MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 18 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/00308 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RRCA

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 16 Septembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [S] [L], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 446

Mme [E] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 446

DEFENDERESSE

S.C.I. LA SOURCE DE LILHAC, RCS [Localité 5] 827 896 655, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 330

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 23 octobre 2017, un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement a été régularisé entre la société civile immobilière de construction vente à capital variable LA SOURCE DE LILHAC, d’une part, et M. [S] [L] et Mme [E] [D], d’autre part, portant sur l’appartement type T4 d’une superficie habitable de 95,10 m², ainsi que d’une surface annexe de 35,03 m² dans le cadre du programme immobilier “LA SOURCE DE LILHAC” situé [Adresse 2] pour un montant de 275.500 euros.

Par acte notarié du 17 avril 2018, M. [S] [L] et Mme [E] [D] ont acquis le lot de copropriété n° 158 (appartement) et les lot n°338 et 350 (parking), moyennant le prix de 275.500 euros dont la livraison était prévue dans le courant du 4ème trimestre 2019.

Par plusieurs courriers adressés entre le 1er août 2019 et le 27 avril 2010, la SCCV LA SOURCE DE LILHAC a informé M. [S] [L] et Mme [E] [D] des retard de livraison des biens.

Par courrier du 21 janvier 2021, M. [S] [L] et Mme [E] [D] ont mise en demeure la SCI LA SOURCE DE LILHAC de les indemniser des préjudices subis dans le cadre du retard de livraison de la résidence.

La livraison des biens est intervenue le 23 février 2021 sous réserve des remarques consignées.

La réception des travaux des parties privatives et communes intérieures et extérieures est intervenue le 11 mars 2021 avec un certain nombre de réserves.

La livraison de l’ensemble de la résidence est intervenue le 15 mars 2021 sous réserve des remarques consignées.

Suivant exploit d’huissier en date du 16 janvier 2023, les demandeurs ont saisi la présente juridiction aux fins d’être indemnisés des préjudices consécutifs au retard de livraison de leur bien.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 septembre 2025 et le délibéré a été fixé le 18 novembre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 20 mars 2024, [S] [L] et Mme [E] [D] sollicitent du tribunal, au visa des articles L. 212-1 et R. 212-1 du code de la consommation, L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, 1170, 1601-1, 1231-1 et 1315 du code civil et 514 et suivants du code de procédure civil, de :

A titre principal :

Juger que la clause relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison est abusive et vide de sa substance l’engagement de la SCI La Source de [Adresse 4] quant au respect du délai de livraison,A titre subsidiaire :

Juger que les motifs invoqués par la SCI La Source de [Adresse 4] pour expliquer son retard dans la livraison sont inopérants et injustifiés,En tout état de cause :

Débouter la SCI La Source de Lilhac de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,Juger que les réserves ont été levées par la SCI La Source de Lilhac,Condamner la SCI La Source de Lilhac à leur verser la somme de 15.223,20 euros au titre des préjudices consécutifs au retard dans la livraison, se décomposant de la manière suivante :- 8.973,09 euros en réparation du préjudice financier lié à la location,

—  3.719,79 euros en réparation du préjudice financier lié à l’emprunt,

—  2.530,32 euros en réparation du préjudice lié aux frais kilométriques,

Condamner la SCI La Source de Lilhac à lui verser la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral,Condamner la SCI La Source de Lilhac au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,Juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Les demandeurs font valoir, en substance, que le défendeur ne saurait s’exonérer de son retard de livraison en se référant à une clause abusive listant des causes légitimes de suspension du délai de livraison, ces dernières n’étant en tout état de cause pas justifiées, de sorte qu’ils seraient fondés à être indemnisés de l’ensemble des préjudices en découlant.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 10 janvier 2024, la SCI La Source de Lilhac sollicite du tribunal, au visa de l’article 1103 du code civil, de :

Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,Les condamner au règlement d’une indemnité de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur se prévaut, en substance, de causes légitimes de suspension du délai de livraison expressément visées au cahier des charges annexé au contrat de vente pour conclure à l’absence de retard. Il conteste en tout état de cause la plupart des postes de préjudice invoqués par les demandeurs.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/Sur le retard de livraison

L’article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, l’acte de vente mentionne une date de livraison au plus tard le 31 décembre 2019 et le bien a été effectivement livré le 23 février 2021, soit un différentiel de 13 mois et 23 jours, soit 419 jours.

Le cahier des charges annexé à l’acte de vente stipule en outre (p. 26-27) :

« La livraison des locaux à l’ACQUEREUR est prévu dans le délai stipulé au paragraphe « DELAI DE LIVRAISON – ACHEVEMENT DES TRAVAUX » de l’acte de vente, sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés pour le courant du trimestre indiqué au paragraphe prévu à cet effet de l’acte de vente, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Sont, notamment, considérés comme causes légitimes de suspension du délai de livraison :

Les jours d’intempéries justifiés sur simple déclaration du Maître d’œuvre d’exécution à la maîtrise d’ouvrage et justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche. Ces délais pourront être doublés en cas de pluie sur les phases de travaux de terrassements et VRD.Toutes situations exceptionnelles et en particulier : la grève générale ou particulière au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs, ou spéciales ou complémentaires aux entreprises participant au chantier y compris celles des sous traitants, la grève, le règlement ou la liquidation judiciaire et, enfin, la simple défaillance d’une entreprise participant au chantier, une injonction administrative ou judiciaire de suspendre les travaux sauf si ces injonctions résultent d’une faute ou d’une négligence du VENDEUR, les troubles résultant d’accidents de chantier de révolutions, de mouvements populaires, de cataclysmes ou de catastrophes naturelles ou non ;Retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire ;Retard provenance de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier ou le vendeur à l’entrepreneur défaillant) ; Retard entraîné par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ;Retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, pollution nécessitant des travaux de dépollution, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous œuvre d’immeubles avoisinants) et plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés, complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur ;Troubles résultant d’hostilités, attentats, mouvements de rue, cataclysme, accidents de chantier, inondations, incendie ;Retards imputables aux compagnies cessionnaires (EDF, GDF, PTT, Compagnies des Eaux, etc..) ;Intervention de la Direction des Monuments Historiques, Architecte des Bâtiments de France, ou autres Administrations en cas de découverte de vestiges archéologiques dans le terrain ;Retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser ;La faillite, ou admission au bénéfice d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux, y compris celles sous-traitantes ;La résiliation d’un marché de travaux due à la faute d’une entreprise ;Retards pour cause de travaux de désamiantage, ou encore inondation du chantier ;Impératifs de sécurité ;Les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériels et matériaux consécutives à un désordre du marché à l’échelle nationale ou régionale ;Retards dans l’exercice par l’acquéreur de ses choix de matériaux et d’éléments d’équipements laissés à son initiative, à cet effet l’acquéreur s’engage d’ores et déjà à déférer, dans le délai de quinze jours, à la demande du vendeur d’exercer ses choix personnels des éléments d’équipement et matériaux garnissant ses locaux privatifs.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une des circonstances sera apportée, savoir :

Soit par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du Maître d’œuvre,Soit par une lettre de l’architecte ayant la responsabilité des travaux, adressée directement par ce dernier à l’acquéreur.

Le tout sous réserve des dispositions des articles L. 261.11 du Code de la Construction et de l’Habitation et 1218, 1224, 1227 et 1228 du Code Civil.

S’il survenait une cause légitime de suspension de délai d’achèvement ou un cas de force majeure, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps double à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux ou aurait perturbé profondément le déroulement du chantier ; sauf pour la cause légitime liée à l’intempérie pour laquelle le différé d’un temps sera triple à celui pendant lequel l’intempérie a été considérée. »

Les demandeurs font valoir, à titre principal, que cette clause, insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, doit être considérée comme abusive au sens de l’article L. 212-1 du code de la consommation en ce que, prévoyant un mécanisme visant à exonérer le promoteur de toute responsabilité en cas de retard dans la livraison, elle entraînerait un déséquilibre significatif, au détriment du consommateur, entre les droits et obligations des parties au contrat et, en tout état de cause, qu’elle doit être réputée non écrite sur le fondement de l’article 1170 du code civil dès lors qu’elle priverait de sa substance l’obligation essentielle du débiteur, laquelle consiste, en matière de vente d’immeubles à construire, en l’édification d’un immeuble dans un délai déterminé.

Ils soutiennent, à titre subsidiaire, que le défendeur ne justifierait pas des causes de suspension du délai de livraison invoquées.

Il convient donc d’examiner successivement ces deux moyens.

A/Sur la validité de la clause relative aux causes de suspension du délai de livraison

L’article L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, dans le prolongement de l’article 1601-1 du code civil, énonce que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

La clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive.

Il y a lieu de constater que la clause litigieuse, dans la mesure où elle ne fait que prévoir un certain nombre de causes de suspension du délai de livraison du bien vendu, 1) limitativement énumérées, 2) qui procèdent de considérations étrangères à la volonté du vendeur, 3) doivent être justifiées par un tiers (maître d’œuvre) et 4) s’expliquent par leur répercussion sur l’organisation générale du chantier, ne saurait être considérée comme privant de substance l’obligation essentielle du débiteur d’édifier un immeuble dans un délai déterminé.

Elle ne saurait, pour les mêmes raisons, et même si elle stipule un temps de retard égal au double de celui de l’événement considéré comme cause de suspension et même au triple en matière d’intempéries, s’analyser comme entrainant un déséquilibre significatif, au détriment du consommateur, entre les droits et obligations des parties et donc comme une clause abusive au sens de l’article L. 212-1 du code de la consommation, étant par ailleurs relevé que l’éventuel report de livraison ne modifie pas les stipulations ne rendant exigibles les obligations de paiement échelonné des sommes dues par le consommateur qu’au fur et à mesure de l’achèvement des étapes de la construction.

Dès lors, ce moyen ne saurait prospérer.

B/Sur la justification des causes de suspension du délai de livraison invoquées

Le vendeur se prévaut des causes de retard suivantes :

59 jours d’intempéries, générant contractuellement un différé de 177 jours. Des défaillances d’entreprises générant contractuellement un différé de 304 jours.Le confinement de mars 2020 consécutif à la pandémie de covid-19 pour 104 jours.

Ces causes de retard justifiant selon lui un différé total de 585 jours.

Il produit à titre de justificatifs :

Une attestation du maître d’œuvre du 28 janvier 2020 mentionnant 44 jours d’intempéries en 2018 et 2019, accompagnée de leur décompte précis, de courriels, de bulletins météorologiques de chantier sur la période concernée et de deux attestations d’intempéries du maître d’oeuvre VRD des 4 février 2020 et 29 janvier 2021 accompagnées de bulletins météorologiques de chantier sur la période concernée.Une mise en demeure suivie d’une résiliation de marché adressées à deux entreprises distinctes, la société ART DIFFUSION 2B titulaire du lot menuiserie extérieures, et la société LOGITHERM, titulaire du lot plomberie, au titre de leur participation au chantier, sur la période juillet-août 2019 pour la première et novembre-décembre 2019 pour la seconde.Un bulletin officiel de la DGFIP relative à l’adaptation des délais de procédures administratives et juridictionnelles et des formalités en période de crise sanitaire covid-19.

Sur ce, la juridiction observe qu’une partie des intempéries invoquées sont antérieures à la date de conclusion du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, qui marque l’engagement du vendeur de livrer à une date déterminée, de sorte qu’elles ne peuvent être utilement invoquées pour justifier d’un retard de livraison.

Par ailleurs, s’agissant des défaillances d’entreprises invoquées et du retard légitime qui en découlerait, il y a lieu de relever que, si la défaillance initiale de l’entreprise en charge du lot « menuiseries extérieures » et celle qui a suivi de l’entreprise en charge du lot « plomberie » ne sont pas contestées, il n’en demeure pas moins qu’il ressort des pièces versées aux débats, et plus particulièrement d’un courrier du maître d’oeuvre en date du 10 février 2022, que ces défaillances sont en réalité imputables à la SCI La Source de Lilhac, dont les choix de gestion du chantier se sont révélés préjudiciables au bon déroulement de celui-ci (recours surprise à des corps d’état séparés sans confier de mission OPC en début de chantier, recherche incessante d’économie tout au long des études et du chantier, choix d’entreprises étonnantes malgré les alertes du maître d’oeuvre, nomination tardive des lots principaux pour le démarrage du chantier…).

Dès lors, le retard lié à ces défaillances procède en réalité de manquements de la SCI La Source de [Adresse 4], qui ne saurait dans ces conditions s’exonérer de sa responsabilité en renvoyant à une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Doivent en revanche être considérés comme justifiés, au regard des pièces produites, 40 jours d’intempéries à compter du 30 novembre 2018, générant contractuellement un différé de 120 jours.

De la même manière, la société La Source de [Adresse 4] est fondée à se prévaloir du confinement de mars 2020 consécutif à la pandémie de covid-19 au soutien d’une justification de retard de livraison à hauteur de 104 jours dès lors que cette crise sanitaire revêt bien la qualification de situation exceptionnelle, explicitement visée par la clause listant les causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Les mesures ordonnées par les autorités à cette occasion s’analysent par ailleurs bien en une injonction administrative de suspendre les travaux et la crise elle-même a, à l’évidence, généré des difficultés d’approvisionnement du chantier en matériels et matériaux, causes légitimes de suspension du délai de livraison également visées.

Le fait que cette cause soit survenue après la date initialement fixée pour la livraison du bien n’est pas de nature à en faire perdre le bénéfice au vendeur.

Dès lors, le retard de livraison non justifié s’élève à 419 – (120 + 104) = 195 jours, et la responsabilité contractuelle de la société La Source de Lilhac est engagée à raison de ce retard.

II/Sur le préjudice subi

Les demandeurs invoquent :

Un préjudice financier lié à la poursuite de la location de leur précédent logement, faute de pouvoir s’installer dans le bien acquis, à hauteur de 8.973,09 euros.Un préjudice financier lié à l’emprunt à hauteur de 3.719,79 euros, consistant dans les frais intercalaires exposés par les demandeurs pendant la période correspondant au retard de livraison.Un préjudice moral à hauteur de 3 000 euros. – Un préjudice financier lié à des frais kilométriques à hauteur de 2.530,32 euros.

— Sur le préjudice financier lié à la poursuite de location du précédent logement

Contrairement à ce qu’affirme la SCI La Source de Lilhac, le fait pour les demandeurs d’avoir dû continuer à payer un loyer, ce dont ils justifient au travers de la production de quittances, constitue bien un préjudice en lien direct avec le retard de livraison injustifié dès lors que le bien acquis en l’état futur d’achèvement avait vocation à constituer leur résidence principale.

En tenant compte de ce que le retard de livraison était pour partie justifié, diminuant d’autant la période de location susceptible d’être indemnisée, la SCI La Source de [Adresse 4] sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 4.879,49 euros (697,07 *7), correspondant au montant de leur sept derniers loyers hors charges, en réparation de ce poste de préjudice.

— Sur le préjudice financier lié à l’emprunt

Il s’agit du seul poste de préjudice qui n’est pas contesté dans son principe par le défendeur.

M. [S] [L] et Mme [E] [D] exposent avoir versé des frais bancaires à hauteur de 3.719,79 euros et produit en ce sens un tableau d’amortissement depuis le 1er janvier 2018.

Il résulte effectivement des tableaux d’amortissement produits que les demandeurs ont dû s’acquitter de frais intercalaires consistant dans le paiement d’intérêts sans entamer le capital emprunté jusqu’au mois suivant la livraison du bien.

En se référant à ce même tableau concernant les sommes versées entre le 5 janvier 2020 et le 5 février 2021 et en retenant 195 jours de retard injustifiés, les demandeurs se verront allouer la somme de 2.196,45 euros (248,20+296,61*3+319,92+369,25+369,25) en réparation de ce poste de préjudice.

— Sur les frais kilométriques

Les demandeurs sollicitent une somme à ce titre, faisant valoir que le programme LA SOURCE DE LILHAC se trouve à proximité de leurs lieux de travail.

Il apparaît toutefois qu’il n’est produit aucun justificatif quant au lieu de travail de M. [L].

Le retard dans la livraison du bien a retardé l’amélioration de leur situation en lien avec un rapprochement géographique de leur lieu de travail mais n’a pas conduit à un rallongement de leur trajet domicile-travail qui est demeuré identique à celui préexistant à l’achat du bien. Dès lors, il n’est pas démontré un lien de causalité entre le retard dans la livraison du bien et leurs frais kilométriques. En conséquence, il convient de rejeter leurs demandes à ce titre.

— Sur le préjudice moral

Il est incontestable qu’un retard injustifié de livraison de plusieurs mois a causé un préjudice moral aux demandeurs tenant au désarroi généré par un délai aussi long, la multiplication des reports de date les ayant par ailleurs laissé dans l’incertitude quant à la date de livraison effective de leur bien et entravé en conséquence dans l’établissement de leurs projets.

La société La Source de Lilhac sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros en réparation de ce poste de préjudice.

III/Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI La Source de Lilhac, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Partie succombante et tenue aux dépens, la SCI La Source de Lilhac sera condamnée à payer aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire reste de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, sans qu’il soit justifié de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, assorti de droit de l’exécution provisoire,

Condamne la SCI La Source de Lilhac à payer à M. [S] [L] et Mme [E] [D] les sommes suivantes :

4.879,49 euros en réparation de leur préjudice financier lié à la location, 2.196,45 euros en réparation de leur préjudice financier lié à l’emprunt,1.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Déboute M. [S] [L] et Mme [E] [D] du surplus de leurs demandes sur les préjudices accordés,

Déboute M. [S] [L] et Mme [E] [D] de leur demande sur les frais kilométriques,

Condamne la SCI La Source de Lilhac aux dépens,

Condamne la SCI La Source de Lilhac à payer à M. [S] [L] et Mme [E] [D] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI La Source de Lilhac de sa demande reconventionnelle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT