TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 18 MARS 2025

Enrôlement : N° RG 22/07604 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2DES

AFFAIRE : Mme [G] [W], Mme [E] [W] ép. [F] (M^e HUMBERT SIMEONE)

C/ M. [Z] [J], Mme [C] [V] (la SELARL ARNOUX-POLLAK)

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 20 février 2025 prorogée au 18 mars 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Madame [G] [W]

née le [Date naissance 1] 1940

demeurant [Adresse 7]

Madame [E] [W] épouse [F]

née le [Date naissance 14] 1966

demeurant [Adresse 7]

ayant pour avocat plaidant Maître Nicolas HEQUET, avocat au barreau d’AVIGNON,

et pour avocat postulant Maître Coraline HUMBERT SIMEONE, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [J]

né le [Date naissance 3] 1983 à [Localité 15] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 7]

Madame [C] [V]

née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 16] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 7]

tous deux représentés par Maître Delphine CASALTA de la SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

[G] [W], épouse de [L] [W] ; [E] [W] épouse [F] et [A] [W] épouse [Y], ont acquis, suite au décès de leur mari et père, la propriété d’une parcelle de terrain, supportant une maison d’habitation, cadastrée section AS N°[Cadastre 4] sur le territoire de la commune de [Localité 17].

[L] [W] en était devenu propriétaire au décès de ses parents, à la suite d’une donation- partage établie devant Notaire le 22 février 1991. Il en a été de même pour son frère [R] qui, suite à cette donation-partage, est devenu propriétaire au décès de ses parents de la parcelle section AS n°[Cadastre 5].

Les parents [W] avaient conservé la propriété d’une parcelle attenante à celles données à leurs fils, cadastrée section AS numéro [Cadastre 6], qu’ils avaient ensuite divisé en deux nouvelles parcelles : la parcelle AS [Cadastre 8] dont [R] [W], frère de [L] [W] recevait la nue-propriété en donation de ses parents ; et la parcelle AS [Cadastre 9] vendue aux époux [W]-[F] (petits enfants).

[R] et [L] [W] ont décidé au décès de leurs parents, de constituer une servitude de passage piétons et de tréfonds sur la parcelle AS N°[Cadastre 8] au profit des parcelles AS n°[Cadastre 4], AS n°[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]. Les parcelles des deux frères ont été bornées.

[R] [W] a vendu ses parcelles à la société SARL SETP et à la société MEDITERRANEE INVEST.

Par acte notarié en date du 14 décembre 2012, [Z] [J] et [C] [V] ont acquis de la société SARL SETP et de la société MEDITERRANEE INVEST les parcelles de terrain à bâtir sur lesquelles existaient déjà un poulailler et un garage, sur la commune de [Localité 17] figurant au cadastre sous les références suivantes : section AS n°[Cadastre 8], section AS n°[Cadastre 12], et section AS n°[Cadastre 13].

Le 1er octobre 2013, ils ont déposé une demande de permis de construire modificatif prévoyant des aménagements du terrain et des modifications en façade de l’habitation, qui a été acceptée le 5 novembre 2013.

Le 9 octobre 2015, les travaux ont été achevés, et la conformité au permis de construire a été constatée.

Une attestation de non contestation de la conformité a été rendue le 3 mars 2017.

Le 2 octobre 2017, Monsieur [J] a déposé une demande de permis de construire pour l’extension du bâtiment existant et l’installation d’une piscine qui a été accordée le 6 avril 2018.

Il a fait par la suite une déclaration d’ouverture de chantier.

Au cours des travaux réalisés en 2013, la clôture grillagée séparant leur terrain de celui des consorts [W] a été endommagée, et Monsieur [J] s’est engagé à remplacer cette clôture par la construction d’un mur à la fin des travaux et à déblayer la terre présente sur le terrain de Madame [W].

Un accord été formalisé devant le conciliateur le 22 octobre 2013, aux termes duquel Monsieur [J] s’est engagé à déblayer la terre présente sur le terrain des consorts [W] et a confirmé que la construction d’un mur maçonné était prévue par le permis de construire valablement déposé.

Les consorts [W] se plaignant de vues créées suite aux travaux réalisés par les consorts [J]-[V] sur leur propriété, une expertise amiable et contradictoire a été diligentée le 30 mars 2018.

Par assignation en date du 29 mai 2019 les consorts [W] ont attrait Monsieur [J] et Madame [V] devant le juge des référés aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Madame [U] a été désignée en qualité d’expert judiciaire par ordonnance en date du 6 septembre 2019 et a déposé son rapport le 11 juin 2021.

Par exploit d’huissier en date du 22 juillet 2022, [G] [W] et [E] [W] épouse [F] ont attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, [Z] [J] et [C] [V] aux fins de :

Entendre juger que le mur de soutènement, la terrasse et les jardinières édifiées par les consorts [J]-[V] méconnaissent les dispositions des articles 678 et 679 du code civil, leur causent un trouble anormal de voisinage et portent atteinte à leur propriété,

Entendre les condamner au titre des vues et du trouble anormal de voisinage qu’ils causent du chef de leurs travaux, à procéder à la démolition du mur de soutènement litigieux dans sa totalité et à son retrait d’au moins 1m90 depuis la limite séparation de propriété,

Entendre dire que ces travaux devront être réalisés dans un délai de 3 mois suivant la notification du jugement, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard durant une période de 10 mois, à l’issue de laquelle il pourra être à nouveau statué par le juge de l’exécution compétent,

Entendre condamner solidairement les consorts [J] en réparation du trouble de jouissance subi par [G] [W] en sa qualité d’usufruitière ressortant depuis 5 années à lui payer la somme de 21.600 euros, cette somme restant à parfaire à la date du jugement à intervenir sur une base de perte de valeur locative de 360 euros par mois,

A titre subsidiaire,

Entendre condamner solidairement les consorts [J] à payer à Mesdames [W] une somme de 120.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la dévalorisation du bien immobilier, leur trouble esthétique, et la perte de jouissance résultant de l’édification en limite de propriété du mur de soutènement litigieux,

Entendre condamner solidairement les consorts [J] en réparation du trouble de jouissance subi par [G] [W] en sa qualité d’usufruitière ressortant depuis 5 années à lui payer la somme de 21.600 euros, cette somme restant à parfaire à la date du jugement à intervenir sur une base de perte de valeur locative de 360 euros par mois,

Entendre condamner solidairement les consorts [J] à payer à Mesdames [W] une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de référé et d’expertise.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/7604.

Par conclusions récapitulatives et en réplique numéro 2 régulièrement signifiées au RPVA en date du 7 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, [G] [W] et [E] [W] épouse [F] demandent au tribunal de :

Vu les articles 678 et 679 du code civil,

Vu l’article 544 du code civil,

Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Madame [U],

A titre principal,

Entendre juger que le mur de soutènement, la terrasse et les jardinières édifiées par les consorts [J]-[V] méconnaissent les dispositions des articles 678 et 679 du code civil, leur causent un trouble anormal de voisinage et portent atteinte à leur propriété,

Entendre les condamner au titre des vues et du trouble anormal de voisinage qu’ils causent du chef de leurs travaux, à procéder à la démolition du mur de soutènement litigieux dans sa totalité et à son retrait d’au moins 1m90 depuis la limite séparation de propriété,

Entendre dire que ces travaux devront être réalisés dans un délai de 3 mois suivant la notification du jugement, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard durant une période de 10 mois, à l’issue de laquelle il pourra être à nouveau statué par le juge de l’exécution compétent,

Entendre condamner solidairement les consorts [J] en réparation du trouble de jouissance subi par [G] [W] en sa qualité d’usufruitière ressortant depuis 6 ans et demi à lui payer la somme de 28.080 euros, cette somme restant à parfaire à la date du jugement à intervenir sur une base de perte de valeur locative de 360 euros par mois,

A titre subsidiaire, et si par impossible le jugement à venir n’ordonnerait pas la démolition du mur de soutènement litigieux et son retrait d’au moins 1m90 depuis la limite de propriété avec celle des consorts [W],

Entendre condamner solidairement les consorts [J] à payer à Mesdames [W] une somme de 120.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la dévalorisation du bien immobilier, leur trouble esthétique, et la perte de jouissance résultant de l’édification en limite de propriété du mur de soutènement litigieux,

Entendre condamner solidairement les consorts [J] en réparation du trouble de jouissance subi par [G] [W] en sa qualité d’usufruitière ressortant depuis 5 années à lui payer la somme de 21.600 euros, cette somme restant à parfaire à la date du jugement à intervenir sur une base de perte de valeur locative de 360 euros par mois,

Entendre condamner solidairement les consorts [J] à payer à Mesdames [W] une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de référé et d’expertise.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA en date du 25 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, [Z] [J] et [C] [V] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Débouter les consorts [W] de leurs demandes fins et conclusions,

A titre principal,

Dire et juger la conformité des travaux effectués par les consorts [J] aux permis de construire déposés en mairie,

En conséquence,

Dire et juger l’absence de vues sur le terrain des consorts [W],

Dire et juger que le mur de soutènement surplombant la propriété a été réalisé conformément au permis de construire valablement accordé par la mairie,

Dire et juger l’absence de préjudices au titre du trouble anormal de voisinage,

Dire et juger que Mesdames [W] sont responsables par l’élagage de la végétation de la vue donnant chez les consorts [J],

Rejeter toute demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance et de la perte d’intimité,

A titre subsidiaire,

Minorer le montant indemnitaire au titre du trouble de jouissance,

Débouter Mesdames [W] de leur demande au titre de la perte vénale du bien immobilier,

En tout état de cause,

Débouter les consorts [W] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, d’entiers dépens et de frais d’expertise,

Condamner solidairement les consorts [W] à payer aux consorts [J]-[V] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

*****

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 27 juin 2024, et fixée à l’audience du 28 novembre 2024.

Le délibéré initialement fixé à la date du 20 février 2025, a été prorogé à la date du 18 mars 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS :

Sur les demandes des consorts [W] :

Les consorts [W] soutiennent que les aménagements extérieurs réalisés par les consorts [J] ont eu pour conséquence de rehausser le niveau de leurs fonds, occasionnant des vues plongeantes sur leur propriété depuis les nouvelles terrasses aménagées, plusieurs mètres au-dessus du niveau du terrain en restanque et qu’amiablement aucune solution n’a pu être trouvée.

Elles se plaignent de deux points :

— La construction du mur de soutènement, d’une terrasse et de jardinières en violation des articles 678 et 679 du code civil, ayant entrainé la création de vues plongeantes sur leur fonds de par le rehaussement de l’altimétrie du fond des consorts [J]-[V].

— L’existence d’un préjudice de jouissance dû à ces vues qui ont créé une perte d’intimité.

Elles agissent au visa des dispositions 678 et 679 du code civil, mais aussi au visa de l’article 544 du code civil et de la théorie du trouble anormal de voisinage.

L’article 678 du code civil dispose qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Cet article prévoit une distance minimale de 1m90 entre les deux fonds et conformément aux dispositions de l’article 680 du Code civil, les distances prévues aux articles 678 et 679 du même code se comptent depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.

L’article 679 du code civil énonce qu’on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

Par application de ces dispositions, il convient de rappeler que les vues sont définies comme des ouvertures ordinaires non fermées ou pourvues de fenêtres qui peuvent s’ouvrir, laisser passer l’air et permettre d’apercevoir le fonds voisin.

La vue droite s’entend de la vue dont l’axe prolongé aboutit au fonds voisin. Elle permet de regarder sans effort particulier, de manière constante et normale, sur le fonds voisin alors que la vue oblique ne permet d’y voir qu’en regardant de côté.

Les articles 678 et 679 du Code civil qui interdisent au fonds regardant de disposer d’ouvertures ou d’ouvrages permettant de regarder chez le voisin ne font que prohiber le regard immédiat sur les activités d’autrui. Il est donc permis d’avoir à plus de 1 m 90 du fonds voisin une ouverture ou un ouvrage permettant l’exercice d’une vue droite et à plus de 0,60 m une ouverture ou un ouvrage permettant l’exercice d’une vue oblique.

Au vu de l’article 678 du code civil et d’une jurisprudence constante sont assimilées aux ouvertures et fenêtres d’aspect, dans la mesure où la disposition des lieux permet une vue même partielle sur le fonds voisin, sans effort particulier de manière constante et normale et où il existe un accès aménagé pour y parvenir, les terrasses et balcons, les plates-formes, les vérandas édifiées sur une terrasse transformant une partie de jardin en lieu de vie.

Est strictement encadrée la possibilité d’aménager des fenêtres, balcons, terrasses, plates-formes et autres exhaussements de terrain qui constituent concrètement les ouvrages ou ouvertures visés par le Code civil au titre de la servitude de vue.

Ainsi, il est interdit d’aménager à moins de 1m90 du fonds voisin une ouverture ou un ouvrage permettant l’exercice d’une vue droite et à moins de 0,60 m une ouverture ou un ouvrage permettant l’exercice d’une vue oblique.

Les demandeurs évoquent également le trouble anormal de voisinage conséquence de ces vues. Conformément aux dispositions de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il découle de ce texte que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue est néanmoins limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Il s’agit d’une responsabilité sans faute qui implique toutefois la démonstration d’un trouble dépassant la normalité des relations de voisinage, générateur d’un préjudice.

— Sur la demande de démolition du mur de soutènement

Les demanderesses soutiennent que ce mur de soutènement, la terrasse et les jardinières ont été édifiées en méconnaissance des dispositions des articles 678 et 679 du code civil.

A ce titre elles réclament tout d’abord la démolition du mur de soutènement litigieux dans sa totalité et son retrait d’au moins 1m90 depuis la limite séparative de propriété, et ce sous astreinte.

Elles exposent que les époux [J] ont réhaussé de manière importante leur terrain lors de la réalisation de leurs travaux, par rapport à leur parcelle. Elles soutiennent que lors de la vente en 2012, la configuration des propriétés était celle de terrains en pente naturelle allant du Sud vers le Nord, entrecoupés de plusieurs restanques. La délimitation entre ces deux propriétés était matérialisée par une clôture grillagée posée en limite de propriété.

Elles ajoutent que la topographie existante en 2012, avant que ne commencent les travaux des consorts [J] sur leur fonds, plaçait les propriétés des parties à l’instance au même niveau altimétrique de part et d’autre de la clôture grillagée. Elles soulignent que le projet de construction initial s’adaptait bien à la topographie mais que les différentes modifications sont venues altérer cela conduisant à une modification substantielle de la topographie des lieux, de sorte que la propriété [W] se trouve entre 2m et 2m80 en dessous du niveau du terrain fini de l’immeuble [J].

Elles précisent qu’après avoir édifié le mur de clôture de 2m de hauteur qu’il avait annoncé dans le cadre du permis de construire du 5 novembre 2013, Monsieur [J] a rempli sur toute sa hauteur ce mur de clôture, qui est de fait devenu un mur de soutènement, du sommet duquel il a eu à partir de la fin de l’année 2017, une vue plongeante sur le fond de leur indivision.

De vastes terrasses en surplomb de leur propriété ont été créées en méconnaissance des dispositions de l’article 678 du code civil, générant un trouble anormal de voisinage. Elles indiquent que les défendeurs se sont affranchis des autorisations administratives en ne respectant pas les autorisations obtenues, en créant des vues plongeantes aggravées par le plan coupé que présente le mur de soutènement en gabions supportant la terrasse de la piscine.

Enfin, elles rappellent que le permis initial en date du 12 mars 2013 ne prévoyait aucun exhaussement de terres, et que les consorts [J] ne pouvaient ignorer les conséquences de l’impact que pouvait engendrer sur le terrain un projet de construction, et sur la nécessité de ne pas créer de vues directes sur la propriété [W].

En réponse, les consorts [J]-[V], exposent avoir effectué leurs travaux en conformité avec les autorisations administratives et les permis de construire dument obtenus auprès de la mairie de [Localité 17], non contestés par les demanderesses, et sollicitent le rejet des demandes et notamment de celle tendant à la démolition du mur.

En l’espèce, si l’expertise judiciaire a clairement constaté qu’il n’existait pas de non-conformité entre le permis de construire modificatif de 2018 et les travaux effectivement constatés sur place contradictoirement sauf pour le mur de clôture Est dont la hauteur dépasse les 2mètres autorisés aux abords de la porte de servitude de passage, et le mur de soutènement de la terrasse prévu rectiligne qui présente une inflexion vers l’Est, il apparaît important de rappeler aux défendeurs que le permis de construire a pour objet de vérifier la conformité de la construction projetée aux règles d’urbanisme.

Néanmoins, il ne vérifie pas si ledit projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme et même si les constructions sont édifiées dans le respect de ce dernier.

Ainsi, le permis de construire constitue une autorisation délivrée sous réserve des droits des tiers. De sorte que son obtention ne protège pas le maître d’ouvrage des éventuels recours liés aux droits des tiers. En effet, un tiers peut se prévaloir d’une atteinte portée à ses droits par une construction et notamment, en cas de vue sur sa propriété.

Il ressort des pièces produites et notamment du rapport d’expertise de Madame [U], et de façon non contestable, que des vues ont été créées sur le fonds [W] par un rehaussement de l’altimétrie du terrain naturel des consorts [J] [V], et par les deux terrasses qui présentent des gardes corps qui ne respectent les prescriptions légales. Il s’agit de vues droites directes plongeante de leur terrasse vers la terrasse [W]. Les violations des articles 678 et 679 du code civil sont caractérisées, les prescriptions de ces articles n’ont pas été respectées. L’expert souligne qu’en terme de vues et de distance un reculement de 1m90 aurait dû être aménagé. Sur la terrasse, il explique que le positionnement d’une jardinière conforme au schéma qu’il préconise permettrait de faire cesser les vues irrégulières.

Le mur litigieux est bien situé en limite de propriété, et a quant à lui été construit en conformité avec le protocole amiable signé devant le conciliateur au terme duquel, il est bon de le rappeler aux parties, Monsieur [J] s’engageait à construire en remplacement du grillage dégradé un mur de clôture de 2m de haut perpendiculaire aux murs de restanque en pierre existants. L’accord stipule bien que la clôture grillagée sera remplacée par un mur de clôture de 2 mètres de hauteur. Or, comme a pu le constater l’expert ce mur n’est pas un mur de clôture puisqu’il sert à retenir les terres exhaussées sur lesquelles les terrasses ont été construites, et à partir desquelles les vues ont été créées. Il a donc les caractéristiques d’un mur de soutènement, sans répondre aux conditions de constructions et d’édification d’un tel mur, puisque l’expert a émis de sérieuses réserves quant à sa solidité et sa capacité à retenir les terres.

De sorte, que ce mur dit de clôture, qui est en réalité un mur de soutènement, est sans conteste anormalement utilisé puisqu’il sert à soutenir les terres remblayées alors même qu’il n’a pas la consistance d’un mur de soutènement, puisqu’il a pour nature de séparer les parcelles.

Il résulte des clichés et croquis réalisés par Madame [U] que la terrasse sur laquelle se trouve la piscine a été réhaussée, tout comme les jardinières et prennent appui sur le mur litigieux. Du fait de ce rehaussement, il apparaît de manière claire et incontestable que des vues ont été créés et sont plongeantes, donnant directement sur la terrasse sud des consorts [W]. Il n’est en revanche aucunement démontré, que ces vues vont jusqu’à l’intérieur du salon-séjour des consorts [W]. De même qu’en défense il ne peut être soutenu que d’autres maisons voisines ont également des vues directes pour exonérer les consorts [J]-[V] de leur responsabilité. S’il apparaît au vu des clichés photographiques qu’une maison construite antérieurement à la propriété [J] a deux fenêtres qui donnent sur le jardin des consorts [W], il n’en est rien de leur jardin qui lui a une altimétrie inférieure à celle du mur de séparation. De fait, les situations ne sont donc pas comparables. En effet, ce qui est reproché aux défendeurs ce ne sont pas les vues créées par les ouvertures fenêtres mais bien les vues créées par la surélévation de la terrasse et des jardinières en raison du remblaiement des terres contre le mur de clôture dont la nature a de fait été dévoyée puisque ce dernier s’est retrouvé à remplir la fonction de mur de soutènement.

