TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 09 DÉCEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 24/07031 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DD5

AFFAIRE : S.C.I. QUATREAIR (la SELARL CILIA-AGROFF)

C/ S.A.S. SPHERE SANTE (la SELARL DEFENZ)

DÉBATS : A l’audience Publique du 09 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 novembre 2025 prorogée au 09 décembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

S.C.I. QUATREAIR

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 895 258 267

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son gérant en exercie

représentée par Maître Christel CILIA-AGROFF de la SELARL CILIA-AGROFF, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.A.S. SPHERE SANTE

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 814 425 930

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son Président

représentée par Maître Frédéric FAUBERT de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 mai 2021, la SCI QUATREAIR a acquis en état futur d’achèvement auprès de la SAS SPHERE SANTE un local professionnel dans un immeuble sis [Adresse 3].

La SCI QUATREAIR a reçu livraison du bien le 18 juin 2021 avec réserves.

La SCI QUATREAIR a fait établir un procès-verbal de constat le 28 mars 2022, afin de montrer l’absence de levée des réserves.

Par ailleurs, elle a fait valoir une problématique d’insonorisation défaillante des locaux.

*

Suivant exploit du 12 avril 2022, la SCI QUATREAIR a fait assigner la SAS SPHERE SANTE devant le présent tribunal.

Par ordonnance d’incident du 11 octobre 2022, le Juge de la mise en état a ordonné une expertise et a commis Madame [V] pour y procéder.

Il a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et le retrait du rôle.

Le rapport d’expertise a été déposé le 29 avril 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 juin 2024, la SCI QUATREAIR a demandé la remise au rôle de l’affaire.

*

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2025, la SCI QUATREAIR demande au tribunal de :

— rejeter les conclusions, fins et prétentions de la société SPHERE SANTE,

— débouter la société SPHERE SANTE de l’ensemble de ses demandes, en ce compris celle portant sur la condamnation de la société QUATREAIR au paiement de la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer la SCI QUATREAIR recevable et fondée dans son action en responsabilité visant la société SPHERE SANTE dont elle avait acquis en VEFA au prix de 116 920 € TTC euros un bien dans une maison de santé, à usage professionnel, par acte du 25 Mai 2021,

— condamner la société SPHERE SANTE à payer :

—  8 300 € en diminution du prix d’achat, pour les besoins de reprises et finalisation des travaux à indexer à la date du rapport, selon l’évolution de l’indice BT 01, représentative des travaux de réparation et de remise en conformité,

— pour mémoire, le préjudice économique à parfaire,

— la somme de 25 000 € à titre de moins-value, nul étant dans la possibilité de réaliser une isolation conforme,

— la somme de 15 000 € au titre du préjudice de jouissance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire dans cette affaire,

— condamner la société SPHERE SANTE, à payer à la société QUATREAIR la somme de 6 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris l’expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2025, la SAS SPHERE SANTE demande au tribunal de :

— débouter la société QUATREAIR de l’ensemble de ses demandes,

— fixer la garantie pour non-conformité due par la société SPHERE SANTE à la somme de 1.675 € H.T. et 3.000 € HT pour les travaux de reprises des menuiseries extérieures et la durée des travaux à une seule journée,

— écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du Code de procédure civile, celle-ci étant incompatible avec la nature de l’affaire,

— condamner la société QUATREAIR à payer à la société SPHERE SANTE la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, dont les frais et honoraires de l’expertise judiciaire et le coût d’intervention d’un technicien acoustique.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les réserves non levées et les désordres

L’article 1642-1 du code civil énonce que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

L’article 1648 du Code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Il en résulte que l’acquéreur est recevable, pendant un an et un mois à compter de la prise de possession des ouvrages ou, si elle est plus tardive, à compter de la réception des travaux, à intenter contre le vendeur une action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession.

Ainsi, il importe peu que le vice apparent se révèle au moment de la réception, dans le mois de la prise de possession ou postérieurement à la plus tardive de ces deux dates, dès lors que l’action de l’acquéreur est exercée dans l’année.

— Sur les faux plafonds

La SAS SPHERE SANTE ne conteste pas sa responsabilité à ce sujet ni l’évaluation de l’expert à hauteur de 700 euros HT.

Il convient de retenir cette somme au titre de ce désordre.

— Sur les plinthes

L’expert a constaté que toutes les plinthes ne sont pas identiques et que certaines sont en PVC.

La SAS SPHERE SANTE conteste ce désordre en indiquant que les plinthes en PVC installées sur les murs de division et de cloisonnement du local sont des travaux supplémentaires sollicités par la SCI QUATREAIR et que les caractéristiques de ces plinthes ne sont pas précisées dans le devis accepté ou dans la notice descriptive de vente du 23 septembre 2020.

Elle en déduit qu’elle ne s’est pas engagée à produire des plinthes en carrelage sur ces murs de cloisonnement.

Toutefois, ce raisonnement ne peut être retenu car il est anormal que la SAS SPHERE SANTE ait posé des plinthes de nature différente sur les cloisons séparatives en l’absence de toute justification technique pour procéder ainsi.

Le résultat n’est pas de bonne qualité esthétique et sans précision dans le devis, il était nécessairement attendu que les plinthes des cloisons supplémentaires soient identiques à celles des autres cloisons, surtout que la SAS SPHERE SANTE reconnaît que des plinthes en PVC ont également été posées sur des cloisons prévues dès le contrat originaire.

Dans ces conditions, la SAS SPHERE SANTE sera condamnée à payer à la SCI QUATREAIR la somme de 450 euros HT.

— Sur les menuiseries extérieures

L’expert a constaté que la réserve liée à l’absence de parclose sur une menuiserie était fondée. Elle a indiqué qu’il convient de la poser et de supprimer l’entrée d’air.

S’agissant de l’isolation acoustique de cette menuiserie, l’expert a fait intervenir un sapiteur, Monsieur [Y], qui a constaté une non conformité réglementaire concernant l’isolation vis-à-vis des bruits extérieurs, notamment car l’immeuble se trouve à proximité immédiate d’une voie rapide classée en catégorie 3.

L’étude acoustique réalisée par le cabinet NOVACERT montre que le CCTP respecte les indices d’affaiblissement acoustique indiqués dans le rapport de la société NOVACERT. Les parties ont convenu de ne pas réaliser des sondages destructifs pour vérifier de la conformité des travaux au CCTP compte tenu du caractère disproportionné des dommages qui pourraient en résulter. Par ailleurs, l’expert a relevé que les défauts d’isolation au bruit les plus significatifs sont davantage susceptibles de provenir des menuiseries que du gros oeuvre.

L’expert a relevé que les mesures de Monsieur [Y] ont montré que le vitrage des châssis est composé d’un double vitrage de 6 mm à l’extérieur et de 3 mm à l’intérieur. L’expert déclare que ce vitrage n’a pas de classement acoustique.

Par ailleurs, l’expert affirme que d’autres éléments participent au défaut d’isolation acoustique :

— le percement sur un des châssis du cabinet 2, qui pourrait être assimilable à une entrée d’air, sans pour autant être équipé d’un dispositif acoustique adapté,

— l’absence de parclose sur l’un des châssis.

L’expert a alors confirmé le défaut d’isolation aux bruits routiers et préconise le remplacement des vitrages et parcloses afin d’obtenir un châssis AC3.

La SAS SPHERE SANTE fait valoir que le changement des vitrages relève non des dispositions de l’article 1642-1 du code civil mais de la garantie de parfait achèvement.

Toutefois, cette argumentation n’est juridiquement exacte. Dans la mesure où la SCI QUATREAIR a porté une réserve concernant l’isolation phonique du bureau dans le procès-verbal de livraison du 18 juin 2021 et a dénoncé à la SAS SPHERE SANTE par courriers du 10 août 2021 et du 14 mars 2022, soit dans l’année de l’article 1648 du code civil, cette non-conformité relève des dispositions de l’article 1642-1 du code civil.

La garantie de parfait achèvement n’est opposable qu’au constructeur et non au vendeur en état futur d’achèvement.

La SAS SPHERE SANTE est alors tenue d’indemniser la SCI QUATREAIR du changement de menuiserie afin de la rendre conforme aux normes d’isolation phonique.

Elle sera condamnée à payer à la SCI QUATREAIR la somme de 3.000 euros HT.

— Sur la porte intérieure

Ce désordre a été réservé dans le procès-verbal de livraison.

Il s’agit d’un défaut de finition, la porte palière étant peinte et non stratifiée comme prévu dans le contrat de vente qui stipule “l’ensemble des portes palières (…) Bloc porte âme pleine finition stratifié au choix gamme MAGRI type KEYOR ou équivalent gamme Ton bois finition à vernir ou à peindre”.

La SAS SPHERE SANTE fait valoir que l’expert a mal interprété cette clause, qui précise “finition à vernir ou à peindre”.

Or l’expert a relevé que la porte n’était pas stratifiée. Or, cette qualité est bien prévue contractuellement.

La SAS SPHERE SANTE sera condamnée à payer à la SCI QUATREAIR la somme de 550 euros HT au titre de cette non conformité.

— Sur l’équipement sanitaire

Suivant devis pour travaux supplémentaires du 16 novembre 2020, la SCI QUATREAIR a commandé la poste et le raccordement de deux lavabos et deux ballons d’eau chaude.

La SCI QUATREAIR fait valoir que les ballons n’ont pas été posés et que le lave-mains d’angle est suspendu avec conduits apparents alors que le contrat ne stipulait pas ce modèle.

La SAS SPHERE SANTE ne conteste pas l’absence d’installation des ballons d’eau chaude.

Il est constant que le devis accepté ne précise pas le modèle du lavabo et des raccordements.

Par courriel du 9 février 2021, la SCI IMMOSTONE a fait parvenir à la SCI QUATREAIR une fiche technique de lavabo, qui ne correspond pas à ce qui a été posé. Toutefois, le mail se borne à dire que c’est le type de lavabo qui a été posé dans les autres lots.

Aucun engagement de poser un lavabo identique n’a été pris.

En l’absence de précision contractuelle sur le type de lavabo, il ne peut être considéré que la pose des lavabos suspendus correspond à une non conformité contractuelle s’agissant du lavabo.

Toutefois, l’expert explique que la tuyauterie n’est pas encastrée et qu’en outre, au delà de l’aspect esthétique, la configuration du réseau d’alimentation d’eau présente des malfaçons compte tenu d’une multitude de raccords, de flexible, d’un tube PER etc.

Les lavabos installés ne sont pas conformes aux règles de l’art et il convient de faire droit à la demande de la SCI QUATREAIR de remplacement de ces derniers.

La SAS SPHERE SANTE sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros HT telle qu’évaluée par l’expert, le montant réclamé par la SCI QUATREAIR étant manifestement disproportionné.

— Sur la peinture

L’expert a constaté des désordres esthétiques, de type manque de peinture au dessus de certaines plinthes.

La SAS SPHERE SANTE oppose le fait que ces désordres n’ont pas été réservés dans le procès-verbal de livraison.

La SCI QUATREAIR ne produit pas le courrier postérieur à la livraison par lequel elle aurait dénoncé ce désordre à la SAS SPHERE SANTE.

Toutefois, s’agissant des frais de peinture, l’expert note que le changement des plinthes va induire des frais de peinture de 1.007,76 euros HT.

Cette somme doit être allouée à la SCI QUATREAIR.

— Sur la boîte aux lettres

L’expert a constaté que la boîte aux lettres n’avait pas été installée.

La SAS SPHERE SANTE affirme que depuis le dépôt du rapport, cette boîte aux lettres a été livrée, la remise des clés ayant été réalisée le 18 juillet 2024.

Elle produit une attestation de remise de clés de la boîte aux lettres à Madame [S] [O] pour le lot n°41 le 18 juillet 2024.

La SCI QUATREAIR sera alors déboutée de cette demande, à la supposer formulée, cette dernière semblant également prendre acte d’une installation à venir.

— Sur l’interphone

La SCI QUATREAIR reproche à la SAS SPHERE SANTE l’absence d’installation d’un interphone.

Toutefois, l’expert a relevé que cet équipement n’est pas prévu dans la notice descriptive de vente du 23 septembre 2020.

Si ce dernier était au CCTP lot électricité, il n’en demeure pas moins que ce CCTP ne fait pas partie des pièces contractuelles liant la SCI QUATREAIR et la SAS SPHERE SANTE.

Même si l’absence d’interphone paraît préjudiciable à l’exploitation du local de santé, la demande fondée sur l’article 1642-1 du code civil sera rejetée.

Au total, le montant dû au titre des désordres et non conformités apparents est de : 700 + 450 + 3.000 + 550 + 1.500 + 1.007,76 = 7.207,76 euros HT.

Sur la demande au titre du préjudice économique

L’article 768 du code de procédure civile énonce que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La SCI QUATREAIR fait valoir qu’elle va devoir réduire le loyer de ses locataires pendant les 5 jours nécessaires pour les travaux, sur la base d’une perte d’activité de 50 % sur cinq jours.

Elle évoque également sa perte d’exploitation, mais ne la chiffre pas.

Elle ne formule aucune demande chiffrée dans le dispositif de ses conclusions, se bornant à écrire “pour mémoire, préjudice à parfaire”.

Le tribunal n’est donc saisi d’aucune demande à ce titre. Il n’y a pas lieu de répondre aux argumentations relatives au préjudice économique.

Sur la demande relative à la moins-value du local

La SCI QUATREAIR fait valoir que son local subit une moins-value car la conformité de l’isolation de la façade n’est démontrée ni par l’expert ni par le promoteur et car il n’est pas établi que le changement des menuiseries rendra le local conforme.

Toutefois, il revient à la SCI QUATREAIR de démontrer la non conformité dont elle se prévaut. Or, l’expert a déclaré que le CCTP relatif aux normes acoustiques concernant le gros oeuvre était conforme et que la réalisation de sondages destructifs pour vérifier que les travaux ont bien été réalisés dans le respect du CCTP était disproportionnée. Par ailleurs, l’expert a affirmé que la problématique sonore était majoritairement en lien avec les menuiseries.

La SCI QUATREAIR ne démontre pas à ce jour d’une perte de valeur de son local en lien avec un non conformité du bâtiment.

Par ailleurs, il convient de constater que dans d’autres parties de ses conclusions, la SCI QUATREAIR développe des arguments sur le défaut d’isolation phonique de son bureau par rapport aux autres pièces du local. Toutefois d’une part elle n’évoque pas cette problématique au titre de la moins-value de son lot. D’autre part, l’expert n’a pas relevé de désordre sonore à l’intérieur des lots.

La SCI QUATREAIR sera déboutée de sa demande de moins value, qui à titre surabondant n’était présentée sur la base d’aucune pièce de nature à évaluer cette dernière.

Sur le préjudice de jouissance

La SCI QUATREAIR invoque un trouble de jouissance depuis trois ans en l’absence de levée de nombreuses réserves.

Il convient de constater que la SAS SPHERE SANTE n’a toujours pas levé l’intégralité des réserves non contestées et que les autres réserves ayant donné lieu à condamnation dans le présent jugement n’étaient pas sérieusement contestées.

Pour l’évaluation du préjudice de jouissance, il y a lieu de rappeler que les griefs relatifs à l’isolation phonique des cloisons intérieures et à l’absence d’interphone n’ont pas été retenus.

La SAS SPHERE SANTE sera condamnée à payer à la SCI QUATREAIR la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

La SAS SPHERE SANTE succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens distraits.

Il doit être rappelé que les frais de l’expertise judiciaire sont compris par définition dans les dépens suivant dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI QUATREAIR la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SAS SPHERE SANTE à payer la somme de 3.000 € à la SCI QUATREAIR sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SAS SPHERE SANTE à payer à la SCI QUATREAIR la somme de 7.207,76 euros HT, indexée sur l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport d’expertise (29 avril 2024) et du présent jugement,

Condamne la SAS SPHERE SANTE à payer à la SCI QUATREAIR la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Déboute la SCI QUATREAIR de ses plus amples demandes,

Condamne la SAS SPHERE SANTE aux dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,

Condamne la SAS SPHERE SANTE à payer à la SCI QUATREAIR la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE NEUF DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE