TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 14 Mai 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 26 Mars 2025

N° RG 24/04940 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UIP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [K] épouse [Y], née le 21 Juillet 1967 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Camille TAPIN-REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [V], née le 03 Décembre 1976

sous l”enseigne Les Petits Chineurs

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Soraya SLIMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 aout 2013, Madame [R] [K] a donné à bail commercial à Madame [G] [V] des locaux à usage professionnel situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 950€, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Madame [R] [K] a fait délivrer à Madame [G] [V] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 28 mars 2024, pour une somme de 10110,12€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024 et du prix de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice du 14 novembre 2024, Madame [R] [K] fait assigner Madame [G] [V] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, depuis le 29 avril 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [G] [V] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués sans délai ;

— condamner Madame [R] [K] à payer à Madame [R] [K] la somme provisionnelle de 12796,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024, mois de juin 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer,

— condamner Madame [G] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1040€ hors charges, à compter du 1er mai 2024,

— condamner Madame [G] [V] au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Initialement fixé à l’audience du 12 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé au 19 mars 2025 à la demande de la défenderesse puis à celle du 26 mars 2025, toujours à la demande de la défenderesse.

A l’audience du 26 mars 2025, Madame [R] [K], représentée, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer, a actualisé ses prétentions. Elle demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, depuis le 29 avril 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [G] [V] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués sans délai ;

— condamner Madame [R] [K] à payer à Madame [R] [K] la somme provisionnelle de 16956,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer,

— condamner Madame [G] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1040€ hors charges, à compter du 1er mai 2024,

— condamner Madame [G] [V] au paiement d’une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

En défense, Madame [G] [V], représentée, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de :

A titre principal,

Se déclarer incompétent ; Renvoyer les parties devant le Tribunal judiciaire compétent ; A titre subsidiaire,

Ordonner que la clause « sous location » soit réputée non écrite ;Condamner Madame [R] [K] à lui payer la somme provisionnelle de 20000€ de dommages et intérêts au titre de son préjudice de perte de chance de vendre son activité ; Octroyer à Madame [G] [V] un délai de 24 mois pour le paiement de l’arriéré des loyers et lui permettre de céder son droit au bail ; Accorder un délai d’un an à Madame [G] [V] pour quitter les lieux ; En tout état de cause,

Condamner Madame [R] [K] à lui payer la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [R] [K] aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur l’incompétence du juge des référés

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [G] [V] fait valoir des contestations sérieuses.

Or, se prononcer sur les éventuelles contestations sérieuses est bien de la compétence du juge des référés.

L’exception d’incompétence soulevée par Madame [G] [V] sera donc rejetée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, Madame [G] [V] fait valoir que le contrat de bail doit être requalifié en bail commercial, alors qu’il s’intitule « bail de locaux à usage professionnel ».

Il est de jurisprudence constante qu’à partir du moment où la location n’est régie par aucune législation d’ordre public, les parties peuvent conventionnellement lui appliquer le statut des baux commerciaux.

Or, en l’espèce, les parties s’accordent pour que le bail qu’elles ont signé le 29 aout 2013 soit requalifié en bail commercial.

Par conséquent, la requalification du bail litigieux en bail commercial ne constitue pas une contestation sérieuse.

En tout état de cause, cette éventuelle requalification n’a aucune incidence sur la question de l’application de la clause résolutoire.

Madame [G] [V] fait par ailleurs valoir que la clause 11 dudit bail prévoyant l’interdiction pour le preneur de céder son droit au bail en tout ou partie, sans le consentement exprès du bailleur, et même à son successeur dans son activité professionnelle est illicite et doit donc être réputée non écrite.

Or, si l’article L145-16 du Code de commerce dispose que sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel, cela est destiné à empêcher que le bailleur puisse, en interdisant la cession du bail, empêcher la cession de son fonds par le locataire.

Mais lorsqu’il n’y a pas cession du fonds mais cession isolée du droit au bail, les clauses d’interdiction sont licites. Le principe de la liberté des conventions reprend son empire et le bailleur pourrait donc interdire toute cession du droit au bail qui n’interviendrait pas à l’occasion de la cession du fonds.

En tout état de cause, en l’espèce, le bail litigieux ne prévoit pas d’interdiction totale de cession du droit au bail mais uniquement sans le consentement du bailleur.

Madame [G] [V] verse aux débats des attestations qui font état d’une interdiction de cession du fonds de commerce et non de l’interdiction de la cession du droit au bail.

Une seule des attestantes (Madame [E] [D]) précise avoir directement et non par le biais de propos rapportés par Madame [G] [V] eu connaissance de ce que Madame [R] [K] aurait formulé oralement une interdiction de céder son fonds de commerce.

Mais force est de constater que Madame [G] [V] ne verse aux débats que des mandats pour la cession de son droit au bail et non de son fonds de commerce.

Madame [G] [V] ne verse aux débats aucun courrier recommandé par lequel elle aurait sollicité l’autorisation de Madame [R] [K] de céder son droit au bail, dans le cadre d’une cession de son fonds de commerce par lequel Madame [R] [K] aurait répondu négativement.

De surcroit, il ressort du mail en date du 18 décembre 2024 adressé par Monsieur [P] [C] à Madame [R] [K] que Madame [G] [V] l’avait mandaté pour vendre le fonds de commerce et non pas seulement le droit au bail et que Madame [R] [K] avait donné son accord pour la vente du fonds de commerce.

Par conséquent, aucune contestation sérieuse fondée sur l’illicéité de cette clause n’était démontrée par Madame [G] [V].

Madame [G] [V] sera déboutée de sa demande de voir déclarer la clause litigieuse non écrite ainsi que de sa demande de provision pour perte de chance.

Or, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [G] [V] le 28 mars 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 avril 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 23 aout 2013 à compter du 29 avril 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Madame [G] [V] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Madame [G] [V] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que Madame [G] [V] a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 16956,60€, arrêtée au 25 mars 2025.

Au regard de ses éléments, il apparait que l’obligation du locataire de payer la somme de 16956,60 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 25 mars 2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner Madame [G] [V] à payer à Madame [R] [K] la somme provisionnelle de 16956,60 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 25 mars 2025, mois de mars inclus.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Madame [G] [V] explique cette absence de paiement par des difficultés financières. Elle explique que la période du COVID 19 a été difficile, la contraignant à souscrire un prêt à la consommation pour payer ses loyers.

Il convient de relever que le commissaire de justice venu à l’adresse du fonds de commerce à la demande de Madame [R] [K] a constaté que le local était vide, à l’exception de deux présentoirs et d’un meuble vitrine présents dans la pièce principale. Il ressort de ses constatations que Madame [R] [K] n’exerce plus d’activité dans le local, ayant d’ailleurs adressé au commissaire de justice une photographie de la devanture du local sur lequel elle a apposé une affiche indiquant « fermeture temporaire ».

Compte tenu de cette situation, Madame [R] [K] ne pourra pas payer la dette de loyers et les loyers qui continueraient à courir grâce aux revenus de son activité.

La somme due au titre des loyers impayés est déjà très élevée.

Compte tenu des circonstances de la cause, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formulée par Madame [G] [V].

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [G] [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie qu’il soit dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 aout 2013 entre Madame [R] [K] d’une part, et Madame [G] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 avril 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [G] [V] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [V], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons Madame [G] [V] à payer à Madame [R] [K], à titre provisionnel, une somme de 16956,60 euros, arrêtée au 25 mars 2025, mois de mars inclus, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 28 mars 2024 ;

Condamnons Madame [G] [V] à verser à titre provisionnel à Madame [R] [K] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Rejetons la demande de Madame [G] [V] de voir déclarer non écrite une clause du contrat de bail ainsi que sa demande de provision pour perte de chance ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Condamnons Madame [G] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente ordonnance et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 mars 2024, ainsi que les frais d’expulsion éventuels ;

Le Greffier Le Président