Ces vues sont génératrices d’une perte d’intimité. Même si l’expert constate qu’avant les bouleversements opérés par les consorts [J] dans la partie sommitale de leur parcelle, celle-ci dominait de plusieurs mètres la parcelle [W] dans sa partie la plus basse, notamment là où la maison [W] est édifiée, ce dernier ne précise aucunement si les vues étaient identiques à celles générées par les constructions des défendeurs sur la terrasse et le salon sud [W] et si elles existaient déjà avant les travaux, ou ont été aggravées. A défaut d’avoir cet élément, le tribunal ne peut que considérer que ces vues sont la conséquence des travaux des consorts [J].

Il est indéniable au vu des clichés photographiques et des constatations expertales, que les travaux ont généré des vues directes et plongeantes sur l’unique espace de vie au sud de la maison [W]. Les constatations expertales sont édifiantes en cela.

La terrasse et la jardinière par leurs dispositions en limite séparative à l’est, édifiées contre le mur de clôture, contreviennent au code civil et portent atteinte au droit de propriété. En revanche le fait que les consorts [W] aient perdu la vue sur un paysage champêtre est inopérant, en ce que ces derniers ne pouvaient ignorer dans une ville à forte densité urbaine que des constructions allaient se dresser sur les parcelles constructibles avoisinantes, et notamment sur celles qui leur étaient mitoyennes.

Toutefois, les vues créées ne peuvent être ignorées et constituent une atteinte à l’intimité et à la jouissance d’une partie de leur bien immobilier en ce qui concerne la terrasse sud. Cela dépasse les inconvénients normaux de voisinage.

Les arguments en défense des consorts [J] sont inopérants, ces derniers ne présentent aucune solution concrète aux vues créées, ne démontrent pas que les vues préexistaient à leurs travaux, et se contentent de soutenir que leurs constructions ont édifiées en conformité aux autorisations administratives données par la mairie de [Localité 17] et que les demanderesses en seraient à l’origine en ayant pris la décision d’élaguer une partie de leurs arbres. Sur ce point, cet argument ne peut prospérer en l’état des constatations expertales, et des éléments probants qui mettent en évidence que la responsabilité des vues repose clairement sur les consorts [J]-[V].

Les prescriptions des articles 678 et 679 du code civil n’ont pas été respectées lors de l’édification des ouvrages des consorts [J] [V]. Madame [U] souligne qu’en terme de vues et de distances, un reculement de 1m90 aurait dû être aménagé.

L’expert met en exergue que se sont la terrasse et la jardinière qui occasionnent des vues, et préconise un reculement des deux mais aussi le déblaiement des terres rapportées derrière le mur qui permettrait de respecter ce reculement de 1m90.

Il ne préconise pas la démolition/ reconstruction en retrait du mur considérant que cela impliquerait des travaux onéreux pour les époux [J] consistant à repousser à grand frais tous les problèmes de 1m90. L’expert considère cette solution peu satisfaisante pour les deux parties. Pour autant, il conclut qu’en termes de vues et de distance un reculement de 1m90 aurait dû être aménagé et propose un schéma de réaménagement, de même qu’il souligne le caractère insécure et les désordres qui affecte ce mur, qui ne satisfait aux normes.

L’expert ne tire pas les conséquences de ses constatations, les violations des dispositions des articles 678 et 679 du code civil sont établies, et il ne peut être contesté que la terrasse et la jardinière ont pu être édifiées par le remblaiement de terre et en prenant appui sur le mur litigieux, permettant leur surélévation à une altimétrie supérieure à l’origine des vues directes et plongeantes.

Il sera rappelé par ailleurs que le tribunal n’est pas lié par les conclusions expertales.

Si initialement ce mur devait remplacer le grillage de clôture force est de constater que la construction réalisée n’est aucunement un mur de clôture séparatif des deux fonds, et que sa fonction initiale a bien été détournée. En effet, ce mur est sans conteste un mur de soutènement contre lequel ont été remblayées des terres et qui ont de fait permis la construction en surélévation d’une terrasse et jardinière. Le reculement de 1m90 doit être réalisé, de sorte que la démolition du mur et son reculement pour être en conformité avec les prescriptions légales s’impose puisqu’il ne s’agit pas d’un mur de clôture. Pour autant, la limite séparative doit rester matérialisée, soit par le rétablissement d’un grillage, soit d’un mur, qui n’aura aucunement vocation à recevoir en appui les terres ou les constructions, qui elles devront rester à 1m90 de la limite séparative.

Force est de constater que les demandeurs ne sollicitent que la démolition du mur litigieux.

En conséquence, la démolition du mur avec son retrait à une distance d’au moins 1m90 sera ordonnée.

En revanche, de tels travaux ne peuvent être assortis d’une astreinte en ce qu’ils nécessitent au préalable la délivrance d’autorisations administratives dont les délais ne sont pas compatibles avec la mise en œuvre d’une telle mesure. Ainsi la demande sera rejetée.

Le tribunal ayant satisfait à la demande principale des consorts [W], la demande subsidiaire d’indemnisation de perte de valeur vénale devient inopérante.

— Sur le préjudice de jouissance consécutif au trouble de voisinage :

Il est constant que le droit pour un propriétaire de jouir de la chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Le préjudice des vues directes et plongeantes en provenance du fond [J] [V] ne peut être comparé aux vues résultant d’une autre villa construite avant celle des défendeurs, dont les vues ne proviennent que de deux fenêtres, et non d’une terrasse dominante surélevée. Cet état de fait ne peut venir minimiser ou atténuer le préjudice subi par les demanderesses.

De plus, si madame [U] constate que même avant les bouleversements opérés par le projet constructif [J], leur parcelle dans sa partie somminale, dominait de plusieurs mètres la parcelle [W] dans sa partie la plus basse, notamment là où la maison [W] est édifiée, elle ne précise pas si cette domination et différence d’altimétrie générait déjà des vues avant même les travaux, empêchant ainsi le tribunal d’apprécier plus globalement la situation et si les vues telles que créées préexistaient à l’identique. De sorte que le tribunal, en l’absence de la preuve d’une préexistence des vues à l’identique avant la réalisation de la construction [J], ne peut que constater en l’état des vues créées le caractère anormal des vues et du trouble de voisinage du fait de la perte d’intimité. Toutefois cette perte d’intimité n’est établie que pour la terrasse SUD des demanderesses.

Le tribunal ne retiendra le trouble anormal de voisinage qu’au titre de la perte d’intimité, les autres nuisances invoquées par les demandeurs comme des troubles anormaux de voisinage seront écartés pour ne pas remplir la définition du caractère anormal du trouble. En effet un ouvrage inesthétique ne peut être considéré comme un trouble anormal de voisinage, il sera rappelé aux demandeurs qu’il leur appartient de démontrer l’anormalité du trouble, ce qu’ils ne font pas. Le fait que le mur soit disgracieux ne serait suffire à caractériser l’anormalité du trouble de voisinage. En outre le risque hypothétique de désordres futurs ne serait également être retenu comme constitutif d’un trouble anormal de voisinage. L’expertise judiciaire n’a aucunement été ordonnée pour apprécier la solidité de l’ouvrage et ses éventuels défauts constructifs en raison d’un péril imminent. De sorte que les arguments des demandeurs sont inopérants. Il en est de même des écoulements par temps de pluie provenant de la propriété des consorts [J]. Si l’expert constate effectivement l’existence de fissuration du mur de soutènement, il n’a fait aucune constatation en ce sens, ce dernier étant saisi d’une expertise aux fins d’apprécier l’existence de vues et non de l’étanchéité du mur ou de sa solidité. Les constatations réalisées dans le cadre de l’expertise amiable ne sont aucunement confirmées par l’expertise judiciaire réalisées par Madame [U]. Or il est rappelé que même si la théorie du trouble anormal de voisinage repose sur une responsabilité sans faute, il appartient à la partie qui l’excipe de démontrer l’anormalité du trouble de voisinage et le préjudice qui en résulte. Les demanderesses sont défaillantes en l’espèce sur ces derniers points.

Enfin, le fait que l’ouvrage obstrue la vue en direction de la propriété [J] et sur le paysage agricole, ne constitue aucunement un trouble anormal de voisinage. Les consorts [W] ne rapportent à ce titre aucunement cette preuve, ni son anormalité, étant précisé qu’elles ne pouvaient ignorer qu’en étant entourées de parcelles constructibles, dans une zone à forte densité urbaine, elles allaient nécessairement perdre cette vue.

Au surplus, elle ne rapporte pas la preuve de la vue qu’elles avaient et qu’elles auraient perdu.

En conséquence, s’il existe un trouble anormal de voisinage ce dernier résulte uniquement de la perte d’intimité subie par les consorts [W] en partie sud de leur habitation qui résulte tant des clichés photographiques que des constatations expertales. A défaut en défense de démontrer la préexistence de ces vues à leur construction, et également la normalité de ces dernières y compris dans le voisinage, le tribunal ne peut que constater l’existence d’un trouble anormal de voisinage et d’un préjudice de jouissance. Enfin, il sera rappelé que le type d’environnement urbain est inopérant en matière de perte d’intimité et pour caractériser l’anormalité du trouble de voisinage.

[G] [W], usufruitière réclame la somme de 28.080 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis 5 ans, somme à parfaire. Elle se base sur la perte de valeur locative de 360 euros par mois. Pour cela, en demande il est affirmé que la valeur vénale de la maison est de 600.000 euros au regard des prix pratiqués dans le quartier pour des biens similaires et compte tenu du bon entretien de la maison, et que la valeur locative est de 1800 euros.

Or force est de constater que ces affirmations ne sont corroborées par aucune pièce justificative. La pièce 26 est inexploitable en ce qu’elle ne concerne aucunement la propriété des consorts [W], aucune évaluation de cette propriété n’est produite, de même qu’il n’est produit aucune pièce indiquant éventuellement la perte de valeur, la valeur vénale et la valeur locative.

Pour autant, la perte d’intimité et l’anormalité du trouble de voisinage qui en résulte étant établis, le tribunal se doit d’indemniser le préjudice. Ce dernier sera apprécié au regard des éléments qui résultent du rapport d’expertise judiciaire, et du quantum de la demande présentée.

De sorte que l’indemnisation qui sera accordée sera fixée à la somme de 15.000 euros. Il n’appartient pas au tribunal de faire des calculs de créance au titre d’une somme à parfaire alors qu’il n’est produit aucune pièce de nature à permettre au tribunal d’avoir une appréciation au plus juste du préjudice. Le tribunal n’a pas à statuer ultra petita ni à se substituer aux parties.

En conséquence, le préjudice de jouissance du fait de la perte d’intimité qui ne concerne qu’une partie de la propriété [W] sera évalué à la somme de 15.000 euros.

Le tribunal ayant fait droit à la demande principale des consorts [W] et à la démolition du mur de soutènement, il ne sera pas répondu aux demandes subsidiaires.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[K] [J] et [C] [V] succombent, ils seront condamnés au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal ;

Condamne [K] [J] et [C] [V] à démolir le mur séparatif de soutènement dans sa totalité, et à le reconstruire avec un retrait d’au moins 1m90 depuis la limite séparation de propriété,

Précisé que le retrait de ce mur ne vaut pas retrait de la limite séparative

Déboute les consorts [W] de leur demande d’assortir la condamnation d’une astreinte,

Condamner solidairement [K] [J] et [C] [V] à payer à Madame [G] [W] la somme de 15.000 en réparation du préjudice de jouissance pour perte d’intimité,

Déboute le surplus des demandes des consorts [W] au titre du trouble anormal de voisinage,

Condamne solidairement [K] [J] et [C] [V] à payer à la somme totale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Madame [A] [W] épouse [Y], à Madame [G] [W] et à madame [T] [W] épouse [F],

Condamne solidairement [K] [J] et [C] [V] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise,

Déboute chacune des parties du surplus de leurs demandes,

Ordonne l’exécution provisoire

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX-HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE