TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 10 Mars 2025

GROSSE :

Le 12/05/25

à M^e ARCHENOUL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12/05/25

à M^e REYMOND

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07767 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52G6

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [R] [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alice ARCHENOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alice ARCHENOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 avril 2021, M. [I] [D] a consenti à M. [W] [N] et Mme [R] [G] un bail portant sur un logement sis [Adresse 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 750 euros, outre 40 euros au titre des provisions pour charges.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, M. [W] [N] et Mme [R] [G] ont été solidairement condamnés à payer à M. [I] [D] la somme de 6.952,46 euros au titre de loyers impayés, terme de septembre 2024 inclus.

Par déclaration écrite reçue au greffe le 20 novembre 2024, [W] [N] et Mme [R] [G] ont formé opposition à l’injonction de payer du 1er octobre 2024.

La contestation saisissant la juridiction au fond, l’affaire a été fixée à l’audience du 10 mars 2025.

M. [I] [D], représenté par son conseil, a déposé des conlusions aux termes desquelles il demande de :

— débouter M. [W] [N] et Mme [R] [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

— confirmer l’ordonnance du 1er octobre 2024 ;

constater la résiliation du bail du 6 avril 2021 ;l’autoriser à reprendre possession de son bien ;les condamner solidairement au paiement de la somme de 6.984,46 euros au titre de la dette locative, selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 et de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de justifier de l’occupation du 11 juillet 2024, du procès-verbal de constat du 17 septembre 2024 et des frais de serrurier.

Au soutien de ses prétentions, M. [I] [D] soutient que M. [W] [N] et Mme [R] [G] ne rapportent pas la preuve de la restitution des clés et que les comptes doivent donc être arrêtés à la date à laquelle le commissaire de justice a procédé à la reprise des lieux. Il actualise le montant de sa créance à la somme de 6.959,34 euros.

M. [W] [N] et Mme [R] [G], représentés par leur conseil, expliquent avoir donné congé le 20 avril 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 24 avril 2024 et avoir quitté les lieux le 1er mai 2024. Ils contestent être redevables des loyers au titre des mois de mai à septembre 2024 inclus et sollicitent des délais de paiement à hauteur de 24 mois.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition formée par M. [W] [N] et Mme [R] [G]

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance d’injonction de payer. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance du 1er octobre 2024 a été signifiée par acte de commissaire de justice le 22 octobre 2024. L’opposition ayant été formée le 20 novembre 2024, elle doit être déclarée recevable.

Sur la demande en constat de la résiliation du contrat de bail liant les parties

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que par courrier recommandé du 20 avril 2024, reçu le 24 avril 2024 selon accusé de réception n° AR87000915433187D, M. [W] [N] et Mme [R] [G] ont donné congé avec effet un mois à compter de la date de réception du courrier recommandé, en justifiant du bénéfice du délai de préavis d’un mois tenant à la localisation du logement en zone tendue. Dans ce courrier, ils informent le bailleur que le déménagement est prévu le 22 avril 2024.

Il s’en déduit que le congé a été régulièrement délivré par les locataires et que le bail se trouve donc résilié le 24 mai 2024.

Il est constant qu’en application de l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien et vise à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [W] [N] et Mme [R] [G] ont quitté les lieux avant le 24 mai 2024 et que le seul fait qu’ils n’aient pas restitué les clés du logement n’empêchait pas le bailleur de reprendre possession des lieux puisque le contrat de bail était régulièrement résilié à compter du 24 mai 2024 et qu’à compter de cette date les locatraires étaient déchus de tout titre d’occupation. A cet égard, il sera relevé que la requête en reprise des locaux abandonnés n’a été formée que le 22 octobre 2024 alors que les lieux n’étaient pas abandonnés puisque les locataires avaient régulièrement donné congé.

Dans ces circonstances, à défaut d’occupation sans droit ni titre du logement par M. [W] [N] et Mme [R] [G], la demande de paiement d’une indemnité d’occupation sera rejetée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu de payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [W] [N] et Mme [R] [G] sont redevables de la somme de 2.389,09 euros selon décompte arrêté au 24 mai 2024 inclus. Il convient donc de les condamner solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation financière de M. [W] [N] et Mme [R] [G] et du montant de la dette, il convient de faire droit à leur demande et de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [I] [D] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de justifier de l’occupation du 11 juillet 2024 et du procès-verbal de constat du 17 septembre 2024.

Il convient par ailleurs de le débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la validité du congé délivré le 20 avril 2024 par M. [W] [N] et Mme [R] [G] portant sur le logement sis [Adresse 1] et constate la résiliation du contrat de bail liant les parties au 24 mai 2024;

DEBOUTE M. [I] [D] de sa demande de condamnation solidaire de M. [W] [N] et Mme [R] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation;

CONDAMNE solidairement M. [W] [N] et Mme [R] [G] à payer à M. [I] [D] la somme de 2.389,09 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

AUTORISE M. [W] [N] et Mme [R] [G] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 99,54 euros, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et frais ;

DIT que la première échéance sera acquittée avant le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les suivantes le 5 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités à son échéance, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [I] [D] aux dépens;

DEBOUTE M. [I] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE