TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 08 janvier 2026

à M^e EBERT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 janvier 2026

à Mme [W]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04148 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6VPI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SFHE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [F] [I]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 18 octobre 2012, la SA Société Française des Habitations Économiques – SFHE, a donné à bail à M. [Z] [C] et Mme [F] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 589,07 euros, outre 85,79 euros de provisions sur charges.

Par avenant du 25 août 2023, Mme [F] [W] est devenue à seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SFHE a fait signifier à Mme [F] [W] par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 1 679,37 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, la SA SFHE a fait assigner Mme [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Mme [F] [W] et de tout occupant de son chef avec l’assistance la force publique si besoin est,

— condamner à titre provisionnel Mme [F] [W] à lui payer les loyers et charges impayés au 10 juillet 2025, soit la somme de 3 181,54 euros avec intérêts légaux à compter du prononcé de l’ordonnance, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, avec indexation,

— Condamner Mme [F] [W] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [F] [W] à lui payer la somme de 1.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de la partie requise.

Au soutien de ses prétentions, la SA SFHE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 13 janvier 2025 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

A cette audience, la SA SFHE représentée par son conseil, informe que la locataire a repris le paiement du loyer courant et donne son accord à l’octroi de délai de paiement. Elle ne conteste pas le versement de la somme de 190 euros au jour de l’audience par la locataire.

Mme [F] [W], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle informe avoir réglé la somme de 190 euros au 23 octobre 2025. Elle indique souhaiter rester dans les lieux.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 15 juillet 2025 a été dénoncée le 16 juillet 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 23 octobre 2025.

Par ailleurs, la SA SFHE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales (CAF) le 8 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II – Sur le fond :

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA SFHE verse au débat un décompte actualisé au 16 octobre 2025 justifiant d’une créance de 294,94 euros, terme du mois de septembre inclus.

Il ressort dudit décompte que le montant mensuel de 46,31 euros est débité du compte de la locataire au titre de location d’une place de stationnement. Or, la partie demanderesse ne justifie pas d’un tel contrat de location.

Par conséquent, la somme de 463,77 euros demandée au titre de loyers d’une place de stationnement, n’ayant pas été justifiée avec l’évidence requise en référé, sera déduite de la créance de la SA SFHE.

Ainsi, il reste un solde créditeur de 168,83 euros au profit de la locataire.

Il sera donc constaté que la dette locative arrêtée au 16 octobre 2025 est soldée.

Il s’ensuit que la demande en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés est devenue sans objet.

Sur la clause résolutoire :

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail du 18 octobre 2012, ainsi que son avenant du 25 août 2023, contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.679,37 euros.

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 06 juillet 1989.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, la locataire n’a pas réglé sa dette locative.

La clause résolutoire est donc acquise au 13 mars 2025 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 13 mars 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort des éléments du dossier que si Mme [F] [W] ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer dans le délai légal, le compte du locataire au jour de l’audience est créditeur de 168,83 euros.

Cette situation justifie d’octroyer à la locataire des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 23 octobre 2025 en suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater que la locataire ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Il s’ensuit que la SA SFHE sera déboutée de ses demandes en expulsion et en paiement à titre provisionnel de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SA SFHE sollicite une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à la SA SFHE, qui prétend que la défaillance du requis lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Ne justifiant pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, la SA SFHE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [W] dont le manquement à ses obligations de locataire est à l’origine de la procédure, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA SFHE les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoi les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

ACCORDE à Mme [F] [W] un délai de paiement rétroactif pour s’acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce, jusqu’au 23 octobre 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

CONSTATE que le délai accordé a été respecté,

DIT en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué,

CONSTATE que la dette locative arrêtée au 16 octobre 2025, terme de septembre inclus est soldée.

DÉBOUTE la SA SFHE de ses demandes en expulsion et en paiement à titre provisionnel de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

DÉBOUTE la SA SFHE de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SA SFHE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE