RG 24/03041

MINUTE N° : 25/00542

JUGEMENT

DU 23 Mai 2025

N° RC 24/03041

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[P] [O] épouse [F]

[U] [F]

ET :

[T] [Z]

[H] [Y] épouse [Z]

Débats à l’audience du 20 Mars 2025

copie et grosse le :

à M. [F] [U]

à Mme [F] [P]

copie le :

à Me [C]

à M. Le Préfet d'[Localité 8] et [Localité 9]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 23 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 23 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [P] [O] épouse [F]

née le 21 Novembre 1967 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

comparante,

Monsieur [U] [F]

né le 10 Octobre 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

comparant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [T] [Z]

né le 20 Juin 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Madame [H] [Y] épouse [Z]

née le 21 Juin 1987 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Clémentine DACHICOURT avocat au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 15 novembre 2023, Monsieur et Madame [F] [U] et [P] ont consenti à Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis1 [Adresse 7]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700,00 € hors charges.

Le 12 mars 2024 les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] au paiement de la somme de 2561,00 € correspondant aux loyers dus à juin 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter de la date de signification de l’acte introductif d’instance, en sus de la capitalisation des intérêts ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] au paiement d’un indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel outre les charges et taxes récupérables , soit la somme de 700,00 € avec possibilité de revalorisation dans les mêmes conditions que le loyer, tel que cela peut ressortir du contrat de bail, et ce, jusqu’à complète libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] au paiement de la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] aux entiers dépens d’instance et de son exécution.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 8] et [Localité 9] le 17 juin 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

Appelée une première fois à l’audience du 21 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 janvier 2025 puis à celle du 20 mars 2025 à la demande du conseil des époux [Z], Maître [E].

A l’audience, Monsieur et Madame [F] [U] et [P], accompagnés de leur fille Madame [F] [K], maitiennent les termes de leur assignation et actualisent la dette locative à la somme de 2993,62€ au titre des loyers impayés outre une somme de 139,40 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de factures d’eau. Ils soutiennent n’avoir perçu ni règlement depuis octobre 2024 ni justificatif d’une assurance couvrant les risques locatifs en cours de validité. Ils ajoutent produire un décompte actualisé prenant en compte les versements faits par les locataires en espèces et s’opposent aux délais de paiement.

En réplique, Monsieur et Madame [Z] [T] et [H], représentés par leur conseil, Maître [C], saisi la semaine précédant l’audience, sollicite de nouveau le renvoi de l’affaire. Il convient de relever qu’à l’audience du 23 janvier 2025, Maître [E], substitué par Maître [M], avait indiqué n’avoir aucune nouvelle de ses mandants.

Partant, le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande de renvoi formulée par Maître [C] à l’audience du 20 mars 2025 mais a autorisé la production en cours de délibéré, et avant le 15 avril 2025, des justificatifs à l’appui de leurs prétentions et leurs éventuelles observations. A l’audience, le conseil des époux [Z] demande de débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes et fait valoir des règlements en espèces et la délivrance d’un congé.

Aucun justificatif ni observation n’ont été produits par les époux [Z] en cours de délibéré.

Par une note en délibéré du 15 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a demandé aux époux [F] la production d’un décompte actualisé et détaillé ainsi que les justificatifs des charges réclamées.

Par mail du 16 mai 2025, les bailleurs ont adressé au greffe le décompte communiqué à l’audience du 20 mars 2025 mais non déposé au tribunal par omission.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

RG 24/03041

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 13 juin 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 8] et [Localité 9] par voie électronique le 17 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé le 15 novembre 2023 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024 à Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] et portant sur la somme de 2389,99 € dont 2250,00 € au titre des impayés de loyers etde charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 mai 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 15 novembre 2023, le commandement de payer délivré le 12 mars 2024 et le décompte de la créance arrêté au 20 mars 2025 faisant apparaître une somme de 2993,62 € à la charge des locataires, déduction faite des versements effectués.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient de ne pas rentenir les sommes réclamées au titre de la consommation d’eau pour 83,40 €, outre une somme pour mémoire, ainsi qu’au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour la somme de 56,00 € dont les factures et justificatifs ne sont pas produits et ne permettent donc pas de s’assurer du caractère exigible de ces sommes.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] à verser à Monsieur et Madame [F] [U] et [P] la somme de 2993,62 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 20 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] n’ont pas repris les paiements avant l’audience et n’ont fait aucun règlement depuis octobre 2024.

En outre, le tribunal ne dispose d’aucun élément concernant leur situation financière.

lI n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 13 mai 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 13 mai 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 700,00 € augmentée des charges dûment justifiées à compter du 13 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur et Madame [Z] [T] et [H], perdant le procès, seront condamnés à verser à Monsieur et Madame [F] [U] et [P] la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur et Madame [Z] [T] et [H].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] à payer à Monsieur et Madame [F] [U] et [P] la somme de 2993,62 € (DEUX MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS ET SOIXANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 mars 2025 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 13 mai 2024 ;

Dit que Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, pour Monsieur et Madame [Z] [T] et [H], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] à verser à Monsieur et Madame [F] [U] et [P] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 700,00 € (SEPT CENTS EUROS) augmentée des charges dûment justifiées et ce, à compter de l’échéance d’avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] à verser à Monsieur et Madame [F] [U] et [P] la somme de 300,00 € (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [Z] [T] et [H] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection