TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°2025/

du 15 mai 2025

Enrôlement : N° RG 23/02165 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3DZV

AFFAIRE : S.D.C. LES DOCKS LIBRES II – BATS 1 ET 2 ( M^e Mathieu CEZILLY)

C/ S.N.C. [Localité 11] CREMIEUX (M^e Jean-charles VAISON DE FONTAUBE)

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 avril 2025, puis prorogée au 15 mai 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice Monsieur [G] [R], demeurant et domicilié [Adresse 3]

représenté par Maître Mathieu CEZILLY, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La société [Localité 11] CREMIEUX, SNC immatriculée au RCS de [Localité 10] METROPOLE sous le n° 808 682 934, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par son administrateur de biens la société NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Jean-charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SNC [Localité 11] CREMIEUX a entrepris, en qualité de maitre d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier dénommé LES DOCKS LIBRES II situé [Adresse 2] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La livraison des parties communes est intervenue le 18 septembre 2018 pour les bâtiments 1 et 2.

La SNC [Localité 11] CREMIEUX est restée propriétaire de plusieurs lots postérieurement à la livraison de l’immeuble, qu’elle a vendus progressivement. Elle est actuellement encore propriétaire des lots numéros 10, 11, 35, 55 et 59, constitués de places de stationnement.

Arguant d’un défaut dans le paiement des charges de copropriété attachées aux lots dont elle était restée propriétaire depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice Monsieur [R], a mis en demeure la SNC [Localité 11] CREMIEUX de procéder au paiement de ces charges, par courrier du 16 janvier 2021.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 25 mai 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné la SNC MARSEILLE CREMIEUX devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille en paiement des charges de copropriété dues au 30 juin 2020 à hauteur de 8629,58 euros, outre les frais de recouvrement ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement du 9 février 2023, la juridiction de proximité a renvoyé l’examen de l’affaire à la 3ème chambre civile du tribunal compte tenu du montant des demandes.

L’affaire a ultérieurement été renvoyée à la mise en état.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner la SNC [Localité 11] CREMIEUX au paiement de :

a) La somme de 5 782.52 € selon décompte arrêté au 1er janvier 2022, dues à ce jour avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, ceux-ci ne pouvant que compenser le dommage résultant du retard.

b) La somme de 613.51 € au titre des frais rendus nécessaires pour recouvrer les sommes dues.

c) La somme de 1500 € à titre de dommages et Intérêts en réparation du préjudice subi.

d) [Localité 6] de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

e) Les intérêts de droit des deux sommes précitées à compter du jugement qui sera rendu.

f) Les dépens dans lesquels seront compris le coût du droit proportionnel visé à l’article 10 du décret du 08 mars 2001 no 2001-212.

— Sur les demandes reconventionnelles : débouter la SNC [Localité 11] CREMIEUX de l’ensemble des demandes formées à titre reconventionnelle et notamment de la demande de restitution d’un prétendu trop versé de 13895 €.

— Sur la demande de désignation d’expert formée par la SNC [Localité 11] CREMIEUX : débouter la SNC [Localité 11] CREMIEUX de sa demande de désignation d’expert formée à titre subsidiaire.

— A titre infiniment subsidiaire, prendre acte de ce que le syndicat des copropriétaires formule les plus expresses protestations et réserves d’usage

— dire que l’expertise sera aux frais de la SNC [Localité 11] CREMIEUX qui en fait la demande.

En tout état de cause,

— condamner la SNC [Localité 11] CREMIEUX à payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC

— condamner la SNC [Localité 11] CREMIEUX en tous les dépens, en ce compris les frais de constats d’huissier, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Mathieu CEZILLY, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 18 septembre 2024, la SNC MARSEILLE CREMIEUX demande au tribunal de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— Reconventionnellement, le condamner au paiement de la somme de 13.895,76 € au titre du trop versé.

— Le condamner au paiement d’une somme de 1000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et injustifiée, au paiement de la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

— Subsidiairement, désigner tel expert (dont la spécialité est la comptabilité en matière de copropriété) afin de faire le compte entre les parties.

— Ordonner ou rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel ou opposition.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 6 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Le paiement des charges de copropriété est une obligation inhérente à la qualité même de copropriétaire, et les créances de charges sont liquides et exigibles dès lors que les comptes du syndicat ont fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale des copropriétaires. Chaque copropriétaire est donc redevable par principe des charges réclamées en application des comptes approuvés par l’assemblée générale.

Par ailleurs, selon l’article 6 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

La notification prévue à l’article 6 précité est destinée à informer le syndic de l’identité du nouveau propriétaire du lot. Elle est donc distincte de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi de 1965, qui est destiné à ouvrir le délai d’opposition permettant au syndic de faire connaître et immobiliser au profit du syndicat les sommes qui lui sont dues.

Il est constant que tant que le transfert de la propriété d’un lot n’a pas été notifié au syndic conformément à l’article 6, l’ancien propriétaire conserve cette qualité à l’égard du syndicat et reste tenu au paiement des charges de la copropriété jusqu’à la notification, et ce même si le syndic a pu avoir connaissance personnelle de la mutation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à la SNC [Localité 11] CREMIEUX la somme de 5782,52 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2022.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— le relevé de propriété de la SNC [Localité 11] CREMIEUX mis à jour en 2020,

— un relevé de compte copropriétaire de la SNC pour la période du 1/05/2018 au 28/08/2018 établi par l’ancien syndic NEXITY, ainsi qu’un « relevé de compte des appels de fonds » établi par le syndic coopératif en exercice, arrêté au 1er janvier 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des années 2018, 2019 et 2020.

L’intégralité des appels de fonds de 2018 à 2020 est également produite par la SNC [Localité 11] CREMIEUX.

Celle-ci conteste être redevable des charges réclamées et indique que le décompte serait erroné au motif principalement que la vente de plusieurs de ses lots, intervenue entre le 1er juillet 2018 et le 31 décembre 2020, n’aurait pas été prise en compte et que des charges lui auraient ainsi été indûment facturées après ces ventes. Elle produit sur ce point diverses attestations notariées démontrant la vente de nombreux lots dont elle était initialement propriétaire au cours de cette période.

Le tribunal ne peut toutefois que constater qu’elle ne justifie par aucune pièce que ces différentes ventes auraient bien été notifiées au syndic conformément aux exigences de l’article 6 du décret du 17 mars 1967. Les seuls courriels versés aux débats ne permettent pas de démontrer la notification des transferts de propriété de ces lots dans les conditions prévues par ce texte, et n’ont en tout état de cause été envoyés à l’ancien syndic qu’en octobre 2020, soit à la fin de la période litigieuse. Ces échanges prouvent au contraire qu’à cette date, la SNC [Localité 11] CREMIEUX n’avait pas notifié au syndic tous les transferts de propriété intervenus précédemment puisque celui-ci lui indique que « les lots ont été saisis en fonction des attestations qu'[elle lui a] fournies », qui sont « erronées pour la plupart puisque les lots de stationnement ne correspondent pas ». Il ajoute lui avoir demandé de fournir de nouvelles attestations pour régulariser la situation et ne rien avoir reçu, de sorte qu’il ne peut procéder à « régularisations hasardeuses ».

Dès lors, il n’est pas établi que le syndicat avait précisément eu connaissance des ventes de lots survenues entre 2018 et 2020, dans les conditions prévues par la loi, et qu’il n’aurait pas dû facturer les charges afférentes à ceux-ci à leur ancien propriétaire, la SNC [Localité 11] CREMIEUX.

Le moyen tiré de la facturation indue de charges de copropriété après la vente des lots correspondant doit ainsi être écarté.

S’agissant du montant des charges réclamées, le relevé de compte de charges arrêté au 1er janvier 2022 permet de constater que celui-ci part d’un « solde à nouveau » d’un montant de 3250,61 euros. Cette somme est justifiée par le relevé de compte précédemment établi par la société NEXITY, ancien syndic, mentionnant ce solde au 17 juin 2018, ainsi que par les factures correspondantes émanant de EDF et de la société ADI, dont la SNC [Localité 11] CREMIEUX ne conteste pas être redevable s’agissant de frais engagés avant la livraison de l’immeuble. Elle doit donc être considérée comme due.

Les charges reprises au sein du relevé de compte individuel de la défenderesse sont par ailleurs relatives à la période du 1/07/2018 au 1/01/2022. Pour la période antérieure au 30 juin 2020, leur caractère exigible est justifié par le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2019 qui a approuvé les comptes de l’exercice 2018 et le budget prévisionnel jusqu’au 30 juin 2020. La SNC [Localité 11] CREMIEUX ne produit de son côté aucun document qui justifierait que le calcul des charges pour cette période serait erroné, les appels de fonds corrigés par ses soins de manière manuscrite sans aucune explication ni pièce justificative ne pouvant notamment être considérés comme probants pour conclure au caractère inexact du décompte des charges dont le paiement est sollicité. Ainsi, la somme réclamée pour cette période apparait également due, sans qu’il ne soit nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire sur ce point comme le sollicite la défenderesse, le tribunal n’ayant pas à suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

En revanche, aucun procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes et/ou les budgets prévisionnels n’est produit pour la période postérieure au 30 juin 2020, le procès-verbal d’assemblée générale du 15 octobre 2020 ne contenant aucune résolution en ce sens et aucun procès-verbal n’étant produit s’agissant des assemblées générales postérieures. Ainsi, la somme réclamée au titre des charges impayées entre le 1 juillet 2020 et le 1 janvier 2022 n’est pas dument justifiée dans le cadre du présent litige et il y a lieu de la déduire de la somme réclamée par le syndicat.

Il convient ainsi de condamner la SNC [Localité 11] CREMIEUX au paiement de la somme de 4302,24 euros.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Aucune disposition n’impose toutefois de multiplier les mises en demeure préalables au recouvrement de la créance, de sorte que les frais de mise en demeure facturés de manière répétée en 2019 n’apparaissent pas justifiés, d’autant que les courriers de mise en demeure correspondant ne sont pas produits.

Les frais d’avocat constituent en outre des frais irrépétibles qui ne peuvent être indemnisés qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a donc lieu de déduire de la somme réclamée les frais de mise en demeure et de relance du 23 mai 2019 et du 12 juin 2019 (une mise en demeure et une précédente relance ayant déjà eu lieu le 20 février 2019 et le 11 mars 2019), ainsi que les frais d’avocat facturés le 14 septembre 2018, le 14 juin 2019 et le 23 novembre 2020.

La SNC [Localité 11] CREMIEUX sera donc condamnée au paiement de la somme de 350 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande reconventionnelle de la SNC [Localité 11] CREMIEUX en remboursement de la somme de 13895,76 euros

La SNC [Localité 11] CREMIEUX prétend que la somme de 13895,76 euros lui a été facturée deux fois, à tort, et en sollicite dès lors le remboursement. Elle verse aux débats la preuve des deux virements de ce montant effectués par ses soins en date du 4 mars 2020 et du 8 avril 2020, l’un sur le compte du syndic de l’époque la société NEXITY et l’autre sur le compte du syndicat des copropriétaires.

Force est toutefois de constater qu’elle ne produit aucune pièce de nature à prouver que cette somme aurait été facturée en double par erreur et correspondrait en réalité aux mêmes charges.

Le syndicat des copropriétaires verse en effet un premier courrier du syndic en date du 5 février 2020, sollicitant le paiement de ce montant total correspondant à la somme de 12 factures des sociétés SERTA, KONE et ACTION 13 en lien avec différentes inondations dans les parkings dues à des dysfonctionnements des pompes de relevages. Ces factures ne sont pas produites dans le cadre du présent litige, alors que le fait qu’elles étaient bien annexées à ce courrier n’est pas contesté.

Le syndicat produit par ailleurs une seconde facture en date du 26 février 2020 émanant de la société NEXITY, du même montant mais visant une prestation de ce jour au titre de la prise en charge du dossier « pompes de relevage », sans aucune référence aux interventions des sociétés SERTA, KONE et ACTION 13 précitées.

Il n’est donc pas démontré que le courrier du 5 février 2020, qui vise des factures précises de diverses sociétés, et la facture établie par ailleurs à une autre date par le syndic correspondraient aux mêmes prestations, le fait que le montant total réclamé soit identique ne pouvant suffire à établir l’existence d’une erreur.

La demande reconventionnelle de la SNC [Localité 11] CREMIEUX visant au remboursement de la somme de 13895,76 euros sera donc rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1231-6 dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt à taux légal, à compter de la mise en demeure, et que ces dommages et intérêts dont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ce qui précède qu’aucun abus de procédure n’est démontré, ni de la part de la SNC [Localité 11] CREMIEUX ni de la part du syndicat des copropriétaires.

Les demandes de dommages et intérêts formées à ce titre seront dès lors rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SNC [Localité 11] CREMIEUX, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les frais de constat de commissaire de justice étant inclus dans ces frais irrépétibles et non dans les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’est pas nécessaire de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE la SNC [Localité 11] CREMIEUX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice Monsieur [G] [R], la somme de 4302,24 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021, date de l’assignation ;

CONDAMNE la SNC [Localité 11] CREMIEUX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice Monsieur [G] [R], la somme de 350 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SNC [Localité 11] CREMIEUX de sa demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 13895,76 euros ;

DEBOUTE la SNC [Localité 11] CREMIEUX de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE la SNC [Localité 11] CREMIEUX de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SNC [Localité 11] CREMIEUX aux dépens ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de M^e Mathieu CEZILLY qui en a fait la demande ;

CONDAMNE la SNC [Localité 11] CREMIEUX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice Monsieur [G] [R], la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire, qui assortit de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quinze mai deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT