TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 17 Novembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Septembre 2025

N° RG 25/02614 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6P3B

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. RÉSIDENCE CLAIR SOLEIL SIS [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [R] [W]

Née le 24 Juin 1985 à [Localité 6], domiciliée [Adresse 7], et/ou [Adresse 4]

Non comparante

Monsieur [E] [P]

né le 11 Juillet 1981 à [Localité 6], domicilié [Adresse 7], et/ou [Adresse 4]

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [W] et Monsieur [E] [P] sont propriétaires indivis des lots 217 et 229 au sein de la résidence CLAIR SOLEIL sis [Adresse 5].

Par courrier recommandé du 07 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence CLAIR SOLEIL sis [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, a informé Madame [R] [W] et Monsieur [E] [P] qu’ils étaient redevables d’arriérés de charges de copropriété pour un montant de 13.625,45 euros et qu’à défaut d’avoir soldé les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 d’un montant total de 285,64 euros dans le délai d’un mois, le syndicat serait en droit de réclamer la somme totale de 14.482,37 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence CLAIR SOLEIL sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE, a fait citer Madame [R] [W] et Monsieur [E] [P] à l’audience du 8 septembre 2025, en demandant au magistrat délégué par le Président, statuant selon la procédure accélérée au fond, de :

CONDAMNER in solidum les requis au paiement de :. 14.450,00 euros au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 31 décembre 2025, assorti des intérêts au taux légal ;

. 302,24 euros au titre des frais ;

. 1.500 euros au titre des dommages-intérêts pour résistance abusive ;

. 1.296 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;DIRE ET JUGER que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 seront supportées par la partie débitrice.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence CLAIR SOLEIL sis [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, ayant maintenu ses demandes et faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Valablement assignés à l’étude du commissaire de justice, Madame [R] [W] et Monsieur [E] [P] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité

Par courrier recommandé du 07 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence CLAIR SOLEIL sis [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, a informé Madame [R] [W] et Monsieur [E] [P] qu’ils étaient redevables d’arriérés de charges de copropriété pour un montant de 13.625,45 euros et qu’à défaut d’avoir soldé les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 d’un montant total de 285,64 euros dans le délai d’un mois, le syndicat serait en droit de réclamer la somme totale de 14.482,37 euros.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 04 octobre 2022, 01 décembre 2022, 11 mai 2023 comportant approbation des comptes de l’exercice clos, approbation du budget prévisionnel et actualisation des fonds travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [R] [W] et Monsieur [E] [P] pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 07 mars 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le relevé de compte arrêté au 26 mars 2025 aux sommes de 13.860,40 euros, correspondant aux charges et travaux et 302,24 euros dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 589,60 euros,

— le contrat de syndic.

Au vu de ces pièces, Madame [R] [W] et Monsieur [E] [P] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CLAIR SOLEIL sis [Adresse 3] la somme de 13.860,40 euros au titre des charges et travaux échus et justifiés, arrêtés à la date du 26 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 07 mars 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Il convient donc de condamner in solidum Madame [R] [W] et Monsieur [E] [P] au paiement de la somme de 589,60 euros correspondant aux provisions trimestrielles du 01 juillet 2025 au 31 décembre 2025.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Madame [R] [W] et Monsieur [E] [P] seront condamnés solidairement au paiement de 302,24 euros correspondant aux frais de constitution de dossier, conformes au contrat de syndic et aux frais justifiés.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence CLAIR SOLEIL sis [Adresse 3] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux et il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [W] et Monsieur [E] [P] qui succombent supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [R] [W] et Monsieur [E] [P] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CLAIR SOLEIL sis [Adresse 3] la somme de 1.296 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, justifiée par la production des notes d’honoraires de l’avocat représentant le demandeur.

Sur l’exécution forcée

Il est prématuré d’envisager une procédure d’exécution forcée.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence CLAIR SOLEIL sis [Adresse 3] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE in solidum Madame [R] [W] et Monsieur [E] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CLAIR SOLEIL sis [Adresse 3], les sommes suivantes :

13.860,40 euros (treize mille huit cent soixante euros et quarante centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 26 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 589,60 euros (cinq cent quatre-vingt-neuf euros et soixante centimes) au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 01 juillet 2025 au 31 décembre 2025,302,24 euros (trois cent deux euros et vingt-quatre centimes) au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,1.296 euros (mille deux cent quatre-vingt-seize euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence CLAIR SOLEIL sis [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence CLAIR SOLEIL sis [Adresse 3] de sa demande au titre de l’exécution forcée de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [W] et Monsieur [E] [P] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Grosse délivrée le 17 Novembre 2025

À Maître Stéphane AUTARD