TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mars 2025

à M^e Emilie GOGUILLOT

Le 28 mars 2025

à M^e Laurence HENRY

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01968 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4XWK

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [M]

né le 12 Juillet 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [H] [L] [W]

née le 21 Mai 1971 , demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représentée par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, dénoncé au préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 22 mars 2024, Monsieur [G] [M] a fait assigner en référé Madame [K], [H], [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Madame [K], [H], [L] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués avec si besoin est, le concours de la force publique ;sa condamnation à payer à Monsieur [M] la somme provisionnelle de 2469 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 février 2024avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 14 novembre 2023sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 290 euros correspondant au montant du dernier loyer charges incluses, jusqu’à la reprise effective des lieux ;sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2023.

Monsieur [G] [M] se prévaut d’un bail meublé en colocation consenti le 1er septembre 2019 à Madame [K], [H], [L] [W] pour une des chambres de la maison dont il est propriétaire sise [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 250 euros outre 40 euros de provision sur charges;

Il fait valoir que des loyers et charges sont demeurés impayés et qu’en conséquence un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [K], [H], [L] [W], le 14 novembre 2023, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1719 euros en principal.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2024 et après trois renvois a été retenue à l’audience du 30 janvier 2025 ;

A l’audience, Monsieur [G] [M] et Madame [K], [H], [L] [W] ont été représentés par leur avocat respectif ;

Suivant conclusions soutenues à l’audience, Madame [K], [H], [L] [W] demande au juge des référés de :

A titre principal

rejeter l’ensemble des demandes en raison de contestations sérieuses et dire n’y avoir lieu à référécondamner Monsieur [G] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la lois du 10 juillet 1991 à verser au conseil de la défenderesse sous réserve de renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 1500 euros et le condamner aux dépensA titre subsidiaire

ramener la dette à de plus justes proportionssuspendre les effets de la clause résolutoire accorder à Madame [W] les plus larges délais soit 36 mois pour apurer sa detteA titre infiniment subsidiaire

Accorder les délais de grâce les larges à Madame [W] avant toute expulsion

A titre reconventionnel

Condamner Monsieur [M] à verser la provision de 17400 euros à Madame [W] au titre des loyers perçusCondamner Monsieur [M] à verser la provision de 10000 euros à Madame [W] au titre du trouble de jouissanceOrdonner la compensation avec la dette retenue

En tout état de cause

Rejeter en équité la demande au titre des frais irrépétibles et des dépensSuspendre l’exécution provisoire

Madame [W] fait valoir l’existence de contestations sérieuses affectant le bail d’habitation qui mentionne une chambre de 14m2 alors que l’enquête du service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 3] du 2 avril 2024 a confirmé que la chambre occupée a une surface non réglementaire de moins de 9m2 ; elle en conclut que son consentement a été vicié et souligne qu’aucun état des lieux d’entrée n’est produit ;

Elle fait valoir en outre qu’aucun contrat de location contrevenant aux dispositions de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 qui imposent une surface habitable d’au moins 9 m2 ne peut valablement être signé, que le bail a un contenu illicite ; elle ajoute que le cabanon contenant ses affaires a été vidé ;

La défenderesse conteste avoir eu accès à une chambre contigüe et soutient que ce n’est que le 20 août 2024 que M. [M] a délivré à Mme [W] la clé de la chambre mitoyenne et que le constat du 20 août 2024 démontre que cette chambre est vide ; elle fait valoir que les attestations produites établies par des colocataires avec lesquels elle a eu des difficultés ne sauraient être prises en compte ;

Madame [W] fait en outre valoir que la dette locative se heurte à une contestation sérieuse en soutenant que le logement était indécent et inhabitable et qu’en conséquence le bailleur ne peut se prévaloir d’aucune dette ; elle souligne que depuis l’intervention d’un nouveau bail le 20 août 2024, elle règle l’intégralité du loyer ;

Sur les demandes reconventionnelles, Madame [W] soutient que de nombreux désordres affectent le logement et que fait d’avoir donné en location un logement indécent, interdit à la location caractérise le trouble de jouissance subi par Mme [W] et qu’en conséquence les loyers perçus indûment entre le 1er septembre 2019 et le 20 août 2024 doivent être restitués soit 17400 euros, et qu’en raison de l’absence de travaux aggravant la situation d’insalubrité sa demande de provision à hauteur de 10000 euros est justifiée ;

Au soutien de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, Mme [W] fait valoir sa bonne et sa situation qui lui permet de rembourser sur 36 mois la dette qui sera retenue ;

Enfin, elle sollicite des délais pour quitter les lieux à titre infiniment subsidiaire en faisant valoir qu’elle perçoit le RSA, doit faire face à une situation psychologique difficile et qu’un accompagnement social doit être mis en place ;

Suivant conclusions en réponse n°2 soutenues à l’audience, Monsieur [G] [M] réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3679 euros au 27 janvier 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 250 euros, la condamnation aux dépens comprenant les frais du commandement de payer, le coût de la sommation du 7 novembre 2024 et du procès-verbal de constat du 8 janvier 2025 et demande au juge des référés de :

Constater que les demandes formulées par Monsieur [M] ne se heurtent à aucune contestation sérieuseRejeter les demandes de condamnation à la somme provisionnelle de 10000 euros à titre de dommages et intérêts comme étant infondées et non justifiéesRejeter les demandes de condamnation provisionnelles tendant à voir restituer l’entièreté des loyers perçus entre le 1er septembre 2019 et le 24 août 2024, soit 17400 euros comme étant infondée en raison de l’existences de contestations sérieusesRejeter les demandes de compensationRejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions présentées par Madame [W] à l’encontre de M. [M]

Le requérant fait valoir que l’entièreté des travaux prescrits par le SCHS de la Ville de [Localité 3] ont été effectués et constatés suivant procès-verbal du 8 janvier 2025 et qu’il produit toutes les factures ;

Monsieur [M] soutient en réplique aux conclusions adverses que le bail signé mentionne une chambre de 14 m2 qui représente en réalité les deux pièces occupées par la requise dont une de 9m2 ; il indique que cette occupation est confirmée par deux anciens locataires ainsi que par le procès-verbal de constat du 20 août 2024 dans la mesure où Mme [W] a pu ouvrir la porte de la seconde pièce avec sa propre clé ; il souligne qu’il est étonnant que Mme [W] ait signé un bail mentionnant une chambre de 14 m2 si elle ne disposait que d’une seule pièce de 6,30m2 et qu’elle n’a rien signalé à son bailleur avant de recevoir un commandement de payer alors qu’elle occupe le logement depuis 5 ans ;

Monsieur [M] fait valoir en outre qu’il n’a jamais contesté que Mme [W] occupait deux pièces contigües et que le 9 septembre 2024 il l’a informée qu’il allait engager des travaux de mise en conformité des lieux loués et a proposé à sa locataire de mettre à sa disposition la chambre d’en face de 15 m2 pendant la durée des travaux ; qu’il a été contraint de délivrer à Mme [W] une sommation le 7 novembre 2024 celle-ci n’ayant pas donné suite à sa proposition ;

Le requérant souligne qu’il a tout mis en œuvre pour remédier à l’intégralité des désordres relevés le 16 avril 2024 ;

Il conclut que le moyen tiré de l’indécence et l’insalubrité du logement ne constitue pas une contestation sérieuse à la validité du commandement de payer et que Mme [W] ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution justifiant les impayés du commandement de payer, que la clause résolutoire est acquise au 14 janvier 2024 ;

Sur la contestation sérieuse opposée à la dette locative, Monsieur [M] fait valoir les mêmes arguments ;

Sur la prétendue existence d’un nouveau bail à compter du 20 août 2024, Monsieur [M] rappelle que Mme [W] a toujours occupé les deux pièces contigües, que Mme [W] ne rapporte pas la preuve que la clé de la 2ème chambre lui a été donnée à ce moment là ; il ajoute que le relogement temporaire durant les travaux ne saurait valoir nouveau bail ;

Sur les versements effectués depuis le 20 août 2024, Monsieur [M] fait valoir que seuls 5 virements ont été effectués et que la défenderesse reste redevable de la somme de 3679 euros et qu’il n’y a aucune contestation sérieuse sur ce montant ;

Sur les demandes reconventionnelles, Monsieur [M] soutient que ces demandes sont infondées et que la somme de 17400 euros réclamée se heurte à des contestations sérieuses;

Monsieur [M] s’oppose aux demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement en faisant valoir qu’il a fait droit à toutes les réclamations de sa locataire qui a eu des soucis avec les autres colocataires si bien que certains ne sont pas restés dans les lieux et qu’elle omet d’indiquer qu’elle a pris possession d’un cabanon au fond du jardin pour entreposer des affaires et installé un cadenas sans autorisation du bailleur ; il en conclut que Mme [W] est de mauvaise foi et particulièrement mal fondée à formuler ces demandes ;

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 mars 2024 a été dénoncée le 22 mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 30 janvier 2025 ;

Il est rappelé que le signalement de la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques ;

Enfin, Monsieur [G] [M] justifie par l’attestation établie le 27 avril 2015 par Maître [R] [V], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

En conséquence, Monsieur [G] [M] est recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur l’existence de contestations sérieuses

Il est rappelé en effet qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la nullité d’un bail. Il peut en revanche apprécier si au vu de des éléments produits, les demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce Madame [W] fait valoir l’existence de contestations sérieuses affectant le bail d’habitation qui mentionne une chambre de 14m2 alors que l’enquête du service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 3] du 2 avril 2024 a confirmé que la chambre occupée a une surface non réglementaire de moins de 7m2 ; elle en conclut que son consentement a été vicié ;

Monsieur [M] soutient que le bail signé mentionne une chambre de 14 m2 mais qui représente en réalité les deux pièces occupées par la requise dont une de 9m2 ;

La défenderesse conteste avoir eu accès à une chambre contigüe et soutient que ce n’est que le 20 août 2024 que M. [M] a délivré à Mme [W] la clé de la chambre mitoyenne;

Il ressort du contrat de bail signé par les parties que Monsieur [M] a consenti à Madame [W] la location d’une chambre de 14m2 sans plus de précisions et aucun état des lieux d’entrée qui pourrait apporter d’autres éléments n’est produit aux débats ;

Il est relevé que s’agissant du dol, aucune pièce produite ne démontre des mensonges ou des manœuvres de la part du bailleur, Madame [W] ayant signé le bail en connaissance de cause et ayant pu aisément se rendre compte que la superficie ne correspondait pas avec celle mentionnée dans le bail ;

Et force est de constater qu’elle ne produit aucune réclamation qu’elle aurait adressée à son bailleur concernant la mise à disposition d’une chambre de 6,30m2 et non de 14m2 ;

Toutefois cette absence de réclamation ne saurait établir la réalité de la location d’une chambre de 14m2.

De surcroît, il ressort du rapport du service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 3] en date du 15 avril 2024 que l’inspecteur de salubrité a confirmé que la chambre occupée par Mme [W] a une surface non réglementaire de moins de 7m2, et une configuration exigüe, cette pièce ne pouvant être considérée comme pièce principale et a proposé à Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône d’établir un arrêté de traitement de l’insalubrité prescrivant l’interdiction définitive d’occuper les lieux aux fins d’habitation ;

Il est établi que Monsieur [M] a été informé de cette visite et de ce rapport par courrier du 14 mai 2024 des services de la Préfecture et que ce n’est que le 22 août 2024 que par l’intermédiaire de son avocat, Monsieur [M] affirme que Mme [W] disposait de deux pièces d’une surface totale de 14m2, le propriétaire s’engageant par ailleurs à effectuer tous les travaux de mise en conformité du logement;

Il est relevé que ce courrier de réponse intervient quelques jours après que M. [M] a reçu un courrier de Mme [W], le 14 août 2024 dans lequel celle-ci demande à son bailleur de lui «  fournir une attestation écrite pour relogement confirmant son accord pour aménager la pièce de 9m2 porte à droite au premier étage, accès jardin privé, garder la pièce de 7m2 face couloir comme stockage… »

De surcroît, le procès-verbal de constat du 20 août 2024 produit aux débats par Mme [W] établi que la 2ème pièce de 9m2 est libre d’accès sans effets personnels, le commissaire de justice mentionnant que Mme [W] « ouvre cette pièce avec la clef qui lui a été remise par le propriétaire » formulation ambigüe;

Si Monsieur [M] produit deux attestations établies par des anciens colocataires, il reconnait que Mme [W] a rencontré des difficultés avec ses anciens colocataires ;

En outre, un contrat de location méconnaissant les dispositions de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 qui imposent une surface habitable d’au moins 9 m2 a nécessairement une incidence sur la délivrance d’un commandement de payer, aucun loyer ne pouvant être réclamé dans ce cas ainsi que sur la dette réclamée;

Il ressort des développements susvisés que le débat sur le contenu du bail liant les parties et sur sa licéité méritent un débat au fond;

Il s’ensuit que les demandes de Monsieur [M] [G] se heurtent à l’existence de contestations sérieuses et qu’il en est nécessairement de même des demandes de Madame [W];

Il sera dès lors dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

Sur les demandes accessoires :

Chacune des parties supportera les dépens qu’elle a exposés dans la présente procedure;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties qui seront déboutées de leur demande de ce chef;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

DECLARONS Monsieur [G] [M] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes tant formulées par Monsieur [G] [M] que par Madame [K], [H], [L] [W] ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes réciproques au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE