Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01947 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EYXO

S.A. [Adresse 8]

C/

[K] [W]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

venant aux droits de la SA [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [K] [W]

[Adresse 2]

RC

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 30 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 06 mars 1997, la S.A. D’H.L.M. LE NOUVEAU LOGIS a donné à bail à Madame [K] [W] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 1.499,75 francs, outre les charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la S.A. d’H.L.M. LE NOUVEAU LOGIS, suite à une vente du 29 juillet 2005 lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 octobre 2024.

La S.A. PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Madame [K] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 17 juin 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2025.

A cette audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA, représentée par son Conseil, sollicite du Tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Elle actualise la dette locative à hauteur de 6 807,64 euros.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 17 juin 2025 à étude, Madame [K] [W] ne comparait pas, n’est pas représentée et ne fait parvenir aucune pièce.

Un diagnostic social et financier concernant Madame [K] [W] a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 de code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. Il ne sera donc pas statué sur la demande tendant à faire rappellera que l’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 06 mars 1997 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.096,60 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 décembre 2024.

En conséquence, Madame [K] [W], devenue occupante sans droit ni titre, sera expulsée du logement objet du présent litige.

Sur la demande de condamnation en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif

Madame [K] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Elle sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 Septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Afin d’apporter la preuve que Madame [K] [W] reste lui devoir la somme de 6.807,64 euros, la SA PLURIAL NOVILIA produit un décompte arrêté au 16 septembre 2025 mentionnant cette somme.

Toutefois, il convient également de retirer la somme de 22,87 euros qui apparait sur le décompte, intitulées « pénalité SLS réglementaires » (pièce n°10) qui ne fait pas partie, à proprement parler, de la dette locative.

Madame [K] [W], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 6.784,77 euros.

En équité, la demande de la société bailleresse de capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [W], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PLURIAL NOVILIA, Madame [K] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 mars 1997 entre la S.A. [Adresse 7] aux droits de laquelle vient désormais la SA PLURIAL NOVILIA et Madame [K] [W] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9], sont réunies à la date du 25 décembre 2024;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [K] [W] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;

CONDAMNE Mme [K] [W] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 Septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [K] [W] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 6.784,77 euros (six mille sept cent quatre-vingt-quatre euros et soixante-dix-sept centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 septembre 2025 (date du dernier décompte);

DEBOUTE la SA PLURIAL NOVILIA de sa demande de capitalisation des intérêts échus ;

DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de ses autres et plus amples demandes;

CONDAMNE Madame [K] [W] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [W] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière, La Présidente,