TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02384

N° Portalis DBX4-W-B7I-TCTF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[E] [G]

[F] [H] épouse [G]

C/

[V] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [G]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TMONTAUBAN, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [F] [H] épouse [G]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [Z]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Léa TONDINI de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement prenant effet au 03 septembre 2022, Monsieur [E] [G] et Madame [F] [H] épouse [G] ont donné à bail à Monsieur [V] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] avec une place de parking en sous-sol n°58, pour un loyer mensuel de 484 euros et 60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [G] et Madame [F] [H] épouse [G] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 mars 2024 pour un montant en principal de 1.508,52 euros.

Ils ont ensuite fait assigner Monsieur [V] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024 pour :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 19 mai 2024, et en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Z] de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.120,42 euros, mensualité de mai 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire au jour de l’audience,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 19 mai 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— le condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Après trois renvois à la demande du défendeur, à l’audience du 31 janvier 2025, Monsieur [E] [G] et Madame [F] [H] épouse [G], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement à la somme de 1047,07 euros, frais de poursuite déduits. Ils s’opposent à la demande de délais de paiement formulée par le locataire.

Monsieur [V] [Z], représenté par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative et fait valoir qu’il a repris le règlement des échéances mensuelles et a procédé au versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, soit l’échéance du mois de janvier 2025 pour demander de :

— juger qu’il a repris le paiement des échéances courantes et en conséquence,

— lui accorder un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative arrêtée à la somme de 1.329,12 euros au 29 janvier 2025,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée des délais de paiement,

— juger que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué s’il se libère de sa dette,

— débouter les époux [G] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, Monsieur [E] [G] et Madame [F] [H] épouse [G] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet au 03 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII.) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 1.508,52 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [E] [G] et Madame [F] [H] épouse [G] produisent un décompte démontrant que Monsieur [V] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.047,07 euros à la date du 29 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse.

Monsieur [V] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Monsieur [V] [Z] sera donc condamné à payer à Monsieur [E] [G] et Madame [F] [H] épouse [G] cette somme de 1.047,07 euros, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Monsieur [V] [Z] fait valoir qu’il a repris le règlement des échéances mensuelles dont le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, soit l’échéance de janvier 2025, force est de constater que le décompte produit par les bailleurs ne laisse pas apparaître une reprise du paiement intégral du loyer courant, le dernier versement intégral datant du 27 septembre 2024. Le locataire a en effet versé qu’un paiement partiel le 07 janvier 2025 à hauteur de 300 euros alors que la mensualité de janvier 2025 est de 597 euros et que la CAF n’a versé aucune somme.

Par ailleurs, si Monsieur [V] [Z] indique qu’il a fait face à une baisse importante de ses revenus mais que sa situation financière est désormais en cours d’amélioration, il ne produit aucun justificatif de sa situation permettant de s’assurer qu’il soit en situation de régler sa dette locative, étant précisé que le locataire avait soldé sa dette en septembre 2024 après avoir réalisé deux versements d’un montant total de 3.627 euros mais que la dette s’est reconstituée dès le mois d’octobre 2024.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délais de paiement de Monsieur [V] [Z] sera rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 19 mai 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [V] [Z] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [V] [Z] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Monsieur [V] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 janvier 2025 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Cependant, Monsieur [E] [G] et Madame [F] [H] épouse [G] seront déboutés de leur demande au titre des mesures conservatoires qui sont hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [G] et Madame [F] [H] épouse [G], Monsieur [V] [Z] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 03 septembre 2022 entre Monsieur [E] [G] et Madame [F] [H] épouse [G] d’une part et Monsieur [V] [Z] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] avec une place de parking en sous-sol n°58, sont réunies à la date du 19 mai 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [V] [Z] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [G] et Madame [F] [H] épouse [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à verser à Monsieur [E] [G] et Madame [F] [H] épouse [G] à titre provisionnel la somme de 1.047,07 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 29 janvier 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025) ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à payer à Monsieur [E] [G] et Madame [F] [H] épouse [G] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 janvier 2025 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à verser à Monsieur [E] [G] et Madame [F] [H] épouse [G] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente