TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/05195 -

N° Portalis DB2Z-W-B7I-HZNK

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/02/2026

S.C.I. [W] agissant par son mandataire CDC HABITAT, S.E.M.

C/

Monsieur [E] [O]

Madame [M] [D]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Philippe MORRON

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. [W] agissant par son mandataire CDC HABITAT, S.E.M.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Stéphanie RANDRIANOME, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 avril 2023, la SCI [W] représentée par son mandataire CDC HABITAT a loué à compter du 12 avril 2023 à Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation ainsi que deux emplacements de stationnement n° 150 et n°155 situés à Dammarie[Adresse 5], [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 000,00 € hors charges, outre 164,01 € de provision pour charges.

La société CDC HABITAT justifie par la production d’un mandat de gestion locative et patrimoniale daté du 1er mars 2022 avoir mandat pour représenter la société AMPERE GESTION.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, la SCI [W] représentée par son mandataire CDC HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 650,08 € au titre des loyers et charges échus arrêté au 11 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la SCI [W] représentée par son mandataire CDC HABITAT a fait assigner Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires à payer la somme de 4 642,28 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois arrêté au 3 juin 2024 ,condamner les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré de dix pourcent jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires à payer la somme de 700,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant l’assignation, la notification de l’assignation à la préfecture et le commandement de payer,

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 23 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 juin 2025.

A cette audience, la SCI [W] agissant par son mandataire CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 490,30 €, au titre des loyers et charges échus au 22 mai 2025, terme du mois d’avril inclus. La demanderesse consent à l’octroi de délai de paiement si les locataires apurent leur dette par des versements de 200 euros pas mois et ne s’oppose pas dans ces conditions à la suspension de la clause résolutoire.

Les deux défendeurs ont été cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice. Seule Madame [M] [D] comparait. Elle reconnaît le montant de la dette et propose d’apurer celle-ci en réglant 200 euros par mois en plus des loyers courants à compter de septembre 2025 pour pouvoir rester dans le logement. Elle fait savoir qu’elle gagne 2 700 euros par mois, que son compagnon perçoit 2 100 euros et qu’ils ont quatre enfants mineurs à charge. Elle précise que son concubin a été en arrêt maladie pendant six mois entre fin 2023 et 2024. Elle ajoute qu’elle est actuellement en congés parental jusqu’en septembre 2025 et qu’elle perçoit 900 euros de revenus de la CAF.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025 mais une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 2 décembre 2025 pour permettre à la société demanderesse de justifier du mandat donné par la société [W] à la SAS AMPERE GESTION.

A cette audience, la société demanderesse, représentée par son conseil, a produit un KBIS de la SCI [W] démontrant que la société AMPERE GESTION était le gérant de cette dernière. Elle a également actualisé sa créance à 10 608,45 euros, arrêtée au 27 novembre 2025. M. [E] [O] et Mme [M] [D] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la qualité à agir

L’article 31 du code de procédure civile prévoit qu’est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, la société CDC HABITAT justifie par la production d’un mandat de gestion locative et patrimoniale daté du 1er mars 2022 avoir mandat pour représenter la société AMPERE GESTION. Suite à la réouverture des débats, elle a produit un KBIS de la SCI [W] démontrant que la société AMPERE GESTION est le gérant de cette dernière. Ce faisant, la SCI [W] justifie avoir donné mandat, par l’intermédiaire de son gérant, à la CDC HABITAT pour la représenter. La CDC HABITAT démontre donc sa qualité à agir.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 juin 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI [W] agissant par son mandataire CDC HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 novembre 2025, la dette locative de Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O] s’élève à la somme de 5 879,02 € (soit la somme de 6310,56 € figurant dans le décompte produit à l’audience, diminuée d’un montant de 431,54 € euros correspondant à des frais injustifiés ou des frais de contentieux déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et les emplacements de stationnement, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient de condamner Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 6 avril 2023 unissant les parties stipule en son article Article 7 « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 mars 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 mai 2024.

— Sur l’expulsion

Il résulte du décompte produit par la demanderesse lors de l’audience du 2 décembre 2025 que Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O] n’ont pas repris le paiement intégral des loyers courants, les deux derniers loyers n’ayant pas été réglés. Ainsi, les conditions légales ne sont pas remplies pour permettre aux locataires de bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension de la clause résolutoire. Mme [M] [D] sera en conséquence déboutée de ses demandes. Dans ces conditions, l’expulsion de Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La société demanderesse sera en revanche déboutée de sa demande de majoration de 10 pourcent du montant des loyers, une telle pénalité, réputée non écrite par l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, n’étant prévue par aucune clause du contrat de bail.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir La SCI [W] agissant par son mandataire CDC HABITAT et de la condamnation aux dépens des défendeurs, Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O]seront condamnés à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O] à verser à La SCI [W] représentée par son mandataire CDC HABITAT la somme de 5 879,02 € (décompte arrêté au 27 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2023 entre la SCI [W] agissant par son mandataire CDC HABITAT, d’une part, et Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O], d’autre part, concernant le logement ainsi que les deux emplacements de stationnement n° 150 et n°155 situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 15 mai 2024 ;

DEBOUTE Madame [M] [D] de ses demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [W] agissant par son mandataire CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O] à verser à la SCI [W] agissant par son mandataire CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O] à verser à la SCI [W] agissant par son mandataire CDC HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE La SCI [W] agissant par son mandataire CDC HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [M] [D] et Monsieur [E] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.