TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e THOMAS-COURCEL

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e THOMAS-COURCEL, M^e LEMIALE

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03214 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G] [V], administrateur judiciaire, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance sur requête signée le 4 mars 2021 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS.

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représenté par Maître Philippe THOMAS-COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0165

DÉFENDEUR

La société civile INVEST 1, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [S] [J],

[Adresse 2]

[Localité 10],

Représentée par Maître Leopold LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0653

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03214 – N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile INVEST 1 est propriétaire des lots n°13, 21, 51, 52, 54, 57 et 61 dans l’immeuble situé [Adresse 7] [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G] [V], désignée suivant ordonnance sur requête signée le 4 mars 2021 par le délégataire du Président du tribunal judiciaire de Paris, a assigné, devant ce tribunal, la société civile INVEST 1 aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le dire recevable et bien fondé en ses demandes,

— condamner la société INVEST 1 à lui payer la somme de 78.224,01 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 24 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société INVEST 1 à lui payer :

* la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au syndicat,

* la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

— condamner la société INVEST 1 à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03214 – N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 12] demande :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le dire recevable et bien fondé en ses demandes,

— condamner la société INVEST 1 à lui payer la somme de 101.870,39 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 1er janvier 2025, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 78.224,01 euros à compter du 12 janvier 2024 et sur la somme de 23.646,38 euros à compter du 16 janvier 2025,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société INVEST 1 à lui payer :

* la somme de 7.500 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au syndicat,

*la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

— condamner la société INVEST 1 à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des commissaires de justice.

***

La société civile INVEST 1, aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, demande :

Vu les articles 1231-6 et 1343-5 du code civil,

— l’accueillir en ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— ramener à de plus justes proportions la demande formulée par le syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la somme de 101.870,39 euros, outres les intérêts au taux légal.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de la société civile INVEST 1 pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 11 septembre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du même jour et a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la société civile INVEST 1 sur les lots n°13, 21, 51, 52, 54, 57 et 61 de l’état descriptif de division, ce qui n’est, au surplus, pas contesté par la défenderesse.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des décisions de Maître [V] en qualité d’administrateur provisoire des 28 octobre 2021, 24 novembre 2022, 1er juin 2023, 28 février 2024, 28 mars 2024 et 12 novembre 2024,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse,

— un décompte faisant apparaître au 1er janvier 2025 un solde débiteur de 101.870,39 euros.

La société civile INVEST 1, laquelle conclut dans le dispositif de ses écritures au rejet de l’intégralité des demandes, n’articule cependant aucun moyen à l’encontre des prétentions portant sur les appels de fonds.

En tout état de cause, il résulte de l’examen des pièces que le compte individuel de copropriétaire de la défenderesse est débiteur de la somme susvisée de 101.870,39 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er janvier 2025, “3ème Prov. 010125-310325 Compte 4120 – lot n°0013” compris.

La société civile INVEST 1 ne prétend pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 101.870,39 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024, date de l’assignation, sur la somme alors réclamée de 78.224,01 euros, et à compter du 16 janvier 2025, date des conclusions d’actualisation, sur le surplus.

S’agissant de la capitalisation des intérêts, il y a lieu de rappeler que celle-ci, qui ne fait pas double emploi avec les intérêts au taux légal, est de droit lorsque les conditions prévues à l’article 1342-2 du code civil sont réunies. Elle sera ordonnée.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, l’examen des pièces produites aux débats établit que la société civile INVEST 1 a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges. La requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire révèle que l’équilibre financier de la copropriété était compromis, que le syndicat des copropriétaires ne pouvait faire face aux dépenses d’entretien courant et essentiel et ce à raison d’un montant de charges impayées représentant près de 900% du budget annuel prévisionnel de fonctionnement, sur lequel la dette de la société civile INVEST 1 représentait plus de 50%.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont manifestement entraîné un préjudice pour la copropriété et ont contribué significativement à son admission au régime des copropriétés en difficulté.

Sachant que la société civile INVEST 1 est propriétaire de 7 lots dans l’immeuble dont trois appartements, les éléments de la cause excluent de considérer la société civile INVEST 1 comme un débiteur de bonne foi.

La société civile INVEST 1 sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice financier causé, le surplus étant rejeté.

Sur la demande de délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, les besoins du créancier – le syndicat des copropriétaires -, exigent que la créance soit apurée dans les meilleurs délais. De plus, la société civile INVEST 1 ne justifie pas de l’avancement de ses démarches, depuis la signature, il y a près de 15 mois, des mandats de vente de trois lots ni plus généralement de sa situation financière.

Dans ces conditions, la société civile INVEST 1 sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la société civile INVEST 1 sera condamnée aux dépens, lesquels doivent répondre aux exigences de l’article 695 du même code.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, la société civile INVEST 1 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société civile INVEST 1 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] la somme de 101.870,39 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er janvier 2025, “3ème Prov. 010125-310325 Compte 4120 – lot n°0013” compris, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024 sur la somme de 78.224,01 euros, et à compter du 16 janvier 2025 sur le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la société civile INVEST 1 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE la société civile INVEST 1 de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la société civile INVEST 1 aux dépens,

CONDAMNE la société civile INVEST 1 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 13 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente