TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 13 juin 2025

à M^e DE ANGELIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 juin 2025

à M. [I] [N]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01188 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DAH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [I]

né le 12 Octobre 1992 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 15 mai 2023, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [I] un emplacement de stationnement et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, le 2 octobre 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [I] un commandement de payer la somme de 3.820,32 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 19 février 2025, la SA CDC HABITAT a attrait Monsieur [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire, subsidiairement prévoir une clause irritante en cas d’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [I] à lui payer :* la somme provisionnelle de 7.409,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 février 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer avec charges, révisable, due jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

Appelée à l’audience du 7 novembre 2024, l’affaire a été plaidée.

Lors des débats, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 9.167,62 euros au 2 avril 2025.

Monsieur [N] [I] a comparu en personne pour demander des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il n’a pas contesté la dette. Il a fait valoir des difficultés de prélèvements automatiques qu’il n’a pu mettre en place à défaut de pouvoir joindre le bailleur. Il a déclaré 3.000 euros de salaire en CDI, être mariée et un enfant à naître.

Les parties ont été autorisées à produire un décompte en cours de délibéré pour vérifier la mise en place des prélèvements automatiques de Monsieur [I].

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône par courriel du 3 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail principal conclu le 15 mai 2023 contient une clause résolutoire (articles 7) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [I] le 2 octobre 2024 pour la somme en principal de 3.820,32 euros.

Il résulte des décomptes du locataire que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai des deux mois imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 2 décembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, Monsieur [I] n’a pas réglé les derniers loyers avant l’audience.

Dès lors, les dispositions précitées ne trouvent pas à s’appliquer.

Partant, Monsieur [I] étant occupant sans droit ni titre depuis le 2 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les mêmes indices et modalités de révision que ceux prévus au bail résilié ; et de condamner Monsieur [I] à son paiement, soit un montant de 878,92 euros pour le logement et le stationnement.

Il ressort du décompte actualisé au 2 avril 2025, que Monsieur [I] restait devoir la somme de 9.167,62 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire un montant global de 208,76 euros correspondant à des frais de prélèvements impayés qui ne peuvent être perçus par le bailleur conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite, et à des frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Monsieur [I] n’a contesté ni le principe ni le montant de cette dette. Il n’a pas apporté de preuve de sa libération. Il sera donc condamné à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 8.958,86 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.409,78 euros à compter de l’assignation du 19 février 2025, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, compte tenu des ressources déclarées par Monsieur [I], de sa situation personnelle et familiale, de la qualité du bailleur, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement dans les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches engagées par la SA CDC HABITAT, Monsieur [I] sera condamné à lui payer une somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2023, entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [N] [I], portant sur un emplacement de stationnement et un appartement situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 2 décembre 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [I] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [I] à verser à la SA CDC HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux derniers loyers échus augmentés des charges, soit 878,92 euros pour le stationnement et le logement, révisable selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus aux baux résiliés, due à compter du 2 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [I] à verser à la SA CDC HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 8.958,86 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.409,78 euros à compter de l’assignation du 19 février 2025, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 avril 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [N] [I] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 373 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [I] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président