TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 février prorogé au 13 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 19 Novembre 2024

GROSSE :

Le13.05

à M^e Aude VAISSIERE

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05054 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5J6M

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D], [W], [I], [K] [M]

née le 15 Juillet 1980 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [U] [F], né le 26 .01.1979 demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 février 2023, Madame [D] [M] a donné à bail à Monsieur [G] [U] [F] et Madame [E] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Madame [E] [C] a donné congé par courrier recommandé du 23 juin 2023. Le bail a été transféré à Monsieur [F] seul.

Des loyers étant demeurés impayés, le 11 janvier 2024, Madame [M] a fait signifier à Monsieur [F] un commandement de payer une somme principale de 2.750 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 24 juillet 2024, Madame [D] [M] a attrait Monsieur [G] [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de solliciter :

A titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, sans délai pour vider les lieux ; Condamner Monsieur [F] à lui payer les sommes suivantes : 5.060 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juillet 2024 Une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros jusqu’à la reprise effective des lieux 1.200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile Les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX et à la caution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 et plaidée.

Madame [M], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 7.760 euros au 19 novembre 2024.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, Monsieur [G] [U] [F] n’a pas comparu et personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 26 février 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [F] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Madame [M].

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 19 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Bien que dispensée, Madame [M] justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 15 janvier 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation du 24 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses effets

En l’espèce, le bail conclu le 10 février 2023, qui fixe le montant du loyer avec charges à 900 euros par mois et porte sur l’appartement situé au 3ème étage du [Adresse 2], n’a été paraphé et signé que par l’un des deux locataires, sans qu’il ne soit possible de déterminer s’il s’agit de Monsieur [F] ou Madame [C].

Le bail du 25 juillet 2023 qui transfère le contrat à Monsieur [F] seul n’est pas signé par le locataire.

La preuve que ces contrats ont bien été signés par Monsieur [F] n’est donc pas rapportée.

Néanmoins, la preuve écrite d’un bail d’habitation n’est pas obligatoire. Lorsqu’un bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tous moyens comme l’occupation des lieux, le paiement des loyers, et la production de quittances.

Il s’agit d’établir la rencontre des consentements sur la chose louée et le montant du loyer pour rendre le bail verbal valable.

Madame [M] produit des décomptes du locataire et des preuves de versements réguliers entre août 2023 et novembre 2024, provenant de la société [U] COACHING, laquelle est présidée par Monsieur [F] [Y], à hauteur de 900 euros en août 2023 et novembre 2023.

Par ailleurs, le commandement de payer et l’assignation ont été délivrés par commissaire de justice à l’adresse dont il s’agit, le domicile de Monsieur [F] ayant été confirmé par un voisin et le facteur, outre le nom figurant sur la boîte aux lettres.

Dès lors, la preuve d’un bail verbal entre Madame [M] et Monsieur [F] est suffisamment établie, portant sur l’appartement sis au 3ème étage du [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 900 euros charges comprises.

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements, et les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction.

Les décomptes versés en procédure établissent que Monsieur [F] ne s’est pas acquitté scrupuleusement des loyers et charges depuis plusieurs mois.

Le locataire qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette locative. Au 19 novembre 2024, il restait devoir un montant de 7.760 euros au titre des loyers et charges impayés. Il sera condamné à payer cette somme à Madame [M].

La défaillance réitérée de Monsieur [F] dans le règlement des loyers et charges caractérise la gravité du manquement aux obligations découlant du bail, de nature à entraîner la résiliation du contrat à ses torts exclusifs, et par voie de conséquence son expulsion.

Il y convient, en conséquence, d’ordonner la libération par Monsieur [F] des locaux qu’il occupe désormais sans droit ni titre, et à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion, avec le concours si besoin est de la force publique, selon les formes et délais prévus par les articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [F] à son paiement, soit un montant mensuel de 900 euros.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Monsieur [F] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [F] à payer à Madame [M] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre Madame [D] [M] et Monsieur [F] [G] [U], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], aux torts exclusifs du locataire, à raison de sa carence répétée dans le règlement des loyers et charges ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [G] [U] de libérer les lieux loués, 3ème étage, [Adresse 4], et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, 3ème étage, [Adresse 4], conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation au montant mensuel du dernier loyer contractuel échu augmenté des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi soit un montant mensuel de 900 euros ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] [U] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou leur expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] [U] à payer à Madame [D] [M] la somme de 7.760,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] [U] à payer à Madame [D] [M] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] [U] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier, Le juge