MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 16 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 24/01416 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SXW7

NAC: 70C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 16 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

ASSESSEURS : Madame LOUIS, Vice-Président

Madame BLONDE, Vice-Présidente

GREFFIER lors du prononcé :Madame CHAOUCH

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 17 Mars 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame POUYANNE

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A. SNCF RESEAU, prise en la personne de son Dirigeant, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

DEFENDEUR

M. [G] [Y], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Prudence MOITAUX, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 554

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-013681 du 03/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 23 décembre 2009, M. [G] [Y] a acquis un fonds artisanal d’un garage automobile dont l’enseigne commerciale est GARAGE NUGO, le local d’exploitation étant situé sur une parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 3], située [Adresse 2].

Par acte du 7 décembre 2022, la SA SNCF RESEAU a acquis une unité foncière supportant deux bâtiments industriels, située [Adresse 2], constituée de trois parcelles cadastrées section AT n° [Cadastre 3], [Cadastre 10] et [Cadastre 9].

Par courrier du 17 janvier 2024, la SA SNCF RESEAU a, par l’intermédiaire de son Conseil, mis en demeure M. [G] [Y] de libérer les lieux dans le délai d’un mois.

M. [G] [Y] s’est maintenu dans les lieux, le litige portant sur l’existence contestée d’un bail commercial entre les parties.

*****

Par requête déposée au greffe le 1er mars 2024, la SA SNCF RESEAU a demandé l’autorisation d’assigner à jour fixe M. [G] [Y].

Par ordonnance du 1er mars 2024, la SA SNCF RESEAU a été autorisée à l’assigner avant le 1er avril 2024 pour l’audience du 27 mai 2024.

Par acte du 5 mars 2024, elle l’a assigné.

Aux termes de son assignation, la SA SNCF RESEAU demandait au Tribunal de :

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location d’emplacement de parking du 1er janvier 2010,Ordonner l’expulsion de M. [G] [Y] entrepreneur individuel exploitant sous l’enseigne commerciale GARAGE NUGO, des lieux objet du contrat de location de garage sis [Adresse 6], ainsi que de tout occupant de son chef, et de ses dépendances, et sous astreinte de 300 euros par jour de retard,Autoriser la SA SNCF RESEAU à faire enlever, transporter et séquestrer, par un Commissaire de justice et dans un lieu approprié, les biens meubles, le matériel et tous les équipements trouvés sur place aux frais et risques de M. [G] [Y],Condamner M. [G] [Y] à payer à la SA SNCF RESEAU la somme de 4.800 euros HT au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, à parfaire à la date du jugement à intervenir,Fixer une indemnité d’occupation, pour la période postérieure à la résiliation du bail, d’un montant équivalent au double du loyer conformément aux dispositions contractuelles, et ce jusqu’à la libération des lieux,Condamner M. [G] [Y] à payer à la SA SNCF RESEAU une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Un protocole d’accord a été signé le 6 juin 2024 entre les parties selon lequel M. [G] [Y] s’engage à quitter les lieux au plus tard le 15 juin 2024 et la SA SNCF RESEAU consent à lui verser la somme de 20.000 euros.

M. [G] [Y] a déménagé son activité professionnelle le 14 juin 2024, mais les parties sont en désaccord quant à l’exécution des autres obligations contenues au protocole d’accord.

M. [G] [Y] n’a conclu pour la première fois que postérieurement à la signature de la transaction, le 17 octobre 2024.

*****

Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 janvier 2025, et soutenues oralement, la SNCF RESEAU demande au Tribunal de :

Déclarer que M. [G] [Y] entrepreneur individuel exploitant sous l’enseigne commerciale GARAGE NUGO, a quitté les lieux occupés sans droit ni titre sis [Adresse 7] M. [G] [Y] à payer à la SNCF RESEAU la somme de 7.000 euros HT au titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2023 au 14 juin 2024,Condamner M. [G] [Y] à payer à la SNCF RESEAU une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens.

Elle explique que M. [G] [Y], qui prétend avoir vidé les lieux en exécution du protocole, passe ainsi sous silence le fait qu’il a occupé l’ensemble du site pendant plusieurs années, et le fait que si l’entrepôt était vide de tout bien, cela ne concernait en rien les extérieurs encombrés de pneus, carcasses de bateau, de voitures et d’immondices. Selon elle, il est précisé dans le protocole que la libération effective des lieux s’entend de l’intérieur comme de l’extérieur, si bien qu’elle n’a pas procédé à son obligation de payer la somme de 20.000 euros et a maintenu l’instance.

En ce qui concerne les dommages et intérêts demandée par M. [G] [Y] à hauteur de 3.000 euros, elle indique qu’aucun paiement n’est du en l’absence de libération effective des lieux, si bien qu’il ne peut se prévaloir de l’absence de paiement pour fonder sa demande, d’autant que la preuve d’un préjudice, dans son principe comme dans son quantum, n’est pas rapportée.

Elle ajoute que M. [G] [Y] demande une indemnité d’éviction de 50.000 euros sur le fondement de l’article L. 145-14 du Code de commerce, prétendant être titulaire d’un bail commercial après avoir acheté le droit au bail dans le cadre de l’acquisition du fonds artisanal par acte du 23 décembre 2009. Elle estime qu’il donne une interprétation erronée de l’article 1377 du Code civil, qui prévoit que l’enregistrement d’un acte lui donne date certaine, et non qu’il prolonge sa validité. En outre, elle fait valoir que le propriétaire précédent a consenti un engagement de location d’un emplacement de garage pour véhicule sur la parcelle [Cadastre 11] au profit de M. [G] [Y] sous l’enseigne GARAGE NUGO, ce contrat de location étant soumis aux article 1713 à 1750 du Code civil et non au statut des baux commerciaux. Elle ajoute que ce contrat ne lui est quoi qu’il en soit pas opposable, l’ordonnance d’expropriation éteignant par elle-même et à sa date tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. En ce qui concerne le quantum, elle indique que M. [G] [Y] demande 50.000 euros à titre forfaitaire, sans aucun justificatif.

Enfin, la SA SNCF RESEAU ne comprend pas le refus de M. [G] [Y] de payer une indemnité pour son occupation durant l’année 2023 puis jusqu’au 14 juin 2024.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 26 février 2025 et soutenues oralement, M. [G] [Y] demande au Tribunal de :

Constater l’inexécution par la société SNCF RESEAU de ses engagements au titre du protocole transactionnel signé le 6 juin 2024 par les parties,En conséquence, condamner la société SNCF RESEAU à verser à Monsieur [Y] la somme de 20.000 euros en exécution du protocole transactionnel signé par les parties le 6 juin 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner la société SNCF RESEAU à verser à Monsieur [Y] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le non-respect des termes de l’accord transactionnel,A titre subsidiaire : Juger que Monsieur [Y] a droit à une indemnité d’éviction, Juger que le refus de la SNCF RESEAU au paiement d’une indemnité d’éviction n’est fondé sur aucun motif grave et légitime,Condamner la société SNCF RESEAU à verser à Monsieur [Y] la somme de 50.000 euros à titre d’indemnité d’éviction,En tout état de cause : Débouter la société SNCF RESEAU de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,Condamner la société SNCF RESEAU à payer à Monsieur [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la société SNCF RESEAU aux entiers dépens.

Il explique qu’aux termes des dispositions de l’article 2044 du Code civil, chaque partie a fait des concessions réciproques, si bien qu’elles ont signé une transaction le 6 juin 2024. Il indique avoir libéré les lieux, ce qui ressort du constat du Commissaire de justice du 14 juin 2024. Il ajoute avoir été autorisé par la SA SNCF RESEAU à retourner sur les lieux le 5 juillet 2024 pour prendre des photos, qui montrent que l’intérieur comme l’extérieur sont vides. Il considère que la SA SNCF RESEAU prétend qu’il n’a pas libéré l’extérieur uniquement pour ne pas procéder au paiement de la somme de 20.000 euros, produisant des photos non datées, non localisées, non circonstanciées, ajoutant que les déchets et la camionnette brûlée qui apparaissent sur les photos sont en face de la carrosserie LES YRIS et non du local qu’il louait. Il fait valoir en effet que sur la parcelle étaient présentes, en plus de son entreprise individuelle, deux sociétés exerçant l’activité d’entretien et de réparation de véhicules automobiles légers, et une société exerçant l’activité de travaux de menuiserie métallique et serrurerie. Il indique que selon son attestation d’assurance, il ne louait que 100 m², et que l’acte de cession à la SA SNCF RESEAU stipule que l’immeuble est « pour partie » loué en vertu d’un bail commercial au garage NUGO. Enfin il relève l’incohérence de produire des photos prétendument datées du 8 août 2024 en lui reprochant les encombrants alors qu’il a quitté les lieux le 14 juin 2024.

En application de l’article 1231-1 du Code civil, la SA SNCF RESEAU n’ayant pas exécuté son obligation de payer la somme de 20.000 euros, lui a causé un préjudice, le contraignant à cesser toute activité, à entreposer son matériel, et à subir un préjudice moral, raison pour laquelle il réclame la somme de 3.000 euros.

A titre subsidiaire, il demande une indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-14 du Code de commerce, dans la mesure où l’acte de cession du 7 décembre 2022 à la SA SNCF RESEAU stipule expressément que l’immeuble cédé lui est pour partie loué en vertu d’un bail commercial du 1er janvier 2010, l’acquéreur déclarant faire son affaire personnelle de cette situation locative et prendre à sa charge toute éventuelle indemnité d’éviction due au locataire. Il estime que nier l’existence d’un bail commercial de la part de la SA SNCF RESEAU relève de la mauvaise foi. Il ajoute que l’acte de cession du fond artisanal du 23 décembre 2009 mentionnait ce bail commercial, M. [G] [Y] et le propriétaire concluant un nouveau bail commercial en attendant l’enregistrement de la cession du fonds qui a eu lieu le 18 janvier 2010. Il rappelle que la SA SNCF RESEAU, nouveau bailleur, lui a notifié un congé avec préavis d’un mois le 5 décembre 2023, qu’il a quitté les lieux le 14 juin 2024 et que cette éviction lui a nécessairement causé un préjudice important, impliquant des dépenses et M. [G] [Y] ne pouvant trouver de local équivalent pour continuer son activité.

Enfin, il considère que la SA SNCF RESEAU ne peut d’un côté prétendre que le bail a été résolu de plein droit du fait de la cession du 7 décembre 2022, et dans le même temps lui réclamer un arriéré de loyers et charges.

*****

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 1104 du Code civil dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

L’article 2044 du même code dispose : « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit. »

L’article 2052 du même code dispose : « La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet. »

Lorsqu’en cours d’instance les parties mettent fin au litige par une transaction, la juridiction saisie est compétente pour en ordonner l’exécution.

En l’espèce, le Tribunal a été saisi à la suite de l’assignation délivrée à la demande de la SA SNCF RESEAU à M. [G] [Y] le 5 mars 2024.

L’affaire a été appelée le 27 mai 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois en raison de la rédaction et de l’exécution du protocole d’accord du 6 juin 2024.

Les demandes initiales étaient en substance les suivantes :

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location d’emplacement de parking du 1er janvier 2010,Ordonner l’expulsion de M. [G] [Y] des lieux ainsi que de tout occupant de son chef, et de ses dépendances, et sous astreinte de 300 euros par jour de retard,Autoriser la SA SNCF RESEAU à faire enlever, transporter et séquestrer, par un Commissaire de justice et dans un lieu approprié, les biens meubles, le matériel et tous les équipements trouvés sur place aux frais et risques de M. [G] [Y],Condamner M. [G] [Y] à payer à la SA SNCF RESEAU la somme de 4.800 euros HT au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, à parfaire à la date du jugement à intervenir,Fixer une indemnité d’occupation, pour la période postérieure à la résiliation du bail, d’un montant équivalent au double du loyer conformément aux dispositions contractuelles, et ce jusqu’à la libération des lieux.

L’objet de la transaction, qui relate expressément en préambule l’instance en cours et les demandes contenues à l’assignation, est de « mettre fin, de manière définitive, globale et irrévocable au différend ayant pu exister entre les parties et découlant des faits énoncés en préambule ».

M. [G] [Y] s’engage, en contrepartie des engagements de la SA SNCF RESEAU, à libérer les lieux de toute occupation et encombrant avant le 15 juin 2024, et reconnaît ne plus rien avoir à réclamer à la SA SNCF RESEAU au titre de son éviction.

De son côté, la SA SNCF RESEAU s’engage, en contrepartie des engagements de M. [G] [Y], à régler à celui-ci la somme de 20.000 euros à titre d’indemnité transactionnelle, et à se désister de son action à son encontre actuellement en cours devant le Tribunal judiciaire de Toulouse (RG n° 24/01416) après constat de la complète et satisfactoire libération des lieux.

La SA SNCF RESEAU renonce définitivement et irrévocablement à toutes réclamations, plaintes, demandes, prétentions, actes d’exécution, instances ou action, de quelque nature que ce soit, pour quelque motif et sur quelque fondement que ce soit, liés directement ou indirectement aux relations que les parties ont entretenues et aux faits exposés en préambule.

Il est précisé que le règlement de la somme de 20.000 euros sur le compte bancaire de M. [G] [Y] dont le RIB est annexé à l’acte se fera par virement au jour de la libération effective des lieux qui sera constatée comme complète et satisfactoire devant huissier de justice et qu’en cas contraire, la somme promise ne pourra être versée et l’instance sera maintenue.

Il est également précisé que la libération complète sera entendue comme présentant l’intérieur du bâti et l’extérieur de la parcelle débarrassée de tous encombrements, meubles véhicules, outils, matériels et matériaux, relatifs à l’occupation des lieux par M. [G] [Y] et son activité de garage automobile.

La transaction qui a été signée par les parties en connaissance de cause, avec l’assistance de leurs Conseils respectifs, dont ni la validité ni le contenu équilibré ne sont contestés, vaut accord définitif, raison pour laquelle il est expressément stipulé que « sous réserve de la parfaite exécution des présentes, chacune des partie se déclare remplie de l’intégralité de ses droits, à quelque titre que ce soit, s’agissant des points objet de la présente transaction, et plus généralement tout ce qui concerne les contestations nées ou à naître entre les Parties au titre des faits exposés en préambule ».

Compte tenu des dispositions du Code civil, de l’interprétation qui en est faite par la jurisprudence et du contrat dont les concessions réciproques viennent d’être rappelées, le Tribunal n’est donc plus que le juge de l’exécution de la transaction, étant rappelé que la transaction fait obstacle à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Les demandes étrangères à l’exécution de la transaction seront déclarées irrecevables, soit en ce qui concerne la SA SNCF RESEAU, la demande de condamnation de M. [G] [Y] à lui payer la somme de 7.000 euros HT au titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2023 au 14 juin 2024.

En ce qui concerne M. [G] [Y], seront déclarées irrecevables les demandes de condamnation de la SA SNCF RESEAU à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le non-respect des termes de l’accord transactionnel, et la somme de 50.000 euros à titre d’indemnité d’éviction.

En ce qui concerne l’exécution de la transaction, il ressort d’un procès-verbal de constat du 14 juin 2024 que M. [G] [Y] a effectivement quitté les lieux, dans la mesure où il n’y exerce plus d’activité, l’intérieur du local étant débarrassé et aucun matériel nécessaire à la profession de garagiste ne s’y trouvant plus. En revanche, il ressort de ce procès-verbal que des déchets, encombrants, matériaux demeurent sur place, à l’intérieur comme à l’extérieur. Les photos produites par M. [G] [Y] du 5 juillet 2024 ne sont pas probantes, dans la mesure où elles ne montrent les lieux que très partiellement, si on compare ces photos à celles qui ont été prises par le Commissaire de justice. Les photos produites par la SA SNCF RESEAU ne sont pas plus probantes, dans la mesure où elles ne sont ni datées ni localisées.

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation, si bien que M. [G] [Y] qui prétend avoir eu l’autorisation d’aller prendre des photos sur les lieux le 5 juillet 2024, aurait dû faire dresser un procès-verbal de constat.

Néanmoins, la SA SNCF RESEAU reconnaît dans le dispositif de ses dernières conclusions soutenues oralement que M. [G] [Y] a quitté les lieux, sans précision de date, sans réserve quant aux encombrants et déchets en partie extérieure. Elle ne demande d’ailleurs plus, comme elle le faisait dans son assignation, à être autorisée à faire enlever, transporter et séquestrer, par un Commissaire de justice et dans un lieu approprié, les biens meubles, le matériel et tous les équipements trouvés sur place aux frais et risques de M. [G] [Y].

Par conséquent, les lieux doivent être considérés comme libérés, en exécution de la transaction du 6 juin 2024.

M. [G] [Y] affirme avoir quitté les lieux, ce qui implique les avoir débarrassés de tous les encombrants de son chef, à l’intérieur comme à l’extérieur, le 14 juin 2024, ce qui est inexact au regard du procès-verbal dressé par le Commissaire de justice du même jour.

La date est donc incertaine, mais il n’en demeure pas moins que le fait est établi, et que la SA SNCF RESEAU s’est engagée aux termes de la transaction du 6 juin 2024 à procéder au paiement de la somme de 20.000 euros au jour de la libération effective des lieux.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer à M. [G] [Y] la somme de 20.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025, jour de la notification de ses conclusions par lesquelles elle indique dans son dispositif que M. [G] [Y] a quitté les lieux, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour à compter du premier jour suivant un délai de deux mois après la signification du présent jugement.

La SA SNCF RESEAU sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qu’elle a initiée.

En considération de l’équité et de la mauvaise foi réciproque des parties dans l’exécution de la transaction, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition du greffe :

Déclare irrecevable la demande de la SA SNCF RESEAU de condamnation de M. [G] [Y] à lui payer la somme de 7.000 euros HT au titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2023 au 14 juin 2024 ;

Déclare irrecevable la demande de M. [G] [Y] de condamnation de la SA SNCF RESEAU à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déclare irrecevable la demande de M. [G] [Y] de condamnation de la SA SNCF RESEAU à lui payer la somme de 50.000 euros à titre d’indemnité d’éviction ;

Dit que M. [G] [Y] entrepreneur individuel exploitant sous l’enseigne commerciale GARAGE NUGO, a quitté les lieux sis [Adresse 5] [Localité 12] [Adresse 1]) en exécution de la transaction du 6 juin 2024 ;

Condamne la SA SNCF RESEAU à payer à M. [G] [Y] la somme de 20.000 euros en exécution de la transaction du 6 juin 2024, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour à compter du premier jour suivant un délai de deux mois après la signification du présent jugement ;

Dit que la somme de 20.000 euros portera intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 ;

Condamne la SA SNCF RESEAU aux entiers dépens de l’instance ;

Dit qu’il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du président et du greffier.

Le Greffier Le Président