TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : La SARL [W] PRODUCTION

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Véronique REHBACH

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05085 – N° Portalis 352J-W-B7I-C446M

N° MINUTE :

8/2024

JUGEMENT

rendu le 14 novembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [M] [N] [F]

demeurant [Adresse 5]

Madame [J] [N]

demeurant [Adresse 1]

représentées par Maître Véronique REHBACH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C1786

DÉFENDERESSE

[W] PRODUCTION

Société à Responsabilité Limitée dont le siège social est situé [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05085 – N° Portalis 352J-W-B7I-C446M

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 14 août 2023, Madame [N] et Madame [N] [F] ont donné en location à la SARL [W] PRODUCTION représentée par Monsieur [V] [W], un local meublé à usage de logement de fonction pour le gérant de la société, situé [Adresse 3], outre une cave, [Localité 4] pour un loyer de 4000 euros par mois.

La SARL [W] PRODUCTION n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Madame [N] et Madame [N] [F] lui ont fait délivrer un commandement de payer le 05 mars 2024, faisant état d’un impayé locatif de 12750 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 03 mai 2024, Madame [N] et Madame [N] [F] ont fait assigner la SARL [W] PRODUCTION représentée par son représentant légal en exercice, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ être déclarées recevables et bien-fondées en leurs demandes,

▸ constater la résiliation du bail avec effet au 05 avril 2024,

▸ dire et juger que la SARL [W] PRODUCTION se trouve par conséquent occupant sans droit ni titre depuis cette date,

▸ ordonner l’expulsion de la SARL [W] PRODUCTION et de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe, avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier si besoin est,

▸ être autorisées à faire transporter, si nécessaire, l’ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux dans le garde meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de la SARL [W] PRODUCTION et ce en garantie des sommes qui pourront être dues,

▸ fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme antérieurement exigible à titre de loyer,

▸ condamner la SARL [W] PRODUCTION au paiement à leur profit d’une somme de 21250 euros au titre des loyers impayés, charges incluses, sauf à parfaire,

▸ condamner la SARL [W] PRODUCTION au paiement à leur profit d’une somme de 247,91 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement des dites sommes,

▸ le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement en date du 05 mars 2024,

▸ condamner la SARL [W] PRODUCTION au paiement à leur profit d’une somme de 2125 euros au titre de la clause pénale contractuelle (10% des sommes dues),

▸ condamner la SARL [W] PRODUCTION à lui payer la somme de Y« ASSDDE700 »3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Des conclusions actualisées ont été signifiées le 29 août 2024 par Madame [N] et Madame [N] [F] à la SARL [W] PRODUCTION.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2024.

A cette date, Madame [N] et Madame [N] [F] par l’intermédiaire de leur avocat, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions aux termes desquelles elles ont actualisé le montant de la créance à la somme de 38250 euros et le montant de l’indemnité au titre de la clause pénale à la somme de 3825 euros.

En défense, la SARL [W] PRODUCTION, bien que régulièrement citée, n’était pas représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En vertu de l’article 1184 du Code Civil, la clause résolutoire est sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où les parties ne satisferaient pas à leurs obligations.

En l’espèce, il est prévu au bail conclu le 14 août 2023 entre Madame [N] et Madame [N] [F] et la SARL [W] PRODUCTION que :

— il n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— les locaux sont destinés à l’habitation à titre de résidence de Monsieur [V] [W]

— que le locataire devra occuper le logement lui-même, et ne pourra pas céder les droits qu’il détient du contrat de bail ni sous-louer, ni même prêter tout ou partie de la chose louée sans l’accord exprès et par écrit du bailleur.

De plus, aux termes du contrat de bail, il apparaît que le contrat est résilié de plein droit un mois après une mise en demeure de payer.

Il résulte des pièces produites et des débats que la SARL [W] PRODUCTION, locataire du logement situé [Adresse 3], outre une cave, [Localité 4] était redevable d’un arriéré de loyers et de charges total de 12750 euros, mois de février 2024 inclus.

Le commandement de payer qui a été signifié à la SARL [W] PRODUCTION le 05 mars 2024 a rappelé les termes de la clause résolutoire et il apparaît que la SARL [W] PRODUCTION n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois fixé dans le contrat de bail.

Il convient donc de dire que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont acquis, et de constater que le bail se trouve ainsi résilié au 06 avril 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et des dispositions de l’article 1728 2° du code civil.

En l’espèce, les requérantes indiquent à l’audience que la SARL [W] PRODUCTION était redevable d’une somme de 38250 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2024, montant actualisé qui a été signifié à la SARL [W] PRODUCTION par acte de commissaire de justice le 29 août 2024.

Ainsi, la SARL [W] PRODUCTION sera condamnée à régler cette somme selon les termes du présent dispositif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, aucun élément n’étant de nature à justifier l’octroi de délais de paiement alors même qu’une plainte avec constitution de partie civile a été déposée pour usurpation d’identité puisque Monsieur [V] [W] serait décédé depuis le 07 juillet 2023, et que le logement paraît avoir été sous-loué.

La SARL [W] PRODUCTION étant occupante sans droit ni titre depuis le 06 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur la demande au titre de la clause pénale:

Il convient de rappeler que toute clause pénale, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

Cette clause sera dès lors réputée non écrite de telle sorte que la demande des bailleresses tendant à son application sera rejetée.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner la SARL [W] PRODUCTION à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés aux bailleresses ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner la SARL [W] PRODUCTION à payer aux bailleresses qui ont du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SARL [W] PRODUCTION qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification des conclusions des bailleresses en date du 29 août 2024.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 06 avril 2024 du bail consenti par Madame [N] et Madame [N] [F] à la SARL [W] PRODUCTION portant sur des locaux situés [Adresse 3], outre une cave, [Localité 4] ;

Ordonne en conséquence à la SARL [W] PRODUCTION, devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Madame [N] et Madame [N] [F] pourront faire procéder à l’expulsion de la SARL [W] PRODUCTION, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SARL [W] PRODUCTION à payer à Madame [N] et Madame [N] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés aux bailleresses ou à leur mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne la SARL [W] PRODUCTION à payer la somme de 38250 euros à Madame [N] et Madame [N] [F] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne la SARL [W] PRODUCTION à payer à Madame [N] et Madame [N] [F] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne SARL [W] PRODUCTION au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification des conclusions des bailleresses en date du 29 août 2024.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.