TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/07083

N° Portalis 352J-W-B7F-CUPMB

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [UE] [S]

[Adresse 7]

[Localité 13]

représenté par Maître Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1020

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 14] sis [Adresse 11]- [Adresse 8] [Adresse 5] [Localité 13], représenté par son syndic, la Société ADMINISTRA

[Adresse 1]

[Localité 10]

La Société HYMBERT IMMOBILIER, SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentés par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/07083 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPMB

La S.A.S. ADMINISTRA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 10]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’ensemble immobilier « [Adresse 14] », situé[Adresse 11]s, [Adresse 8] et [Adresse 5] à [Localité 13] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est composé de 10 bâtiments : bâtiment A, [Adresse 11] ; bâtiment B, [Adresse 5] ; bâtiment C, [Adresse 6] ; bâtiment D, [Adresse 4] ; bâtiment E, [Adresse 3] ; bâtiment F, [Adresse 5] ; bâtiment G, [Adresse 5] ; bâtiment H, [Adresse 5] ; bâtiment I, [Adresse 5] ; bâtiment J, [Adresse 8].

M. [UE] [S] est propriétaire du lot n° 46 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble B, [Adresse 5], constitué d’un garage transformé en local commercial en 1968.

Par acte d’huissier en date du 11 mai 2021, M. [UE] [S] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 14] » situé [Adresse 11] – [Adresse 8] – [Adresse 5] à [Localité 13] ainsi que le cabinet HYMBERT IMMOBILIER, en qualité de syndic en exercice, aux fins de demander au tribunal d’annuler l’assemblée générale du 26 février 2021, les résolutions n° 7 à 23, 28, 30 à 36, 38 de cette assemblée et d’enjoindre aux défendeurs, sous astreinte, un certain nombre d’actions.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21-07083.

Par acte d’huissier en date du 9 août 2022, M. [UE] [S] a assigné en intervention forcée la société ADMINISTRA, en qualité de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] sis [Adresse 5] à [Localité 13].

L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 22/10997, a été jointe, par mentions aux dossiers en date du 24 janvier 2023, à l’affaire enregistrée sous le numéro RG 21-07083.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2022, M. [UE] [S] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 808 et 809 du code de procédure civile, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967, le règlement de copropriété en date du 14 octobre 1958,

Dire et juger que son action recevable et bien fondée,

A titre principal, annuler l’assemblée générale des copropriétaires en date du 26 février 2021 nulle et non avenue en raison :

— de l’absence de secrétaire de séance élu en bonne et due forme,

— de l’absence de respect des dispositions du règlement de copropriété relatives à la tenue des assemblées générales restreintes,

— du refus avéré du syndic de copropriété d’inscrire à son ordre du jour les questions régulièrement sollicitées par M. [S],

— du refus avéré du syndic de copropriété de prendre en compte l’existence légale des syndicats secondaires légalement constitués,

— de la violation de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant la possibilité pour les copropriétaires de consulter les pièces justificatives de charges,

— de l’absence de communication des annexes des comptes et de l’impossibilité de voter en un montant unique un budget unique qui statutairement ne peut pas être unique,

— de la non-conformité du contrat de syndic à la loi,

— de l’inadaptation du dudit contrat à l’organisation de la copropriété,

— de l’irrégularité manifeste de la rédaction des résolutions 5 à 23, 28, 30 à 36 et 38.

A titre subsidiaire, annuler les résolutions, 7 à 23, 28, 30 à 36 et 38 de l’assemblée générale du 26 février 2021,

En tout état de cause,

Enjoindre au syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 15], [Adresse 14] et [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, de réunir tous les membres du conseil syndical afin d’établir de concert avec le syndic l’ordre du jour de la convocation susvisée,

Enjoindre au syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 15], [Adresse 14] et [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, d’adresser aux frais de ce dernier avec la nouvelle convocation :

— les résolutions sollicitées par M. [UE] [S] aux termes de ses courriers du 6 mars 2020 et 12 mai 2020,

— l’ensemble des documents comptables et annexes pour l’approbation des comptes par catégorie de copropriétaires concernés, et notamment en fonction de la nature des tantièmes qui les impliquent,

— la copie de l’ensemble des documents nécessaires aux votes tels que les procès-verbaux des assemblées restreintes consignant leurs propositions,

— la copie du procès-verbal de l’assemblée générale par laquelle il a été décidé de l’installation d’un ascenseur au bâtimentF-40, ainsi que les grilles de répartition établies par l’expert géomètre qui se devait d’être jointes à la convocation de ladite assemblée générale,

Et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard pour chacun de ces quatre points,

Enjoindre au syndic de copropriété en exercice de l’ensemble immobilier, de présenter, lors de la prochaine assemblée générale, un contrat d’honoraires conforme à la loi et distinguant la part des honoraires affectée au syndicat principal de l’ensemble immobilier de la part desdits honoraires affectée aux bâtiments composant l’ensemble immobilier, hors ceux constitués en syndicats secondaires,

Et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard,

Enjoindre au syndic de copropriété en exercice de l’ensemble immobilier, d’informer les copropriétaires, lors de la prochaine assemblée générale, du fait que M. [S] a été élu par le Syndicat secondaire du [Adresse 5] – [Localité 13] en qualité de membre du Conseil Syndical,

Et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard,

Enjoindre au syndic en exercice de restituer la réserve constituée en 2017, la résolution 28 ayant obtenu la majorité des voix exprimées,

Enjoindre au syndic de copropriété en exercice de procéder à la tenue des assemblées restreintes, afin que celles-ci puissent recueillir les candidatures proposées par chacun des immeubles afin qu’il en soit fait la sélection finale par vote en assemblée générale principale,

Déclarer la tenue des assemblées restreintes indispensable et préalable à la tenue de l’assemblée principale, dite « plénière » afin que celle-ci puisse aussi intégrer les résolutions des bâtiments non encore constitués en syndicat secondaire, et ainsi en assurer une exécution opposable à tout tiers,

Enjoindre au syndic de copropriété en exercice de présenter sous quinzaine les comptes de 2019 et d’adresser l’état individuel des charges de 2018 de M. [UE] [S],

Et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard,

Enjoindre au syndic en exercice d’adresser sous quinzaine les charges d’eau de chaque copropriétaire selon l’index de leur compteur ou les tantièmes de leurs lots,

Ordonner au syndic en exercice la fourniture de l’ensemble des documents qui ont présidé à l’installation d’un tel ascenseur, afin notamment de compléter la mise à jour du règlement de copropriété en vue de sa publication,

Et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard,

Au surplus,

Condamner le cabinet HYMBERT IMMOBILIER, syndic de copropriété de l’ensemble immobilier à payer la somme de 1.500 € à M. [S] au titre du préjudice matériel et moral en raison d’avoir associé son nom à des turpitudes du syndic alors qu’il les combat,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires des immeubles, [Adresse 15], [Adresse 14] et [Adresse 12] et la société HYMBERT IMMOBILIER à payer la somme de 5.000 € à M. [S] au titre du préjudice matériel et moral en raison des entraves à ses droits de copropriétaire, dont ceux d’exercer tout mandat électif de conseiller syndical,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires des immeubles, [Adresse 15], [Adresse 14] et [Adresse 12] et la société HYMBERT IMMOBILIER à payer la somme de 3.000 € à M. [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires des immeubles, [Adresse 15] [Adresse 14] et [Adresse 12] et la société HYMBERT IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance.

Dire et juger que M. [UE] [S] sera dispensé de participer à toute éventuelle condamnation résultant de la présente procédure,

Prononcer l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 14], situé [Adresse 11] – [Adresse 8] – [Adresse 5] à [Localité 13], représenté par son syndic, la société ADMINISTRA, et la société HYMBERT IMMOBILIER SAS demandent au tribunal de :

Vu les dispositions citées de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1240 du code civil

Dire mal fondées les demandes, fins et prétentions de M. [UE] [S],

Dire recevables et bien fondées les demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 14] à [Localité 13], représenté par son syndic, la Société ADMINISTRA,

Dire recevables et bien fondées les demandes, fins et prétentions du cabinet HYMBERT IMMOBILIER,

En conséquence,

Débouter M. [UE] [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Prononcer la validité de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 février 2021 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 14] à [Localité 13],

En tout état de cause,

Condamner M. [UE] [S] à verser au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 14] à [Localité 13], représenté par son syndic, la société ADMINISTRA, la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [UE] [S] à verser au cabinet HYMBERT IMMOBILIER la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [UE] [S] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société ADMINISTRA n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 mai 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 26 septembre 2024 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 septembre 2024, a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la recevabilité de la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 26 février 2021

M. [S] soutient que son action est recevable pour avoir été intentée dans le délai prévus par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

***

En application du deuxième alinéa l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les actions ayant « pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndicat dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Possède la qualité d’opposant, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée (Civ. 3ème, 12 mars 2003, n° 01-13.612). A l’inverse, le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l’assemblée générale n’est pas opposant au sens de ce texte (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2,13 juin 2018, n° RG 16/04228).

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

Enfin, la qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit (l’article 42), le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenue d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

***

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 février 2021 a été notifié par courrier en date du 30 mars 2021. Il est constant que l’assignation délivrée le 11 mai 2021 a été introduite dans le délai de deux mois, prévu par les dispositions précitées de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 février 2021 que M. [S] a voté contre les résolutions n° 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 36 et 37 qui ont été rejetées. N’ayant pas la qualité d’opposant à l’ensemble des résolutions votées lors de l’assemblée, M. [S] est irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 26 février 2021 dans son entier.

2 – Sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n° 7 à 23, 28, 30 à 36 et 38

2-1 Sur la recevabilité

En application du deuxième alinéa l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les actions ayant « pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndicat dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l’assemblée générale n’est pas opposant au sens de ce texte (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2,13 juin 2018, n° RG 16/04228).

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit (article 42), le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenue d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 février 2021 que M. [S] a voté contre les résolutions n° 28, 30 à 34 et 36, qui ont été rejetées. N’ayant pas la qualité d’opposant, M. [S] est irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions n° 28, 30, 31, 32, 33, 34 et 36 de l’assemblée générale du 26 février 2021.

S’agissant de la résolution n° 35, le tribunal relève que M. [S] ne justifie pas de sa qualité à agir pour contester ladite résolution, ainsi libellée : « 35 – Demande M. [S] – publication installation ascenseur bâtiment F – 40. Art. 24

L’assemblée générale mandate le syndic pour faire enregistrer au fichier immobilier la clé des charges d’ascenseur du bâtiment F, au [Adresse 5], sur la base de la clé ayant voté l’installation de l’ascenseur.

S’abstient : [Y] (21),

Votent contre : [U] [JL] (63), [I] [ZZ] (88), [H] (70), [X] (105), [BC] [ES] (64), [FJ] [RV] (58).

Abstention : 21 – Présent : 523 – Contre : 448 – Pour : 75/523 tantièmes.

N’ayant pas recueilli la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, cette résolution est rejetée ».

Il est manifeste que :

— cette résolution n’a été soumise qu’aux copropriétaires du bâtiment F puisqu’elle mentionne la présence de copropriétaires représentant 523 tantièmes tandis que les résolutions votées par l’ensemble des copropriétaires mentionnent la présence de copropriétaires représentant 37.550 tantièmes,

— M. [S], propriétaire d’un lot situé au sein du bâtiment B, n’a pas été invité à voter cette résolution, dont il conteste par ailleurs être l’auteur.

M. [S] ne soutient ni ne démontre qu’il aurait dû participer à ce vote. Il n’a donc pas la qualité de copropriétaire opposant, au sens des dispositions précitées de l’alinéa 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’est dès lors pas recevable à en demander l’annulation.

Par ailleurs, comme le relève justement le syndicat des copropriétaires, le point 38 critiqué n’est pas une décision, au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, mais un « point d’information sur le projet de travaux et d’acquisition de Mme [XP] » listant les demandes que Mme [XP] portera à l’ordre du jour de l’assemblée générale plénière après avoir obtenu l’accord de l’assemblée générale du bâtiment 38. Ce point d’information n’a pas fait l’objet d’un vote de sorte qu’il ne peut être l’objet d’une demande en annulation. Il convient donc de déclarer M. [S] irrecevable en sa demande d’annulation de la « résolution » n° 38 de l’assemblée générale du 26 février 2021.

Enfin, il convient de déclarer M. [S] recevable, en la forme, en ses demandes d’annulation des résolutions n° 7 à 23.

2-2 Sur les résolutions n° 7 à 23

M. [S] soutient que les résolutions n° 7 à 23, qui portent sur l’élection des membres du conseil syndical, sont nulles pour avoir été adoptées :

— en violation des dispositions du paragraphe XV du règlement de copropriété (exigence d’une désignation de dix conseillers syndicaux maximum par les assemblées générales restreintes), dispositions qui doivent recevoir application en l’absence de toute disposition les ayant déclarées non écrites, du fait de leur contrariété avec celles de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965,

— et sans tenir compte des conseillers déjà élus par les syndicats secondaires des n° [Adresse 5] à [Localité 13] (syndicat « G-38 » et « B 39 »), en violation des dispositions de l’article 22 du décret du 25 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— le règlement de copropriété ne prévoit pas la création de syndicats secondaires pour chaque bâtiment,

— certains immeubles ont, en violation du règlement de copropriété, instauré des syndicats de copropriétaires « propres » pourvu d’un syndic, dont l’existence juridique n’a pas été reconnue par les arrêts de la cour d’appel de Paris des 16 janvier 2020 et 10 décembre 2020 et dont la constitution n’est pas souhaitée par la majorité des copropriétaires,

— M. [S] ne peut se prévoir de dispositions du règlement de copropriété antérieures et contraires à la loi du 10 juillet 1965.

***

L’alinéa 9 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet ».

La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ne donnent aucune indication quant au nombre de personnes que doit comprendre le conseil syndical. Lorsque le nombre de membres du conseil syndical est fixé par le règlement de copropriété, il ne peut être modifié par l’assemblée générale qui les désigne (Civ. 3ème, 21 juin 2006, n° 05-15.752, 5ème moyen).

Aux termes de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un ».

La création d’un syndicat secondaire ne peut être implicite : le fait que le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires (Civ. 3ème, 14 mars 2019, n° 18-10.214).

Lorsque les conditions posées par la loi sont réunies, il suffit que les copropriétaires, dont les lots composent un bâtiment ou une « entité homogène », soient convoqués en assemblée afin de décider de constituer un syndicat secondaire. La réunion de cette assemblée spéciale est indispensable. L’assemblée générale composée de la collectivité des copropriétaires est dénuée de tout pouvoir en la matière (Civ. 3ème, 8 juin 2006, n° 05-11.190).

Aux termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, « à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le conseil syndical rend compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission.

Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.

Pour assurer la représentation prévue au dernier alinéa de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu compte, en cas de constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l’article 24 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du syndicat principal. Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d’un siège au moins à ce conseil ».

Aux termes de l’article 24 du décret du 17 mars 1967, « lorsqu’il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, la représentation au conseil syndical du syndicat principal attribuée à un syndicat secondaire est proportionnelle à l’importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l’ensemble des lots qui composent le syndicat principal.

Le ou les copropriétaires du ou des lots qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire disposent ensemble, s’il y a lieu, des autres sièges au conseil syndical du syndicat principal.

En l’absence de stipulation particulière du règlement de copropriété du syndicat principal, les copropriétaires désignent leurs représentants au conseil syndical de ce syndicat au cours d’une assemblée générale soit du syndicat secondaire, dans le cas prévu à l’alinéa 1er du présent article, soit du syndicat principal dans le cas prévu à l’alinéa précédent ».

En l’espèce, les résolutions n° 7 à 23 adoptées par l’assemblée générale le 26 février 2021 portent sur l’élection de dix membres du conseil syndical (résolutions n° 7, 9, 10, 11, 13, 18, 19, 20, 22, 23) et de sept membres suppléants du conseil syndical (résolutions n° 8, 12, 14, 15, 16, 17, 21).

Chaque résolution, soumise au vote du syndicat des copropriétaire à la majorité de l’article 25 (base de 101.010 tantièmes) porte, dans son intitulé la désignation du « CS » de l’immeuble auquel elle se rattache, mais désigne, dans son libellé, les membres du « conseil syndical » :

« – 7 – Election de Mme [U] membre CS 84.

Madame [JL] [U] se présente en qualité de membre du conseil syndical,

—  8 – Election Mme [M], suppléante CS 84, [Adresse 15] pour une durée de 1 an.

Mme [V] [M] se présente en qualité de membre suppléante du conseil syndical

—  9 – Election M. [EA], membre CS 32,34 pour une durée de 1 an

M. [UN] [EA] se présente en qualité de membre du conseil syndical.

—  10 – Election M. [UX] membre CS 33 pour une durée de 1 an

M. [WX] [UX] se présente en qualité de membre du conseil syndical.

—  11 – Election M. [HK] membre CS 35 pour une durée de 1 an

M. [XG] [HK] se présente en qualité de membre du conseil syndical.

—  12 – Election suppléant membre CS 35 pour une durée de 1 an

Mme [K] [HK] se présente en qualité de membre suppléant du conseil syndical.

-13 – Election M. [OC], membre CS 36 pour une durée de 1 an

M. [E] [OC] se présente en qualité de membre du conseil syndical.

—  14 Election suppléante CS Mme [KL] 36 pour une durée de 1 an

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/07083 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUPMB

Mme [RL] [KL] se présente en qualité de membre suppléant du conseil syndical.

—  15 Election suppléant CS M. [F] 36 pour une durée de 1 an

M. [J] [F] se présente en qualité de membre suppléant du conseil syndical

—  16 Election suppléant CS M. [Z] 36 pour une durée de 1 an

M. [T] [AT] [Z] se présente en qualité de membre suppléant du conseil syndical.

—  17 Election suppléant CS M. [BT] 36 pour une durée de 1 an

M. [O] [BT] se présente en qualité de membre suppléant du conseil syndical.

—  18 Election Mme [KV], membre CS 37 pour une durée de 1 an

Mme [B] [KV] se présente en qualité de membre du conseil syndical.

—  19 Election M. [W], membre CS 38 pour une durée de 1 an

M. [CK] [W] se présente en qualité de membre du conseil syndical

—  20 Election Mme [R], membre CS 39 pour une durée de 1 an

Mme [P] [R] se présente en qualité de membre du conseil syndical

—  21 Election suppléant M. [JC], CS 39 pour une durée de 1 an

M. [C] [JC] se présente en qualité de membre suppléant du conseil syndical

—  22 Election Mme [AG], membre CS 40 pour une durée de 1 an

Mme [AG] [D] se présente en qualité de membre du conseil syndical

—  23 Election Mme [N], membre CS 65 pour une durée de 1 an

Mme [L] [N] se présente en qualité de membre du conseil syndical ».

En premier lieu, le règlement de copropriété établi le 14 octobre 1958 (pièce n° 2 de M. [S], pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires) prévoit, en son paragraphe XV intitulé « conseillers syndicaux – conseil syndical », que « l’ensemble des copropriétaires de chaque immeuble élit un conseiller syndicat à la majorité simple. L’ensemble des dix conseillers syndicaux constitue le conseil syndical. Un conseiller syndical peut toujours être réélu. Il doit être obligatoirement copropriétaire dans l’immeuble, qu’il représente et de préférence habiter ledit immeuble. Chaque année, les conseillers syndicaux nomment parmi eux le président du conseil syndical ». Le paragraphe XVI « intitulé fonction des conseillers syndicaux et du conseil syndical » expose que « les conseillers syndicaux ou le conseil syndical auront un rôle d’assistance auprès du syndic pour permettre une meilleure administration des immeubles. Ils donneront des avis, conseils et suggestions pour guider le syndic dans son administration. Le syndic devra obligatoirement les convoquer avant et après la réunion de chaque assemblée générale restreinte, pour examiner l’ordre du jour proposé par le syndic et faire les recommandations qui lui paraissent opportunes pour assurer la bonne exécution des délibérations des assemblées. L’avis d’un conseiller syndical n’intéressera que les questions intéressant l’immeuble qu’il représente. Le conseil syndical ne donnera son avis que pour les questions intéressant l’ensemble des immeubles. Les conseils syndicaux ne seront élus et le conseil syndical constitué qu’après la cessation des fonctions du syndic provisoire ».

Le tribunal relève en outre que le règlement mentionne, en page 134, au sein du chapitre IV intitulé « organe administratif », les « dix conseillers syndicaux – un par immeuble- se groupant en conseil syndical pour les choses intéressant l’ensemble des immeubles ».

Ce règlement de copropriété a cependant été établi sous l’empire de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements, qui ne prévoyait pas de conseil syndical et dont le chapitre II (Dispositions régissant les copropriétaires d’immeubles) a été abrogé à compter du 11 juillet 1965 par l’article 48 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les conseillers syndicaux et le conseil syndical mentionnés par les dispositions du paragraphe XV du règlement de copropriété précitées ne sauraient donc être assimilés au conseil syndical prévu « dans tout syndicat de copropriétaires », aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient donc de considérer que, dans le silence du règlement de copropriété et à défaut de règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical prévues audit règlement, ces règles doivent être « fixées ou modifiées par l’assemblée générale » statuant « à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 », conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 22 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’assemblée générale pouvant élire librement les membres du conseil syndical de l’immeuble s’agissant des lots non constitués en syndicats des copropriétaires secondaires.

La clause précitée du règlement de copropriété prévoyant la désignation préalable d’un conseiller syndical par assemblée restreinte n’est donc applicable.

L’assemblée générale n’était, par ailleurs, pas tenue de ne désigner que dix membres du conseil syndical, dès lors que le nombre de membres de ce conseil syndical n’est pas fixé par le règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 21 juin 2006, n° 05-15.752).

En revanche, s’il est constant que le règlement de copropriété ne prévoit pas la constitution de syndicats secondaires (cf. en particulier les dispositions du chapitre XI du règlement de copropriété), cela n’empêche pas la constitution postérieure de syndicats secondaires dans les conditions prévues à l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 précitées. A cet égard, le syndicat des copropriétaires se contente de soutenir que :

— la majorité des copropriétaires est opposée à la constitution de syndicats secondaires, alors que l’assemblée générale n’a pas compétence en la matière,

— les arrêts de la Cour d’appel de Paris du 16 janvier 2020 (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires) et du 10 décembre 2020 (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires) n’ont pas reconnu l’existence de syndicats secondaires, alors que ces arrêts, rendus en référé, n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée (article 488 du code de procédure civile) et que, précisément, ils disent n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par M. [S] en précisant en particulier « qu’il n’appartient pas à la cour, en référé, de statuer sur le fait de savoir si la constitution du syndicat secondaire a été régulièrement effectuée » (p. 8 de l’arrêt du 10 décembre 2020).

Le tribunal relève cependant que la seule production, par M. [S], du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13] du 19 juin 1996 (pièce n° 3 de M. [S]), ne permet pas au tribunal d’apprécier le respect des conditions de l’article 27 précité : il ne ressort pas de la résolution n ° 2 (« Un syndicat secondaire est constitué par 6.355 tantièmes pour. Votent contre : M. [A] (400), M. [GB] (130), et Mme [G] (145), soit 675 tantièmes) que celle-ci aurait été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires et que l’objet du « syndicat secondaire » ainsi créé aurait bien été d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété.

En revanche, la résolution n° 27 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] en date du 25 mai 2011 (pièce n° 3 de M. [S]), adoptée par 5.640 voix pour sur un total de 10.000 tantièmes (représentant l’ensemble des tantièmes des copropriétaires de cet immeuble), a effectivement décidé la constitution d’un syndicat secondaire dont l’objet est celui visé à l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 : « afin de formaliser les dispositions du règlement de copropriété quant à l’administration des bâtiments du passage, et afin de permettre un meilleur suivi de la gestion (entretien et travaux) qui lui est appliquée, l’assemblée générale du bâtiment 39 décide d’officialiser sa situation de syndicat secondaire de la copropriété. Cette régularisation, qui permettra de joindre la lettre à l’esprit du règlement de copropriété, est faite, à ce jour, en conservant pour syndic du bâtiment 39 celui du syndicat principal. Sur proposition de M. [S] et M. [PL], l’assemblée précise que le règlement de copropriété instituant un fonctionnement de principe de gestion en syndicats secondaires. Sur proposition de M. [S] et de M. [PL], l’assemblée générale décide de confirmer et d’officialiser ce fonctionnement en se constituant syndicat secondaire.

Votent pour : 3 copropriétaires totalisant 5.640 tantièmes / 10.000 tantièmes.

Votent contre : 2 copropriétaires totalisant 1.220 tantièmes / 10.000 tantièmes. [JC]/[R] (540), REMERSARO CIPOLLA NORMA (680) ».

Dès lors, le syndicat secondaire du [Adresse 5] à [Localité 13] dispose de plein droit d’un siège au moins au conseil syndical principal, en application du dernier alinéa de l’article 22 du décret du 17 mars 1967 ; son ou ses représentants doivent être désignés par lui seul, et non par l’assemblée générale du syndic principal, dans les conditions prévues à l’article 24 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 6 novembre 2017, n° 16/05246).

L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires principal du 26 février 2021 n’avait donc pas le pouvoir d’élire « Mme [R], membre CS 39 pour une durée de 1 an » (résolution n° 20) et, en qualité de suppléant, « M. [JC], CS 39 pour une durée de 1 an » (résolution n° 21).

Il convient donc d’annuler les résolutions n° 20 et 21 de l’assemblée générale du 26 février 2021.

Les résolutions n° 7 à 19 et n° 22 et 23 ne sont en revanche entachées d’aucune irrégularité, de sorte que M. [S] sera débouté de ses demandes d’annulation des dites résolutions.

3 – Sur les demandes d’injonction

A titre liminaire, il convient de relever que M. [S] ne mentionne aucun fondement juridique à ces demandes d’injonction de faire.

En premier lieu, la demande de « déclaration » de M. [S] (« Déclarer la tenue des assemblées restreintes indispensables et préalable à la tenue de l’assemblée principale, dite « plénière » afin que celle-ci puisse aussi intégrer les résolutions des bâtiments non encore constitués en syndicat secondaire, et ainsi en assurer une exécution opposable à tout tiers ») n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne sera donc pas examinée, puisqu’elle ne vaut consécration d’aucun droit et est dépourvue de toute portée juridique.

En deuxième lieu, si les copropriétaires ont refusé de maintenir la réserve spéciale de trésorerie constituée en 2017, d’un montant de 49.999,87 € (résolution n° 28 de l’assemblée générale du 27 février 2021), M. [S] ne démontre pas que cette résolution n’a pas été exécutée et que le syndic en exercice aurait retenu des fonds illégalement. Il sera donc débouté de sa demande visant à « enjoindre au syndic en exercice de restituer la réserve constituée en 2017 ».

Enfin, le surplus des demandes d’injonction, sous astreinte, formées par M. [S] ne relèvent pas des pouvoirs du tribunal mais, le cas échéant, de l’application par le syndic des dispositions légales et réglementaires relatives, notamment, à l’établissement de l’ordre du jour des assemblées générales, aux documents devant être annexés à la convocation pour garantir la validité de certaines résolutions, à la mise à disposition des copropriétaires des pièces justificatives de charges, aux convocations des assemblées générales restreintes etc. Il en sera donc débouté.

4 – Sur les demandes indemnitaires formées par M. [S]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la demande de M. [S] tendant à la condamnation du cabinet HYMBERT IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.500 € « au titre du préjudice matériel et moral en raison d’avoir associé son nom à des turpitudes du syndic alors qu’il les combat » n’est pas explicitée dans les moyens de ses conclusions. M. [S] ne justifie pas du bien-fondé de cette demande, dont il sera débouté.

Par ailleurs, la demande de M. [S] tendant à la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 15], [Adresse 14] et [Adresse 12] et de la société HYMBERT IMMOBILIER à lui payer la somme de 5.000 € « au titre du préjudice matériel et moral en raison des entraves à ses droits de copropriétaire, dont ceux d’exercer tout mandat électif de conseiller syndical » repose sur les griefs qu’il formulait à l’encontre de la résolution n° 36, demande précédemment déclarer irrecevable.

Elle rejoint également les griefs formulés à l’encontre des résolutions n° 20 et n° 21, qui ont été annulées par le présent jugement. Cependant, M. [S] ne verse pas aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat secondaire du [Adresse 5] à [Localité 13] justifiant de sa désignation, à la date de l’assemblée générale critiquée, en qualité de représentant dudit syndicat secondaire au conseil syndical principal. M. [S] ne justifie donc pas du bien-fondé de cette demande, dont il sera débouté.

5 – Sur les demandes accessoires

M. [UE] [S], dont les prétentions ont en partie été déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires « [Adresse 14] », situé [Adresse 11] – [Adresse 8] – [Adresse 5] à [Localité 13], sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires succombant partiellement, il convient de le condamner aux entiers dépens de l’instance. Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à M. [UE] [S] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, ainsi qu’au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Débouté de ses demandes formées à l’encontre de la société HYMBERT IMMOBILIER, M. [UE] [S] sera condamné à payer à celle-ci la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Les parties seront déboutés du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare M. [UE] [S] irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires « [Adresse 14] », situé [Adresse 11] – [Adresse 8] – [Adresse 5] à [Localité 13] en date du 26 février 2021, en son entier,

Déclare M. [UE] [S] irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions n° 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 38 de l’assemblée générale du 26 février 2021,

Déclare M. [UE] [S] recevable, en la forme, en ses demandes d’annulation des résolutions n° 7 à 23 et 35 de l’assemblée générale du 26 février 2021,

Annule les résolutions n° 20 et 21 de l’assemblée générale du 26 février 2021 du syndicat des copropriétaires « [Adresse 14] », situé [Adresse 11] – [Adresse 8] – [Adresse 5] à [Localité 13],

Déboute M. [UE] [S] de ses demandes d’annulation des résolutions n° 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 22, 23 de l’assemblée générale du 26 février 2021,

Déboute M. [UE] [S] de l’intégralité de ses demandes d’injonction de faire, sous astreinte, formées à l’encontre du syndic en exercice de l’immeuble,

Déboute M. [UE] [S] de l’intégralité de ses demandes d’injonction de faire, sous astreinte, formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires « [Adresse 14] », situé [Adresse 11] – [Adresse 8] – [Adresse 5] à [Localité 13],

Déboute M. [UE] [S] de sa demande de condamnation du cabinet HYMBERT IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.500 € « au titre du préjudice matériel et moral en raison d’avoir associé son nom à des turpitudes du syndic alors qu’il les combat »,

Déboute M. [UE] [S] de sa demande de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 15], [Adresse 14] et [Adresse 12] et de la société HYMBERT IMMOBILIER à lui payer la somme de 5.000 € « au titre du préjudice matériel et moral en raison des entraves à ses droits de copropriétaire, dont ceux d’exercer tout mandat électif de conseiller syndical »,

Dispense M. [UE] [S] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires « [Adresse 14] », situé [Adresse 11] – [Adresse 8] – [Adresse 5] à [Localité 13] aux entiers dépens de l’instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires « [Adresse 14] », situé [Adresse 11] – [Adresse 8] – [Adresse 5] à [Localité 13] à payer à M. [UE] [S] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires « [Adresse 14] », situé [Adresse 11] – [Adresse 8] – [Adresse 5] à [Localité 13] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [UE] [S] à payer à la société HYMBERT IMMOBILIER la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 05 Décembre 2024

La Greffière Le Président