TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e JERVOLINO

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02144 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YMW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [U]

né le 19 Août 1986 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2014, la [Adresse 5] (HLM) Phocéenne d’Habitations a consenti à M. [D] [U] un bail d’habitation conventionné portant sur un appartement situé au [Adresse 2] dans le [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 322,24 euros, outre 142,37 euros de provisions sur charges

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [D] [U] le 22 décembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 068,11 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner en référé M. [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;son expulsion immédiate, et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est;sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3 699,24 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 8 mars 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charges en sus, indexée jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés ;sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, notamment la somme de 132,45 euros au titre du commandement de payer, .sa condamnation au montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article A 444-31 du Code de Commerce.

A l’audience du 9 janvier 2025, la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 3 699,24 euros au 29 février 2024, échéance du mois de février incluse.

M. [D] [U], bien que cité régulièrement par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

La requérante a été autorisée à transmettre un décompte actualisé de sa créance dans le temps du délibéré, ce qui a été fait le 15 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la qualité pour agir

La bailleresse justifie de sa qualité pour agir par la production d’une attestation notariée en date du 27 juillet 2017.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 mars 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 22 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 11 juillet 2014 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause et un délai de six semaines a été signifié le 22 décembre 2023 pour la somme en principal de 2 068,11 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 février 2024.

M. [D] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, M. [D] [U] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant du loyer augmenté des charges s’élève à la somme de 575,75 euros.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 575,75 euros peut être fixée provisoirement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner M. [D] [U] à son paiement.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [D] [U] est redevable des loyers et charges impayés.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [D] [U] reste devoir la somme de 8 889,30 euros, à la date du 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

M. [D] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [D] [U] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 8 889,30 euros, comptes arrêtés au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations, M. [D] [U] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d’exécution à venir, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2014 entre la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations, et M. [D] [U] concernant le logement, situé au [Adresse 2] dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 3 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de cinq cent soixante-quinze euros et soixante-quinze centimes (575,75 euros), indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 3 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux

CONDAMNE M. [D] [U] à verser à la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations, à titre provisionnel, la somme de huit mille huit cent quatre-vingt-neuf euros et trente centimes (8 889,30 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 31 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [D] [U] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution à venir ;

CONDAMNE M. [D] [U] à verser à la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations, une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente