TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Mars 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 03 Décembre 2024

GROSSE :

Le 04 Mars 2025

à Monsieur [U] [J]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/05493 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 1]

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [J]

né le 20 Mars 1962 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

comparant

DEFENDERESSE

Madame [S] [W], demeurant [Adresse 6]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 4 septembre 2021, Monsieur [U] [J] a consenti à Madame [S] [W] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 5], dans le huitième [Localité 7] ainsi que sur deux places de parking n°34 et n°35, accessoires au logement, situées au [Adresse 4] aussi dans le [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 580 euros et une provision sur charges de 30 euros de provisions sur charges la première année.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [S] [W] Madame [S] [W] le 11 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 7.710 euros en principal et la justification d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, Monsieur [U] [J] a fait assigner Madame [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire du bail faute du paiement des causes du commandement ;son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;sa condamnation au paiement de la somme de 10.360 euros due au titre de la dette locative au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges locatives incluses, outre sa revalorisation légale, jusqu’à la libération effective des lieux loués,sa condamnation au paiement de la somme de 2 199 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 mars 2024.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 3 décembre 2024, Monsieur [U] [J], comparaissant en personne, réitère les termes de son assignation. Il fait valoir que la locataire n’a jamais payé le loyer. Il indique que Madame [S] [W] a quitté les lieux sans rendre les clés et que le nom de la locataire ne figure plus dans la boîte aux lettres.

Madame [S] [W], bien que citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 juin 2024 a été dénoncée le 27 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, Monsieur [U] [J] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 4 septembre 2021 contient une clause résolutoire, en page 5 (article sur la clause résolutoire et la clause pénale), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2024, pour la somme en principal de 7.710 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2024.

Madame [S] [W] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [S] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [S] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 530 euros actuellement, en l’état du décompte versé au débat, et de condamner Madame [S] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Madame [S] [W] reste devoir la somme de 10.360 euros, à la date du 11 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [S] [W], non comparante lors des débats, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle est donc condamnée au paiement de la somme de 10.360 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [U] [J], Madame [S] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 4 septembre 2021 entre Monsieur [U] [J] d’une part et Madame [S] [W] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] et deux places de parking N° 34 et n°35 sises au [Adresse 3], dans le huitième [Localité 7], sont réunies à la date du 12 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit cinq cent trente euros (530 euros) à ce jour, à compter du 12 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à verser à Monsieur [U] [J] la somme de dix mille trois cent soixante euros (10.360 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 11 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [S] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à verser à Monsieur [U] [J] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection