TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 19 JUIN 2025

Enrôlement : N° RG 23/09964 – N° Portalis DBW3-W-B7H-35KH

AFFAIRE : S.C.I. ZIGA (M^e ANSALDI)

C/ S.D.C. 9 PLACE AUX HUILES et 46 RUE SAINT SAENS (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffière : Madame Michelle SARTORI

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 juin 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. ZIGA

immatriculée au RCS d’Aix-en-Provence sous le numéro 809 106 081

dont le siège social est sis 11 Lots le Mirabeau – 456 avenue Etienne Rabattu – 13170 LES PENNES MIRABEAU

prise en la personne de sa gérante

représentée par Maître Isabelle ANSALDI, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires du 9 PLACE AUX HUILES et 46 RUE SAINT SAENS 13001 MARSEILLE

représenté par son Syndic en exercice la société TARIOT

dont le siège social est sis 24 rue Neuve Sainte Catherine – 13007 MARSEILLE

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

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EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière ZIGA est propriétaire des lots n°1 et n°3 au sein d’un ensemble immobilier situé au 9 Place aux Huiles et 46 rue Saint Saëns – 13001 Marseille, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de la copropriété est la société TARIOT.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 17 juillet 2023, au cours de laquelle ont notamment été adoptées des résolutions relatives au montant annuel des fonds de travaux, à l’élection de membres du conseil syndical et à la réalisation de travaux de réfection de la toiture.

Par acte d’huissier de justice délivré le 19 septembre 2023, la société ZIGA a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

— prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 17 juillet 2023 en toutes ses résolutions,

— prononcer l’annulation des résolutions n°8, n°9.1, n°9.2, n°10 et n°10.1 de l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires tenue le 17 juillet 2023 et relatives au montant annuel fons de travaux, à l’élection du conseil syndical et aux travaux de réfection de la toiture,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître ANSALDI, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d’annulation de l’assemblée générale, la société ZIGA soutient premièrement, sur le fondement de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, qu’elle n’a pas été régulièrement convoquée dans la mesure où l’accusé de réception de la convocation n’a pas été signé par ses associés mais pas un tiers. Elle affirme qu’elle n’en a pas eu connaissance et que la convocation ne lui a été régulièrement notifiée. Elle expose d’autre part que la convocation ne précisait pas les jours et heures auxquelles les pièces justificatives des charges pouvaient être consultées, de sorte qu’elle est irrégulière. Elle relève également, sur le fondement de l’article 17 du même décret, que le procès-verbal d’assemblée générale ne mentionne pas le nom des copropriétaires qui n’ont pas pris part au vote ce qui doit entrainer l’annulation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, pour demander l’annulation des résolutions n°8, n°9.1 et n°9.2, la société ZIGA se fonde sur l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et indique qu’il n’a pas été procédé à deux votes distincts, nécessaires à adopter les résolutions.

Elle invoque également la nullité des résolutions n°10 et 10.1 sur le fondement de l’article 17 du décret précité, en soulignant d’une part que les travaux de désamiantage et de réfection de la toiture ont été votés en même temps alors qu’ils auraient dû faire l’objet de deux votes distincts, et d’autre part que l’ensemble des devis joints à la convocation à l’assemblée générale n’a pas été soumis au vote.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter la société ZIGA de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 juillet 2023,

— débouter la société ZIGA de sa demande d’annulation des résolutions n°8, n°9.1, n°9.2, n°10 et n°10.1 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis 9 place aux huiles et 46 rue Saint Saëns, du 17 juillet 2023,

— débouter la société ZIGA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société ZIGA à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse à la demande d’annulation de l’assemblée générale en son entier, le syndicat de copropriétaire souligne d’abord que l’accusé de réception de la convocation à l’assemblée générale a été signé et qu’il existe une présomption selon laquelle la signature correspond à celle du destinataire de la lettre recommandée, à charge pour la requérante de démontrer le contraire, ce qu’elle ne fait pas. Sur le moyen tiré de l’irrégularité du procès-verbal d’assemblée générale, il répond, en se fondant sur l’article 17 du décret du 17 mars 1967, qu’il était possible de comprendre le sens du vote bien que le procès-verbal ne mentionne pas avec précision le décompte des voix des copropriétaires opposants, abstentionnistes ou défaillants.

Sur la demande d’annulation de résolutions n°8, 9.1 et 9.2, le syndicat de copropriétaires indique que la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 a été recueillie dans le respect de l’article 25-1.

Il soutient également que les résolutions n°10 et 10.1 sont régulières et que l’article 17 du décret du 17 mars 1967 est sans lien avec l’espèce.

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Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 19 décembre 2024, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 20 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité

Sur la notification de la convocation de la société ZIGA

En application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 2 juillet 2020, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

Par ailleurs, l’article 64 alinéa 1 du même décret dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la convocation a bien été adressée au nom de la société ZIGA et à l’adresse de son siège social (11 lots le Mirabeau – 456 avenue Etienne Rabattu – 13170 Les Pennes Mirabeau).

Si l’accusé de réception de cette convocation comporte une signature qui est manifestement différente de celles figurant sur les pièces d’identité de ses deux associés, la convocation est néanmoins régulière dès lors qu’elle a bien été envoyée à la SCI ZIGA à l’adresse déclarée au syndic par ses soins. La signature portée sur l’accusé de réception est en effet présumée être celle d’une personne habilitée à recevoir l’acte, à charge pour la requérante de rapporter la preuve contraire, ce qu’elle ne fait pas.

En conséquence, la convocation ayant été valablement adressée à l’adresse déclarée et apparait sur ce point régulière.

Sur les mentions obligatoires de la convocation

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 précise que la convocation à l’assemblée générale doit notamment mentionner le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

En l’espèce, la convocation mentionne que les pièces justificatives peuvent être consultées le jeudi précédent la date de l’assemblée générale, sur rendez-vous.

La convocation précise donc bien les modalités de consultation des pièces et est ainsi conforme à l’article 9 précité, étant souligné que l’absence de mention des horaires précis de consultation ne peut être reprochée s’agissant d’une consultation sur rendez-vous préalablement fixé par le syndic.

Ce moyen doit donc être écarté.

Sur le décompte des votes

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’il doit être établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée, signé par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs à la fin de la séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée. Le procès-verbal comporte le résultat du vote sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, et précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant. Il mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

L’article 17-1 du même texte énonce que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

En l’espèce, le procès-verbal d’assemblée générale mentionne de manière globale le nombre total de copropriétaires présents ou représentés et celui des absents. Sous chaque résolution, il est par ailleurs indiqué le résultat du vote. Ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI ZIGA, le procès-verbal indique non seulement le nombre de copropriétaires ayant voté en faveur de chaque résolution, mais également le nombre de copropriétaires opposants ou abstentionnistes, sous réserve qu’il ne soit pas nul (cf. résolution numéro 10.1). L’absence de mention expresse du nombre nul de copropriétaires ayant voté contre ou s’étant abstenu, lorsque les résolutions ont été adoptées à l’unanimité, n’est pas de nature à vicier le procès-verbal d’assemblée générale puisqu’il est évident qu’aucun copropriétaire n’a voté en ce sens lorsque la décision a été adoptée à l’unanimité.

Il conviendra en conséquence de débouter la société ZIGA de sa demande d’annulation de l’assemblée générale en sa totalité.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°8, n°9.1 et n°9.2

L’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les décisions d’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’article 25 de la même loi soumet au vote de la majorité de l’ensemble des copropriétaires les décisions concernant notamment la désignation ou la révocation du ou des syndics ou des membres du conseil syndical. Est également soumis au vote de la majorité les décisions relatives à l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration en application de la loi pour l’accès au logement et à l’urbanisme rénové du 24 mars 2014 (ALUR).

Il résulte cependant de l’article 25-1 de la même loi que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, il ressort de l’étude du procès-verbal d’assemblée générale que la résolution n°8 est relative au montant des fonds de travaux (loi ALUR) ; la résolution n°9.1 à l’élection de M. [P] en qualité de membre du conseil syndical et la résolution n°9.1 à l’élection de M. [I] en cette même qualité.

Selon le procès-verbal, les trois résolutions devaient été soumises à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit en prenant en compte les copropriétaires absents et non représentés pour le décompte des voix, ce qui n’est pas contesté.

Il est cependant mentionné qu’elles ont finalement été adoptées « à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, soit 555/555 tantièmes (article 25-1) ».

Aucune disposition légale n’impose de mentionner de manière formelle deux votes distincts lors de l’application du mécanisme de la « passerelle » prévu par l’article 25-1, sous réserve que le procès-verbal permette de s’assurer que les conditions d’application de ce texte sont remplies.

En effet, si l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 2025 permet de réaliser un second vote à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés de l’article 24 lorsque le premier vote à la majorité absolue n’a pas permis l’adoption de la résolution, il est toutefois nécessaire qu’au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires ait voté en faveur de la résolution, ce qui doit ressortir clairement du procès-verbal, et représente 667 tantièmes dans le cas présent (un tiers de 2000 tantièmes au total).

Or, il ressort de l’étude du procès-verbal d’assemblée générale que les six copropriétaires ayant voté en faveur de cette résolution représentaient au total 555 tantièmes des voix, soit un nombre inférieur au tiers requis pour pouvoir procéder à un second vote à la majorité simple en application de l’article 25-1 précité.

Le syndicat des copropriétaires ne pouvait donc faire application de l’article 25-1 et procéder à un second vote de ces résolutions à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. Le vote est irrégulier.

Il conviendra en conséquence d’annuler les résolution n°8, n°9 et n°9.1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juillet 2023.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°10 et n°10.1

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’il doit être établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée, signé par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs à la fin de la séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée. Le procès-verbal comporte le résultat du vote sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, et précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant. Il mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

En l’espèce, la société ZIGA invoque ces dispositions pour rechercher la nullité des résolutions n°10 et n°10.1 en arguant du fait qu’elles concerneraient plusieurs questions distinctes sur lesquelles il aurait été nécessaire de voter séparément (travaux de désamiantage, travaux de réfection de la toiture et choix des entreprises) et en invoquant l’absence de vote de l’ensemble des devis joints à la convocation.

A titre liminaire, il sera constaté que la résolution n°10.1 constitue une sous-question de la résolution n°10, qui englobe également des résolutions numéros 10.2 à 10.5. Si leur nullité n’est pas expressément sollicitée, il convient de considérer que la demande portant sur l’annulation de la résolution n°10 concerne également ces sous-résolutions, d’autant qu’elles sont directement liées aux précédentes.

Sur le fond, il n’apparaît pas que le vote simultané de ces travaux contrevienne à l’article 17 du décret, dans la mesure où la résolution 10.1 indique que la toiture de l’immeuble du 9 place aux Huiles est constituée de plaques en fibrociment amiantées, de sorte que la réfection de la toiture et le désamiantage vont nécessairement de pair et qu’il ne s’agit dès lors pas de travaux distincts.

S’agissant du choix des entreprises et des différents devis, il est inscrit dans le procès-verbal que « l’assemblée générale décide de retenir les propositions de devis de l’Entreprise ARVI (travaux de désamiantage) et de l’Entreprise BIRGY (travaux toiture) pour un montant total de 125 481,00 euros TTC, honoraires Architecte y compris) ». Cette mention montre qu’un choix a été opéré parmi l’ensemble des devis joints à la convocation, contrairement à ce que soutient la société ZIGA qui ne prouve pas que les autres devis n’auraient pas été soumis à l’assemblée générale.

En conséquence, il conviendra de débouter la société ZIGA de sa demande d’annulation des résolutions n°10 et 10.1 de l’assemblée générale du 17 juillet 2023.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe au moins partiellement, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu d’allouer à la SCI ZIGA la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a engagés pour faire valoir ses droits.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE la société civile immobilière ZIGA de sa demande d’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 9 Place aux Huiles et 46 rue Saint Saëns – 13001 MARSEILLE en date du 17 juillet 2023 ;

DEBOUTE la société civile immobilière ZIGA de sa demande d’annulation des résolutions n°10 et n°10.1 de l’assemblée générale des copropriétaires sis 9 Place aux Huiles et 46 rue Saint Saëns – 13001 MARSEILLE en date du 17 juillet 2023 ;

PRONONCE l’annulation des résolutions n°8, n°9 et n°9.1 de l’assemblée générale des copropriétaires sis 9 Place aux Huiles et 46 rue Saint Saëns – 13001 MARSEILLE du 17 juillet 2023 ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires du 9 place aux huiles et 46 rue Saint Saëns 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic la société TARIOT, aux dépens ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de M^e Isabelle ANSALDI qui en fait la demande ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires du 9 place aux huiles et 46 rue Saint Saëns 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic la société TARIOT, à payer à la SCI ZIGA la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX-NEUF JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE