Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p16 aud civile prox 7, 18 novembre 2025, n° 25/04657

TJ Marseille 18 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, rendant la demande de résiliation recevable.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant qu'ils étaient occupants sans droit ni titre.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires étaient redevables d'une somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute ouvrant droit à réparation.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné les locataires à payer une somme au titre des frais de justice, considérant l'issue favorable du litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p16 aud civ. prox 7, 18 nov. 2025, n° 25/04657
Numéro(s) :	25/04657
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 16 Septembre 2025

GROSSE :

Le 18 Novembre 2025

à M^e BRUMM & ASSOCIES

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04657 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YID

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Madame [D] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [C] [N]

né le 14 Décembre 2000 à [Localité 3] (SENEGAL), demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [B] [E] [M] [N]

née le 14 Juillet 1993 à [Localité 2] (SENEGAL), demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature électronique du 20 juillet 2023 avec prise d’effet au 24 juillet 2023, Monsieur [X] [O] et Madame [D] [O], représentés par leur mandataire NEXITY LAMY, ont consenti à Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] un bail portant sur un local à usage d’habitation avec stationnement intérieur sis [Adresse 6], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 680 euros, outre 170 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, Monsieur [X] [O] et Madame [D] [O] ont délivré à Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] un commandement de payer la somme de 1.801,56 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, Monsieur [X] [O] et Madame [D] [O] ont fait assigner Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 4], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;Ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;Les condamner solidairement au paiement de la somme de 4.459,41 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;Les condamner in solidum au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 16 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [X] [O] et Madame [D] [O], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et actualisé leur créance à la somme de 9.302,65 euros.

Cités à étude, Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La décision a été mise en délibéré le 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 20 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.801,56 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 décembre 2024.

Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] étant occupants sans droit ni titre depuis le 24 décembre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause (article VII) stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 24 décembre 2024 jusqu’au départ de Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] par remise des clés ou expulsion, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 921,71 euros actuellement, et de condamner Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] restent devoir la somme de 9.302,65 euros, à la date du 8 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] sont donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 9.302,65 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La demande au titre des frais d’exécution forcée, prématurée et hypothétique sera rejetée.

Au regard de l’issue du litige, il convient de les condamner in solidum à payer à Monsieur [X] [O] et Madame [D] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

Déclare la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2023 entre Monsieur [X] [O] et Madame [D] [O] d’une part, et Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] d’autre part, concernant le logement, situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] de libérer les lieux;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [X] [O] et Madame [D] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 921,71 euros à ce jour, à compter du 24 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne solidairement Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] à verser à Monsieur [X] [O] et Madame [D] [O] la somme de 9.302,65 euros décompte arrêté au 8 septembre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

Condamne Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Condamne Monsieur [Y] [N] et Madame [B] [N] in solidum à payer à Monsieur [X] [O] et Madame [D] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE