TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 11 Avril 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier lors de l’audience : Madame LAFONT, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame ZABNER, Greffière

Débats en audience publique le : 14 Mars 2025

N° RG 24/03276 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FMK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. CASTEL, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Lucien LACROIX de la SARL ATORI AVOCATS, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et M^e Gérald LAGIER, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Noémie ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SAS CASTEL a acquis auprès de la société JDML plusieurs lots en l’état futur d’achèvement, dont un volume n°9000 situé [Adresse 2] et [Adresse 6], adresse postale [Adresse 3].

Le 8 mars 2022, la SAS CASTEL a consenti à Monsieur [G] [L] un contrat de bail en pour une durée de 9 années entières à compter du 9 mars 2022 portant sur un local commercial n°3 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 10], adresse postale [Adresse 3], livré brut de béton, fluides en attente et vitrines posées, à charge pour le preneur de réaliser les aménagements nécessaires à l’exploitation de son activité de restaurant et comprenant une clause résolutoire.

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de base hors taxes et hors charges de 25 780 € payables par mois et d’avance et soumis à la TVA en vigueur.

Les parties ont également convenu que le loyer annuel principal de la première année serait fixé à 22 556 € hors – taxes-hors charges +TVA et la deuxième année, en principal minoré à 24 168 € hors-taxes – hors charges +TVA et qu’à titre d’accompagnement, le preneur bénéficierait d’une franchise de loyer de 9 mois à compter de la prise d’effet du bail, soit à compter de la mise à disposition du local à condition qu’il procède au règlement des loyers et charges aux dates contractuellement prévues et respectent l’ensemble des autres clauses du bail.

Le 10 janvier 2023, par l’intermédiaire de son gestionnaire de locaux, la SAS CASTEL a mis en demeure Monsieur [G] [L] de régler la dette locative d’un montant de 5960,26 €.

Le 13 septembre 2023, le bailleur a accepté la mise en place échéancier de paiement de la dette de 14 463,11 € au 31 août 2023, que le preneur n’a pas respecté, avant d’accorder un nouvel échéancier le 15 janvier 2024, qui n’a pas plus été respecté.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SAS CASTEL lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 février 2024, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 12 juillet 2024, la SAS CASTEL a fait assigner Monsieur [G] [L], aux fins d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 8 mars 2022 depuis le 13 mars 2024 par l’effet du commandement de payer, signifié à Monsieur [G] [L] le 13 février 2024 et la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef des locaux loués, avec au besoin, assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner la reprise des locaux objets du bail par ses soins ;

— ordonner l’enlèvement des biens se trouvant dans les locaux en un lieu approprié, aux frais risques du preneur ;

— condamner Monsieur [G] [L] à lui verser la somme de 32 119,60 € au titre de l’arriéré locatif au 1er mai 2024, outre l’indemnité forfaitaire de 20 % et l’intérêt légal dû majoré de 4 points à compter de chaque échéance impayée ;

— condamner Monsieur [G] [L] à lui verser, à titre de provision une indemnité d’occupation d’un montant égal à 138,08 € par jour, charges, impôts, taxes, redevances et contributions dues en vertu du bail à compter du 13 mars 2024 jusqu’à libération définitive des lieux et restitution des clefs et dire que l’indemnité d’occupation sera indexée selon les stipulations du bail liant les parties ;

— condamner Monsieur [G] [L] à lui verser la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2025.

À cette date, la SAS CASTEL, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer.

Monsieur [G] [L], représenté par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en défense et sollicite du tribunal voir :

— constater l’existence de contestations sérieuses et dire n’y avoir lieu à référé ;

En conséquence, à titre principal,

— débouter la SAS CASTEL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire,

— nommer un expert afin de constater l’existence d’améliorations effectuées par lui dans les locaux donnés à bail ;

— constater la suspension de la clause résolutoire du bail du 8 mars 2022 ;

— constater le défaut de remboursement par la SAS CASTEL de la somme payée au titre des travaux et dont la plus-value s’élève à plus de 300 000 € ;

À titre infiniment subsidiaire,

— débouter la SAS CASTEL de toutes autres demandes, fins et conclusions complémentaires au motif de sa mauvaise foi dans ses obligations à son égard ;

Dans tous les cas,

— condamner la SAS CASTEL à lui verser la somme de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Qu’en l’occurrence, il ressort du bail du 8 mars 2022 que les parties ont régularisé d’un commun accord que celui-ci porte sur un local nu pour avoir été « livré brut de béton, fluides en attente et vitrines posées, à charge pour le preneur de réaliser les aménagements nécessaires à l’exploitation de son activité » étant « précisé que le preneur fera son affaire personnelle, et à ses frais, de la séparation de sa partie de l’eau avec la partie voisine, qu’il fera également son affaire personnelle et à ses frais avec le preneur de l’autre partie du lot » ;

Que le bail ne prévoit nullement que les frais d’aménagement en restaurant du local commercial, livré nu, au preneur seraient à la charge du bailleur ;

Qu’il sera relevé que le bailleur lui a consenti une minoration du loyer annuel hors taxes et hors charges de 27 780 € en le portant la première année à la somme 22 556 € hors-taxes hors charges plus TVA et à la somme de 24 168 € hors-taxes, hors charges plus TVA la deuxième année et en lui accordant « à titre d’accompagnement commercial et forfaitaire » une franchise de neuf mois de loyer, ensemble de mesures qui s’analysent en une participation financière du bailleur aux aménagements du preneur nécessaires à son activité ;

Que les affirmations de Monsieur [G] [L] du paiement régulier de son loyer, en espèces, ne sont étayées par aucune pièce probante ;

Que cette affirmation est d’autant plus douteuse que le bailleur et son représentant, la société SGLC-SGVB, ont leur siège social respectivement à [Localité 7] et à [Localité 9] ;

Qu’il ne justifie pas plus de la nécessité de réparer les portes d’entrée du restaurant, les clichés photographiques, non datés ne permettant pas de visualiser la dégradation alléguée mais seulement de voir que le local, à l’état brut, est en cours de réalisation de travaux d’aménagement ;

Qu’il ne produit aucune pièce de nature à établir qu’il a sollicité l’intervention du bailleur que ce soit pour la réparation de la porte d’entrée du local et du refus de ce dernier, ou pour la prise en charge financière de l’installation d’un compteur d’électricité « jaune » ENEDIS ;

Que s’agissant du refus de la mairie de [Localité 8], en date du 22 novembre 2022, d’autoriser la pose d’une enseigne, Monsieur [G] [L] ne justifie d’aucune réclamation à cet égard auprès du bailleur alors même que ce dernier justifie de l’accord le 10 janvier 2024 pour la mise en place d’un nouvel échéancier, faisant seulement valoir l’existence de difficultés financières du fait de la fermeture du restaurant ne lui ayant pas permis d’honorer le premier échéancier qui lui avait été accordé ;

Que les contestations soulevées par Monsieur [G] [L] à l’occasion de la présente instance, afférentes à des doléances et relances auprès du bailleur, antérieures à la présente procédure, ne sont justifiées par aucune pièce, ne sont pas sérieuses et seront donc écartées ;

Que par les pièces qu’il verse au débat et dès lors que les frais d’aménagement du local commercial en restaurant sont à la charge du preneur, Monsieur [G] [L] ne démontre pas l’existence d’un juste motif, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire du local commercial loué ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande d’expertise judiciaire ;

Que la mauvaise foi du bailleur dans ces obligations, alléguée par Monsieur [G] [L], n’est démontrée par aucune pièce versée aux débats et les obligations respectives des parties résultent du contrat de bail qu’elles ont régularisé le 8 mars 2022 ;

Qu’en conséquence, les demandes infiniment subsidiaires de Monsieur [L] seront rejetées ;

Attendu que les pouvoirs du juge des référés sont notamment limités par le caractère provisoire des mesures qu’il peut prendre ;

Qu’il ne peut condamner une partie qu’à verser une provision et ne peut la condamner à s’acquitter d’une somme correspondant au montant de sa créance ;

Que dans le cas présent, le bailleur justifie par la production du commandement de payer et d’un décompte que Monsieur [G] [L] a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 31 980, 10 € arrêtée au 1er mai 2024, déduction faite des frais de commissaire de justice ;

Que pour autant, la SAS CASTEL ne sollicite pas le bénéfice d’une somme provisionnelle à valoir sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif impayé mais le paiement de cet arriéré au 1er mai 2024 outre l’indemnité forfaitaire de 20 % et la majoration de l’intérêt légal de 4 points à compter de chaque échéance impayée ;

Qu’il convient, en conséquence, de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SAS CASTEL au titre de l’arriéré locatif, de l’indemnité forfaitaire et de la majoration de l’intérêt légal formé à l’encontre de Monsieur [G] [L] ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 8 mars 2022 liant les parties qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance ou d’inexécution d’une des clauses des conditions du contrat de bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’une sommation de payer les loyers ou d’exécuter, demeurée infructueuse ;

Que suite au commandement de payer du 13 février 2024 les loyers visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne démontre pas s’être acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 13 mars 2024 ;

Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 14 mars 2024 et l’obligation de Monsieur [G] [L] de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable ;

Qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef à compter de la signification de la présente ordonnance, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance ;

Attendu qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus tenu au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation ;

Attendu que l’article 27.7 du contrat de bail prévoit qu’au cas où à la fin du bail, pour quelque raison que ce soit (expiration, résiliation… etc.) des locaux loués ne sont pas restitués au bailleur libre de toute occupation au jour et selon les modalités prévues au bail, l’indemnité journalière d’occupation due par le preneur ou ses ayants droits jusqu’à la restitution des locaux loués sera calculée sur la base du dernier loyer TTC majoré de 50 % ;

Attendu que le dernier loyer dont il est justifié par la situation comptable du 1er janvier 2022 au 30 juin 2024 produit aux débats est de 2301,34 € ;

Qu’il convient, en conséquence, de fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation due par Monsieur [G] [L] au bailleur égale au montant journalier du dernier loyer pratiqué majoré de 50 % soit à la somme de 114,46 €, charges, impôts, taxes, redevances et contributions dues en vertu du bail à compter du 13 mars 2024, révisé le cas échéant selon les dispositions du contrat de bail, et de condamner Monsieur [G] [L] à son paiement à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération définitive des lieux loués;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [G] [L] sera condamné au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers en ce compris les frais de commandement de payer du 13 février 2024 pour la somme de 218,49 € ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉBOUTONS Monsieur [G] [L] de l’intégralité de ses demandes tant principales que subsidiaires qu’infiniment subsidiaires, fins et conclusions ;

CONSTATONS la résiliation du bail commercial n°3 situé [Adresse 4] liant les parties à effet au 14 mars 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [G] [L] et celle de tous occupants de son chef du local commercial loué susvisé, et ce dès la signification de la présente ordonnance, avec l’assistance, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISONS la SAS CASTEL, en cas d’expulsion de Monsieur [G] [L], à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de Monsieur [G] [L] conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit à la demande de la SAS CASTEL en paiement, non provisionnel, de l’arriéré locatif majoré et d’une indemnité forfaitaire de 20 % ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à payer, à titre provisionnel, à la SAS CASTEL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant journalier du dernier loyer pratiqué majoré de 50 % soit à la somme de 114,46 € par jour, charges, impôts, taxes, redevances et contributions dues en vertu du bail à compter du 13 mars 2024, révisé le cas échéant selon les dispositions du contrat de bail, et de condamner Monsieur [G] [L] à son paiement à compter du 1er avril 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux loués;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à payer à la SAS CASTEL la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 13 février 2024 pour la somme de 218,49 € ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT