TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 24 Mars 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Février 2025

N° RG 23/06305 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4KSQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. LA MAURELETTE SIS [Adresse 8], représenté par le Cabinet [Adresse 9] dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [L]

né le 14 Juin 1963 à [Localité 4] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13206-2024-004365 du 13/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Madame [V] [G] épouse [L]

née le 29 Juin 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13206-2024-004366 du 19/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Tous deux représentés par M^e Sabah EL GHIOUANE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] sont copropriétaires des lots 205, 240 et 1546 au sein de l’ensemble immobilier de [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT a fait citer Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

Initialement fixé à l’audience du 15 mars 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 17 juin 2024 puis du 13 septembre 2024 puis du 15 novembre 2024, à la demande des parties.

A l’audience du 15 novembre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] au paiement :

De la somme de 19759,99 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;De la somme de 3560,90 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1560,38 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;De la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

En défense, Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G], par l’intermédiaire de leur conseil, faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans ces conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent au tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 9] de l’intégralité de ses demandes, Dire et juger que l’action en recouvrement des charges antérieures au 18 janvier 2019 est prescrite ; Dire et juger que Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] sont redevables de charges échues à hauteur de 7033 euros, comptes arrêtés au 5 janvier 2024 ; Accorder à Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] l’échelonnement du règlement de leur dette sur 24 mois, compte tenu de leur situation et de leur bonne foi ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT de ses demandes de condamnation aux frais de recouvrement, de commandement, de dommages et intérêts et de condamnation aux frais de justice ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 9] à leur payer la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 2] [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT de sa demande de condamnation aux dépens ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 9] au dépens.

Par décision en date du 10 janvier 2025, une réouverture des débats a été ordonnée pour permettre à le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT de produire l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale permettant de s’assurer que les budgets correspondant aux appels de charges effectués à l’égard de Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] ont été approuvés et de permettre aux parties de formuler leurs observations sur ce point.

A l’audience du 10 février 2025, les parties, représentées, n’ont formulé aucune nouvelle demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 20 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Il convient de relever que si la mise en demeure ne vise pas précisément ni dans le courrier ni dans le décompte la somme due par Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] au titre des provisions telle que prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] ne relèvent pas ce point dans ses écritures, reconnaissant connaître les montants des dettes en fonction de leur nature.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la prescription

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La loi ELAN entrée en vigueur le 25 novembre 2018 a entendu réduire le délai de prescription en matière de droit de la copropriété de 10 ans à 5 ans dans la volonté de l’aligner sur le délai prévu par le droit commun.

L’article 2222 alinéa 2 du code civil prévoit qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne : toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats qu’y figurent des sommes dues au titre d’appel de charges pour la période du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2019. Or, les demandes pour cette période sont prescrites.

A l’examen de ce décompte pris au 1er janvier 2024, il apparait que Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] étaient redevables au 18 janvier 2019 de la somme de 8009.68€, laquelle est prescrite.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 9] explique que selon l’article 1342-10 du code de procédure civile, il convient d’imputer les paiements réalisés sur les dettes les plus anciennes. Or, cet article prévoit que les paiements s’imputent dans un premier temps, faute de précision sur cette imputation faite par le débiteur, sur les dettes échues puis sur celles que le débiteur a le plus d’intérêt à acquitter. Ainsi, le décompte en date du 1er janvier 2024 fait état de dettes échues bien postérieures à celles de la période du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2019 et il est clairement dans les intérêts de Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] que leurs paiements s’imputent sur des dettes plus récentes et pour autant échues.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 7 février 2019, 20 juin 2019, 7 octobre 2021, 4 juillet 2022, 22 décembre 2022 et 30 mars 2023, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mars 2023, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 25 février 2021,le relevé de compte arrêté au 1er janvier 2024 à la somme totale de 19580.63€ au titre des charges échues, le relevé des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour une somme de 1949.83€, le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 3052.20€, le contrat de syndic. Au regard de la somme de 8009.68€ prescrite, et des pièces versées aux débats, Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11570,95 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 1er janvier 2024.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 20 mars 2023, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 30 mars 2023 a voté le budget prévisionnel pour les exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Il convient donc de condamner Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] au paiement de la somme de 3052,20 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er avril 2024 au 30 septembre 2025.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 15 décembre 2023 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (commandements de payer non communiqués, lettre de relance ou mise en demeure) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] demandent des délais de paiements, expliquant que leur situation financière est difficile. Ils font état de problèmes de santé sans en justifier.

Ils versent aux débats un historique d’opérations bancaires lequel fait état de versements réguliers de 200€ par mois entre les mois de juin et novembre 2024.

Le total de la dette est de 11570,95€ au titre des charges échues au 1er janvier 2024, outre les 3052,20€ de provisions devenues exigibles.

le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT devraient donc être en mesure de payer une somme mensuelle de plus de 600€ en plus des charges mensuelles qui continuent de courir.

Or, au regard des revenus qui sont les leurs, ces sommes dépassent leurs capacités financières et sont bien supérieures à la somme de 200€ mensuelle qu’ils ont réussi à verser en fin d’année 2024.

Par conséquent, au vu de leurs explications, malgré leur apparente bonne foi, Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] ne se trouvent pas dans une situation matérielle leur permettant d’apurer le passif dans les délais prévus à l’article 1343-5 du code civil.

Sur la demande relative à l’exécution forcée

La demande de mise à la charge des frais potentiels d’exécution forcée est prématurée en l’état.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] qui succombent supporteront les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 9], les sommes suivantes :

—  11570,95 € au titre des charges de copropriété exigibles au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 20 mars 2023,

—  3052,20 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er avril 2024 au 30 septembre 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT de sa demande au titre des frais de recouvrement,

DEBOUTE Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] de leur demande de délais de paiement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 9] ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 2] [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [E] [L] et Madame [V] [G] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande de condamnation aux frais d’exécution forcée de la présente décision présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 9] ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT