui devoir la somme de 42770,45 euros (45770,45 – 3212,42 euros), échéance d’avril 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, la SARL ART ET PROSE n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience nonobstant ses demandes reconventionnelles.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 42770,45 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 24801,63 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, à compter de l’assignation sur la somme de 3903,50 euros, et sur le surplus à compter de la date de signification du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La SARL ART ET PROSE sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du jour de la résiliation à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Toutefois la SARL ART ET PROSE, qui sollicite les plus larges délais, n’a aucunement justifié des motifs de cette demande alors même que sa dette dépasse la somme de 40000 euros, qu’elle n’a pas repris le versement du loyer courant et qu’elle a donné congé.

Des délais de paiement apparaissant ainsi largement illusoires, la demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SARL ART ET PROSE, partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI TT PATRIMOINE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI TT PATRIMOINE et SARL ART ET PROSE concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 novembre 2024 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à la SARL ART ET PROSE, occupant sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour SARL ART ET PROSE d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI TT PATRIMOINE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLONS que le sort du mobilier garnissant le local est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTONS la SARL ART ET PROSE de sa demande indemnitaire pour préjudice de jouissance,

CONDAMNONS la SCI TT PATRIMOINE à rembourser la somme de 3212,42 euros au titre de la taxe foncière non récupérable sur le locataire,

MODERONS l’application de la clause pénale tant au regard de l’excessivité du montant des intérêts de retard prévus que celui du montant de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNONS, après compensation du montant de la taxe foncière indus, la SARL ART ET PROSE à verser à la SCI TT PATRIMOINE la somme de 42770,45 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 24801,63 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, à compter de l’assignation sur la somme de 3903,50 euros, et sur le surplus à compter de la date de signification du présent jugement ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

DEBOUTONS la SARL ART ET PROSE de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS la SARL ART ET PROSE à verser à la SCI TT PATRIMOINE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 3] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS aux dépens comme visé dans la motivation,

CONDAMNONS la SARL ART ET PROSE à verser à la SCI TT PATRIMOINE une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT