Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 4, 10 octobre 2025, n° 24/02932

TJ Marseille 10 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Violation du règlement de copropriété
Le tribunal a constaté que les travaux effectués par la SCI FMI n'avaient pas été autorisés par l'assemblée générale, justifiant ainsi la demande de démolition.
Rejeté
Non-respect des engagements de travaux
Le tribunal a jugé qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner la réfection de la verrière dans le cadre de cette instance.
Accepté
Trouble manifestement illicite
Le tribunal a reconnu l'existence d'un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des installations.
Accepté
Obligation légale de fournir une assurance décennale
Le tribunal a ordonné la production de l'attestation d'assurance décennale, considérant qu'il s'agit d'une obligation légale.
Accepté
Motif légitime d'expertise
Le tribunal a jugé qu'il existait un motif légitime d'ordonner une expertise pour évaluer les désordres.
Accepté
Dépens de l'instance
Le tribunal a condamné la SCI FMI à payer les dépens de l'instance, considérant qu'elle avait succombé partiellement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 4, 10 oct. 2025, n° 24/02932
Numéro(s) :	24/02932
Importance :	Inédit
Dispositif :	Désigne un expert ou un autre technicien
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eliette SANGUINETTIBenjamin NAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN
Parties :	de l' c/ S.C.I. F.M.I, La SCI FMI est titulaire des lots privatifs suivants

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2025 – délibéré prorogé

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier lors des débats : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du prononcé : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Mai 2025

N° RG 24/02932 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5COD

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.S SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE GESTION (IMMOGEST)

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. F.M. I

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

La SCI FMI est titulaire des lots privatifs suivants, au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis :

— Lot n° 10 : un garage en rez-de-chaussée

— Lot n°2 : une cave en sous-sol

— Lot n°9 : un petit appartement en rez-de-chaussée avec la jouissance exclusive d’une cour intérieure demeurant partie commune

— Lot n°11 : un débarras

— Lot n°12 : un appartement au premier étage

— Lot n°13 : un appartement au deuxième étage

— Lot n°21 : terrasse au sixième étage

— Lot n°22 : terrasse au sixième étage

— Lot n°23 : appartement au sixième étage.

L’assemblée générale des copropriétaires, le 10 juillet 2020 a adopté à l’unanimité la résolution selon laquelle M. [L] (gérant de la SCI FMI ) et M. [F] se sont engagés à procéder aux travaux nécessaires d’étanchéité de la verrière située au-dessus de la cage d’escaliers.

L’assemblée générale des copropriétaires a été amenée à statuer le 23 mai 2023 sur une demande de la SCI FMI d’aménagement d’un bassin dans la cour en rez-de-chaussée.

Par assignation du 24.06.2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société IMMOGEST SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION (IMMOGEST), SAS, a fait attraire la SCI FMI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de l’article 835 du Code de procédure civile, aux fins de voir :

«  – condamner sous astreinte de 500€ par jour de retard passé le 15ème jour de la signification de la décision à intervenir, la SCI FMI à procéder la démolition et au retrait des installations, qui ont été réalisés en contradiction avec le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965, et à la remise en état, à savoir :

— Bassin dans la cour du rez-de-chaussée

— Climatiseurs et l’intégralité de leurs accessoires fixés en façade dans la cour intérieure du rez-de-chaussée

— Ouverture en façade avec baie vitrée dans la cour du rez-de-chaussée

— Chauffe-eau et ses accessoires dans le couloir des caves

— ordonner que la démolition, le retrait, la remise en état, interviendront sous le contrôle d’un huissier de justice mandaté par le syndic en exercice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5], et d’un homme de l’art désigné par ses soins, aux frais de la SCI FMI, aux fins de s’assurer de leur conformité aux règles de l’art et de l’absence d’atteinte à la structure et à la pérennité de l’immeuble.

— condamner sous astreinte d’un montant de 500€ par jour de retard passé le 15ème jour de la signification de la décision à intervenir la SCI FMI à procéder à la réfection de la verrière situé au-dessus de la cage d’escalier de l’immeuble sis [Adresse 5]

— ordonner que les travaux de réfection de la verrière interviendront sous le contrôle d’un huissier de justice mandaté par le syndic en exercice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5], et d’un homme de l’art désigné par ses soins, aux frais de la SCI FMI, aux fins de s’assurer de leur conformité aux règles de l’art et de leur pérennité

— condamner la SCI FMI à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] la somme de 3500 euros au titre de l’article de 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens (article 696 CPC) y compris les frais des constats de Commissaire de Justice des 2 juin 2023 et 17 janvier 2024, dont distraction au profit de M^e NAUDIN ".

A l’audience du 23.05.2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 835 du Code de procédure civile, demande de :

«  – rejeter l’intégralité des prétentions formées par la SCI FMI

— condamner sous astreinte de 500€ par jour de retard passé le 15ème jour de la signification de la décision à intervenir, la SCI FMI à procéder la démolition et au retrait des installations, qui ont été réalisés en contradiction avec le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965, et à la remise en état, à savoir :

— Bassin dans la cour du rez-de-chaussée

— Climatiseurs et l’intégralité de leurs accessoires fixés en façade dans la cour intérieure du rez-de-chaussée

— Ouverture en façade avec baie vitrée dans la cour du rez-de-chaussée

— Chauffe-eau et ses accessoires dans le couloir des caves

— ordonner que la démolition, le retrait, la remise en état, interviendront sous le contrôle du d’un huissier de justice mandaté par le syndic en exercice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5], et d’un homme de l’art désigné par ses soins, aux frais de la SCI FMI, aux fins de s’assurer de leur conformité aux règles de l’art et de l’absence d’atteinte à la structure et à la pérennité de l’immeuble.

— ordonner que la SCI FMI fournisse l’attestation d’assurance décennale de M. [H] correspondant à sa facture FAC2024-05 en date du 16 mai 2024 dans un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir, ceci sous astreinte d’un montant de 100€ par jour à compter de l’expiration du délai précité

Subsidiairement

Au visa de l’article 145 du code de procédure civile

— désigner tel expert qu’il plaira avec mission de :

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment

— convoquer et entendre les parties en leurs explications,

— se rendre sur les lieux,

— relever et décrire les désordres affectant la verrière de l’immeuble sis [Adresse 5]

— indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité et l’usage des biens immobiliers du demandeur,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,

— décrire les travaux de nature à remédier à ces désordres, en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qu’il examinera et annexera à son rapport, en préciser la durée, à défaut de production de devis par les parties, l’expert dressera le devis descriptif et estimatif de ces travaux,

— donner son avis sur l’ensemble des préjudices subis depuis la date des désordres et restant à subir jusqu’à la date de leur complète réparation.

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties.

— mettre à la charge de la SCI FMI la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert qui sera désigné

En tout état de cause

LA SCI FMI, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, demande de :

«  – juger irrecevable les demandes formulées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, faute de mandat d’ester en justice à l’encontre de la SCI FMI.

Si tel n’etait pas le cas :

— JUGER que les demandes formulées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice à l’encontre de la SCI FMI se heurtent à une contestation sérieuse.

En consequence :

— débouter de plus fort le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions telles que présentées par devant le Juge des référés.

— condamner de plus fort le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, à verser à la SCI FMI la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner de plus fort le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice aux entiers dépens de la présente instance. "

L’affaire a été mise en délibéré au 05.09.2025. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la fin de non-recevoir

La SCI FMI se prévaut de ce que le syndicat des copropriétaires n’aurait pas été autorisé à agir en justice par l’assemblée générale des copropriétaires, notamment en ce que le procès-verbal d’assemblée générale du 26.04.024 ne porterait pas de résolution relative au mandat à donner au syndic pour agir en justice.

L’article 55 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que : " Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. "

En l’espèce, le fondement des demandes principales du syndicat des copropriétaires est l’article 835 du code de procédure civile, exclusivement applicable aux référés, de sorte que pour les demandes relevant de l’application de cet article, l’action est recevable.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes de remises en état et travaux sous astreinte sont fondées sur le trouble manifestement illicite d’une part, et la demande de condamnation à l’ exécution d’une obligation de faire, il en va de même en ce qui concerne la demande de production d’un justificatif d’assurance obligatoire par le maître d’œuvre.

La demande subsidiaire d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile porte, à nouveau sur l’application d’un texte fixant les limites de l’intervention du juge des référés.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Sur la demande de remise en état

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient at demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En ce qui concerne le bassin

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce que la SCI FMI aurait creusé un bassin dans la cour commune en dépit d’un refus de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2023, qu’il verse aux débats.

La SCI FMI se prévaut de ce que les travaux seraient réalisés par un professionnel, couvert par une garantie décennale, après intervention d’un bureau d’études, et de ce que les travaux auraient été votés par l’assemblée générale, mais qu’une manipulation serait intervenue ultérieurement de sorte que le procès-verbal notifié aux parties ne correspondrait pas à la réalité des votes.

Il est constant que la SCI FMI n’a pas saisi quelque juridiction que ce soit d’une contestation du procès-verbal d’assemblée générale notifié dans les délais légaux, de sorte que celui-ci existe et est applicable.

Dans ces conditions, la contestation soulevée n’est pas sérieuse, de sorte que le juge des référés peut en connaître.

Il résulte de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 23.05.2023, en ses résolutions 11, 11B et 11C que la demande de la SCI FMI d’aménagement d’un bassin dans la cour du rez-de-chaussée a été proposée aux copropriétaires au visa des articles 26, 26-1 et 25 de la loi du 10.07.1965.

Systématiquement, cette résolution a obtenu 519 voix/1050, soit moins de la majorité requise, de sorte que cette demande a été rejetée.

Il résulte d’un procès-verbal dressé par un commissaire de justice en date du 02.06.2023 que les travaux de creusement du bassin dans la cour commune ont débuté, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, contrairement aux dispositions de l’article 25 b de la loi du 10.07.1965 qui dispose que : " Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci[…] ".

A cet égard, il convient de souligner que contrairement à ce que soulève la SCI FMI, la précision relative aux travaux est alternative et non cumulative, de sorte que le fait que l’aspect extérieur de l’immeuble ne soit pas affecté est sans conséquence, alors qu’il n’est pas contesté que la cour du rez-de-chaussée, concernée, est une partie commune.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner la remise en état, comme détaillé au dispositif de la présente décision.

L’astreinte est seule de nature à en garantir une prompte exécution.

En ce qui concerne les climatiseurs

Il est constant que les climatiseurs ont été installés dans la cour commune, rattachés aux gros murs, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le raisonnement qui précède est donc applicable à cette situation également.

A cet égard, la cour étant une partie commune, le moyen tiré de l’absence de visibilité depuis l’extérieur de l’immeuble demeure inopérant.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner la remise en état, comme détaillé au dispositif de la présente décision.

L’astreinte est seule de nature à en garantir une prompte exécution.

En ce qui concerne l’ouverture en façade d’une baie vitrée dans la cour du rez-de-chaussée

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, se prévaut d’une modification non autorisée des façades, alors que la SCI FMI se prévaut d’un changement dans les ouvrants conforme au règlement de copropriété.

Il est justifié d’un article non numéroté du règlement de copropriété intitulé « harmonie de l’immeuble » qui prévoit que " les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes […] et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemblene (sic – soulignement ajouté) pourront être modifiés biens (sic) que constituant une partie privative ".

Si la syntaxe du règlement de copropriété peut légitimement avoir induit ses lecteurs en erreur, il n’en demeure pas moins parfaitement clair dans sa compréhension, sans qu’il soit nécessaire de l’interpréter.

Les ouvrants sont des parties privatives qui ne peuvent toutefois pas être modifiés, et ce pour garantir l’harmonie de l’ensemble de l’immeuble.

Il n’est pas contesté que les ouvrants sur la cour du rez-de-chaussée ont été remplacés par des baies vitrées en contradiction avec le règlement de copropriété et sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions prévues par la loi.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner la remise en état, comme détaillé au dispositif de la présente décision.

L’astreinte est seule de nature à en garantir une prompte exécution.

En ce qui concerne la pose d’un chauffe-eau dans les parties communes

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce que la SCI FMI aurait installé le chauffe-eau de son appartement se trouvant au rez-de-chaussée dans les caves se trouvant au sous-sol sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Il en justifie par la production d’un constat dressé par un commissaire de justice.

La SCI FMI conteste avoir installé le chauffe-eau dans les parties communes, puisqu’il se trouverait dans des lots privatifs et non dans la charbonnière, contrairement à ce qu’invoqué par le syndicat des copropriétaires. la SCI FMI se prévaut de ce qu’un autre copropriétaire aurait fait la même chose et se prévaut d’une gestion inéquitable, voire erratique de la copropriété.

Il convient tout d’abord de relever que d’éventuelles erreurs de perceptions de charges, alléguées par la SCI FMI, sont sans aucune conséquence sur la demande de dépose du chauffe-eau, à plus forte raison alors qu’il n’est pas fait état de la saisine d’une instance au fond sur ce point.

De la même façon, l’éventuelle violation du règlement de la copropriété par un autre copropriétaire est indifférente à la présente instance, puisqu’elle n’est pas de nature à faire disparaitre ni à justifier la violation en la cause.

Enfin, indépendamment de la question de savoir si le chauffe-eau a ou non été installé dans la charbonnière, ou dans le couloir de circulation, dans des parties communes ou privatives, il apparaît que le chauffe-eau a été installé au sous-sol pour alimenter en eau chaude le rez-de-chaussée, de sorte que le passage des tuyaux d’alimentation a nécessité le percement de murs maîtres et du plancher haut des caves, parties communes, sans que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ait été sollicitée, de sorte, à nouveau, qu’il conviendra d’ordonner la dépose du dispositif installé.

Sur la demande de réalisation des travaux de la verrière

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce qu’aux termes de la 23ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 10.07.2020, la SCI FMI s’était engagé à reprendre l’étanchéité de la verrière située au-dessus de la cage d’escalier, sans respecter cet engagement.

Il souligne que la facture versée aux débats n’aurait pas de réalité et serait suspecte en ce que la société aurait été liquidée quelques jours après la date de sa rédaction.

La SCI FMI se prévaut de ce qu’elle aurait fait réaliser les travaux par une société, déjà connue et dont un devis aurait précédemment été validé par l’assemblée générale des copropriétaires le 23.03.2019.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, justifie de ce que M. [L] (pour la SCI FMI ) et M. [F] se seraient engagés à reprendre l’étanchéité de la verrière de la cage d’escalier, et produit un procès-verbal de constat du 17.01.2024 aux termes duquel la verrière est « en mauvais état, fissurée à divers endroits. Un carreau est manquant, grossièrement remplacé par du carton scotché ». Le commissaire de justice constate que la verrière n’empêche pas la pluie d’entrer dans l’escalier et qu’il y a des infiltrations sur le mur adjacent à la verrière.

Toutefois, la SCI FMI verse aux débats une facture en date du 16.05.2024, relative à des « travaux de remise en état étanchéité verrière cage d’escalier », par la société FERMETURES REGIS sis [Adresse 1].

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, justifie que la société [H] ([Z]), sans autre nom commercial, sise [Adresse 1] a fait l’objet d’une cessation d’activité pour radiation le 31.05.2024.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut des ce que les infiltrations n’avaient pas cessé postérieurement à la facture du 16.05.2024, ce qui démontrerait que les travaux n’auraient pas été réalisés dans les règles de l’art et l’auraient été a minima.

L’appréciation de l’ampleur, l’adéquation et la qualité des travaux réalisés relève manifestement de l’appréciation exclusive du juge du fond, de sorte qu’il n’y a lieu d’en connaître au stade du référé.

Sur la demande de justification de l’assurance du constructeur

Le syndicat des copropriétaires demande la production sous astreinte d’un justificatif de l’assurance décennale de M. [H] correspondant à sa facture FAC2024-05 en date du 16 mai 2024.

La SCI FMI, qui ne conteste pas sa qualité de maître d’œuvre, ne répond pas à cette demande, fut-ce pour indiquer ne pas parvenir à l’obtenir.

L’assurance décennale des constructeurs étant une obligation légale, la SCI FMI sera condamnée à produire ce justificatif sous astreinte.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Il résulte de ce qui précède un débat sur la réalisation de travaux de reprise sur la verrière, et leur caractère suffisant et satisfaisant.

la SCI FMI ne prend pas même soin de répondre sur la demande d’expertise.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, qui y a intérêt, avancera les frais d’expertise, afin d’en assurer l’efficacité et la diligence.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI FMI, qui succombe au moins partiellement à l’instance, sera condamnée à payer au demandeur la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

L’article 699 du code de procédure civile permet aux avocats, dans les matières où leur ministère est obligatoire, de demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée les dépens avancés.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

ORDONNONS à la SCI FMI de faire remettre en état, dans les règles de l’art, la cour commune du rez-de-chaussée, notamment en en supprimant le bassin, sous le contrôle d’un commissaire de justice mandaté par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, et d’un homme de l’art désigné par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, aux frais de la SCI FMI, aux fins de s’assurer de leur conformité aux règles de l’art et de l’absence d’atteinte à la structure et à la pérennité de l’immeuble, et ce dans un délai de 2 semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Faute de début d’exécution spontanée passé ce délai, CONDAMNONS la SCI FMI au paiement, au bénéfice du le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, d’une astreinte provisoire d’un montant de 500€ par jour de retard, et ce pendant 6 mois ;

ORDONNONS à la SCI FMI de faire déposer, dans les règles de l’art, les quatre blocs de climatisation et l’intégralité de leurs accessoires fixés en façade dans la cour intérieure du rez-de-chaussée sous le contrôle d’un commissaire de justice mandaté par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, aux frais de la SCI FMI, aux fins de s’assurer de leur conformité aux règles de l’art et de l’absence d’atteinte à la structure et à la pérennité de l’immeuble, et ce dans un délai de 2 semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Faute de début d’exécution spontanée passé ce délai, CONDAMNONS la SCI FMI au paiement, au bénéfice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, d’une astreinte provisoire d’un montant de 500€ par jour de retard, et ce pendant 6 mois ;

ORDONNONS à la SCI FMI de faire remettre dans leur état initial les ouverture en façade dans la cour du rez-de-chaussée, sous le contrôle d’un commissaire de justice mandaté par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, et d’un homme de l’art désigné par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, aux frais de la SCI FMI, aux fins de s’assurer de leur conformité aux règles de l’art et de l’absence d’atteinte à la structure et à la pérennité de l’immeuble, et ce dans un délai de 2 semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS à la SCI FMI de déposer le chauffe-eau et ses accessoires dans le couloir des caves, sous le contrôle d’un commissaire de justice mandaté par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, et d’un homme de l’art désigné par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, aux frais de la SCI FMI, aux fins de s’assurer de leur conformité aux règles de l’art et de l’absence d’atteinte à la structure et à la pérennité de l’immeuble, et ce dans un délai de 2 semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de travaux de réfection de la verrière ;

ORDONNONS à la SCI FMI de remettre au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, l’attestation d’assurance décennale de [Z] [H] ou FERMETURES REGIS, correspondant à la facture FAC2024-05 en date du 16 mai 2024, et ce dans un délai de deux semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[P] [V]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Courriel : [Courriel 8]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] (parties communes), après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres relatifs à la verrière de la cage d’escalier de l’immeuble,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer s’il apparait que des travaux ont été réalisés sur cette verrière courant 2024 ou depuis lors ;

— préciser quels ont été ces travaux ;

— indiquer si ces travaux ont été réalisés dans les règles de l’art ;

— indiquer si les travaux commandés/réalisés sont suffisant à assurer l’étanchéité de la verrière;

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par [Localité 9] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de déterminer la date de réception,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, , d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

REJETONS toutes les autres demandes ;

CONDAMNONS la SCI FMI à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI FMI aux dépens de l’instance en référé,

AUTORISONS la distraction des dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Expédition délivrée le 10/10/2025 à :

— Monsieur [P] [V], expert

— service expertises

Grosse délivrée le 10/10/2025 à :

— Maître Benjamin NAUDIN

— Maître Eliette SANGUINETTI