TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Mai 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Février 2025

GROSSE :

Le 15 Mai 2025

à M^e Aouatef DUVAL ZOUARI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 Mai 2025

à M^e Michael ZERBIB

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06417 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SMP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BAYIT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par M. [R] [K], gérant – Venant aux droits de M. [T] [U],

élisant domicile : chez SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER, sous l’enseigne ACTIVE IMMO, dont le siège est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aouatef DUVAL ZOUARI, avocat au barreau de MARSEILLE

— EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, dénoncée le 26 août 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI BAYIT a fait assigner Madame [P] [N] devant le juge des contentieux et de la protection, et demande au tribunal de :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés aux obligations du locataire de paiement des loyers ; Condamner Madame [P] [N] au paiement de l’arriéré dû, soit la somme de 9728,25 euros comprenant le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance à hauteur de 167,55 euros ;Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [P] [N] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [P] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer charges en sus, ce jusqu’à complète libération des lieux ;Condamner Madame [P] [N] aux intérêts légaux à compter de l’assignation ;Condamner Madame [P] [N] à verser à la SCI BAYIT la somme de 1 000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens , ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d’expulsion, de garde meuble etc;Juger qu’à défaut de règlement spontané et en en d’exécution forcée, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire dans le cadre des émoluments des prestations mentionnées au numéro 128 du tableau 3-1 annexé à l’article R 444-3 du code de commerce devront être supportés par le défendeur ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la SCI BAYIT se prévaut d’un bail consenti le 18 février 1986, par Monsieur [T] [H] à Madame [P] [N], portant sur un appartement situé [Adresse 3] ; elle ajoute que le loyer mensuel actuel est de 659,99 euros et les provisions sur charges locatives de 200 euros par mois ;

Il indique être devenue propriétaire du bien donné à bail le 17 mars 2020;

La SCI BAYIT sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves à l’obligation de paiement des loyers et l’expulsion de la requise en faisant valoir la dette conséquence de 9560,70 euros au 1er juin 2024 ; elle fait valoir qu’un commandement de payer la somme en principal de 2579,04 euros a été signifiée le 31 octobre 2023 à Madame [P] [N] et est demeuré infructueux ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025, date à laquelle les parties ont été représentées par leur avocat respectif ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [P] [N] demande au juge des contentieux de la protection de :

Condamner la SCI BAYIT au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en l’état de la signification d’un commandement de payer et d’une assignation sans aucun fondement sérieux et du stress engendré par les agissements fautifs de la SCI BAYIT ;Condamner la SCI BAYIT au paiement d’une amende civile ;Condamner la SCI BAYIT au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Madame [P] [N] fait valoir qu’elle a été informée d’une saisie administrative notifiée par la DGFIP fondée sur le non-respect par la SCI BAYIT de ses obligations fiscales, et de son obligation à verser les loyers non plus à la SCI BAYIT mais auprès de la DGFIP ; elle fait valoir un courrier de la DGFIP qui rappelle que la SCI BAYIT est débitrice de la somme de 8418 euros ;

Madame [N] ajoute qu’elle verse tous les mois la somme de 659,99 euros aux impôts et que la SCI BAYIT est naturellement informée du manquement à ses obligations fiscales et du versement des loyers directement auprès de la DGFIP ;

Madame [N] fait valoir en outre que dès le 8 novembre 2023, elle a indiqué à la SCI requérante être à jour du règlement des loyers et de leur versement depuis le mois de juillet au trésor public SIP Marseille, que l’huissier ayant délivré le commandement de payer a indiqué le 9 novembre 2023 qu’il en informait la SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER gestionnaire du bailleur ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI BAYIT a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1372,70 euros en principal et oralement à l’audience à indiqué qu’il manquait toujours 200 euros et qu’elle n’avait pas les justificatifs des paiements;

Oralement, le conseil de Madame [N] fait valoir que la dette est soldée et qu’elle justifie avoir réglé les loyers des mois de janvier et févier 2025;

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I -Sur la recevabilité

La SCI BAYIT justifie, par l’acte authentique de vente reçu le 17 mars 2020 par Maître [E] [I] notaire à Marseille, être le propriétaire en pleine propriété du bien immobilier sis [Adresse 3] et partant de sa qualité à agir.

Dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation pour défaut de paiement des loyers est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience;

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 26 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

En outre, la SCI BAYI justifie du signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX le 2 novembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

Il s’ensuit que la SCI BAYIT est recevable en ses demandes ;

II-Sur le fond

Sur la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

Les relations des parties sont régies par la loi d’ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, qui, en son article 7, met à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus ;

L’article 1224 du Code civil prévoit quant à lui que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

La SCI BAYIT demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire pour manquement grave à l’obligation de paiement des loyers;

Il est acquis que les parties sont liés par un bail d’habitation portant sur le logement sis et que le loyer mensuel actuel s’élève à 659,99 euros ;

Il ressort du décompte joint au commandement de payer du 31 octobre 2023 qu’au 1er juillet 2023, le compte locatif est débiteur de 50,08 euros ; toutefois la bailleresse ne justifie pas de ce solde débiteur ;

Le décompte actualisé produit aux débats mentionne un solde débiteur de 1372,70 euros arrêté au 4 février 2025 et la SCI BAYIT a indiqué lors de l’audience que la locataire restait devoir la somme de 200 euros ;

Madame [P] [N] justifie avoir été informée par courrier du 26 juin 2023 d’une saisie administrative notifiée par la DGFIP fondée sur le non-respect par la SCI BAYIT de ses obligations fiscales, et de son obligation de verser les loyers directement auprès du SIP Marseille Borde  ;

Madame [N] établit par les déclarations de recette délivrée par le centre des finances publiques de [Localité 5] Borde produites aux débats, avoir versé au SIP [Localité 5] Borde, tous les mois à compter du mois d’août 2023 et jusqu’au 3 janvier 2024 inclus la somme de 659,99 euros, puis la somme de 668,53 euros au mois de février 2024, puis à compter du mois de mars 2024 jusqu’au mois de janvier 2025, la somme de 683,04 euros et enfin au mois de février 2025 la somme de 689,66 euros ;

De surcroît, la SCI BAYIT ne justifie pas par le seul décompte produit aux débats que Madame [P] [N] reste redevable de la somme de 200 euros ;

Il s’ensuit qu’aucun manquement grave à l’obligation de paiement des loyers et charges ne peut être reproché à Madame [P] [N] et la SCI BAYIT sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à obtenir la résiliation judiciaire du bail liant les parties, et de ses demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de Madame [P] [N] et le paiement d’indemnités d’occupation ;

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Il ressort des développements susvisés que la SCI BAYIT n’établit pas par le décompte produit aux débats que Madame [P] [N] est redevable de la somme de 200 euros au 13 février 2025 ;

Il s’ensuit que la SCI BAYIT sera déboutée de sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés ;

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages – intérêts qui seraient réclamés ».

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [P] [N] justifie avoir, dès le 8 novembre 2023 après avoir reçu le commandement de payer du 31 octobre 2023, indiqué à la SCI requérante, être à jour du règlement des loyers et de leur versement depuis le mois de juillet au trésor public SIP Marseille, et que le commissaire de justice ayant délivré le commandement de payer a indiqué le 9 novembre 2023 qu’il en informait la SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER gestionnaire du bailleur ;

La SCI BAYIT a néanmoins choisi d’assigner Madame [P] [N] en résiliation du bail pour manquements graves et répétés à son obligation de paiement ;

L’engagement d’une procédure judiciaire dans ce contexte justifie d’allouer à Madame [P] [N] qui a nécessairement subi un stress engendré par la présente procédure la menaçant d’expulsion, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur l’amende civile

Le comportement procédural abusif de la SCI BAYIT doit être sanctionné par le paiement d’une amende civile de 500 euros

Sur les demandes accessoires

La SCI BAYIT qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile et sera déboutée de ses demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au titre de l’article R 444-3 du code de commerce;

L’équité commande en outre de condamner la SCI BAYITà payer à Madame [P] [N] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement ; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter ;

PAR CES MOTIFS :

Le Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI BAYIT recevable en ses demandes ;

DEBOUTE la SCI BAYIT de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI BAYIT à payer à Madame [P] [N] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI BAYIT à une amende civile de 500 euros ;

CONDAMNE la SCI BAYIT à payer à Madame [P] [N] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI BAYIT aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SCI BAYIT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande au titre de l’article R 444-3 du code de commerce;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE