TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Septembre 2025

N° RG 25/00641 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ANM

PARTIES :

DEMANDEURS

S.C.P. AJILINK [K]-BONETTO,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

S.D.C. [Adresse 3],

représenté par son administrateur provisoire, la SCP AJILINK AVAZERO-BONETTO, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. C & E IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Delphine CASALTA de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble du [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille du 23 janvier 2023, la SCP Ajilink prise en la personne de M. [W] [Y] a été désigné administrateur provisoire dudit immeuble, pour une durée de 12 mois.

Par lettre du 18 juin 2024, l’administrateur provisoire a sollicité de la SAS C&E Immobiliers un certain nombre de pièces manquantes.

Par acte de commissaire de Justice du 6 mars 2025, la SCP Ajilink [K] Bonetto et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire en exercice ont fait assigner la SAS C&E Immobilier devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé aux fins notamment de la condamner à leur remettre des documents sous astreinte.

A l’audience du 5 septembre 2025, la SCP Ajilink [K] Bonetto et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire en exercice, représentés par leur conseil, déposent des conclusions auxquelles il convient de se référer et demandent de :

Condamner la SAS C&E Immobilier à leur remettre, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les pièces suivantes : PV AG 2020 + les AR + Les feuilles de présence + PV AG validant les comptes 202 ; Convocations des AG 23.04.2018 + 11.03.2021 + 22.06.2021 et les convocations antérieures à 2018 + les AR ; Les états des dépenses 2018, Les factures des exercices avant 2019 ;Les grands livres avant 2018 ; Les rééditions individuelles des comptes avant 2019 ; Condamner la SAS C&E Immobilier à payer aux requérants la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils se fondent sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et affirment que les pièces n’ont pas été communiquées à l’administrateur provisoire alors que les délais légaux de transmission des pièces sont dépassés.

La SAS C&E Immobilier, représentée, dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer, et demande de :

débouter la SCP Ajilink [K] Bonetto et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire en exercice de leurs demandes, condamner la SCP Ajilink [K] Bonetto et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire en exercice à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle indique avoir été désignée en qualité de syndic à compter du 26 avril 2023 et que plusieurs syndics ne sont succédés préalablement, lesquels n’ont pas transmis les documents actuellement demandés par la demanderesse. Elle observe que les autres syndics n’ont pas été attrait à la cause et affirme et qu’elle ne dispose pas d’autres pièces que celles d’ores et déjà versées.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

SUR CE,

— Sur la demande de communication de pièces :

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises. L’article 33-1 dudit décret précise que la transmission doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces.

Il résulte de l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille du 23 janvier 2023 que la SCP Ajilink prise en la personne de M. [W] [Y] a été désigné administrateur provisoire de l’immeuble sis [Adresse 4].

En outre, il est produit un courrier du 18 juin 2024 envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception par Me [W] [K] à la SAS C&E Immobilier sollicitant la transmission de pièces.

La SAS C&E Immobilier n’a pas transmis l’intégralité des documents et archives du syndicat dans les délais qui lui étaient impartis.

Elle fait valoir que les précédents syndics ne lui ont jamais transmis les documents sollicités dans le cadre de la présente instance, sans toutefois produire de justificatif d’une éventuelle mise en demeure adressée au(x) précédent(s) syndic(s) de sa part.

Si l’article 18-2 précité vise l’ ancien syndic et non pas seulement le syndic précédent, l’obligation de restitution pèse sur la SAS C&E Immobilier, qui pouvait attraire les éventuels précédents syndics. En effet, la non-remise des documents administratifs et comptables constitue une faute dont l’ancien syndic doit réparation au syndicat qui s’est trouvé confronté à une gêne considérable pour la gestion courante de la copropriété.

Toutefois, il convient de rappeler que l’ article 18-2 précité n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenu préalablement, pas plus qu’à le contraindre à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n’appartient pas à la juridiction des référés de connaître.

Il y a donc lieu de rejeter les demandes.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les parties conserveront la charge de leurs dépens.

La demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile est également rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de communication de pièces sous astreinte ;

Rejetons la demande de frais irrépétibles ;

Disons que les parties conserveront la charge de leurs dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 10 octobre 2025

À

— Maître Lionel CHARBONNEL

— Maître Delphine [Localité 5]